Klausel
Der Mieter trägt außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen bis zum einem Betrag von jeweils 90,00 Euro pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z.Z. in Höhe von 266,28 Euro.
Aus dem Urteil
Grundsätzlich obliegt nach dem gesetzlichen Leitbild der Miete die Instandhaltung dem Vermieter als Eigentümer der Mietsache, § 535 BGB. In gewissen Konstellationen, etwa bei den hier interessierenden Kleinreparaturen, kann der Vermieter dem Mieter diese Instandhaltungspflicht formularvertraglich überbürden. Die formularmäßige Überbürdung kleinerer Instandhaltungsarbeiten bei angemessener betragsmäßiger Limitierung – wie vorliegend – stellt daher grundsätzlich keine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters dar… Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel nur Bestandteile erfasst, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen (vgl. BGH NJW 1989, 2247). Sinn hiervon ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten.
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Die betroffenen Bestandteile der Mietsache (Abflussrohr/Aufgussleitung) unterliegen vorliegend nicht dem direkten und häufigen Zugriff der Beklagten. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache (und Abweichendes ist hier nicht substanziiert vorgetragen) unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern. Die verschuldensunabhängige Kostenüberbürdung greift dann jedoch bereits dem Wortlaut der Klausel nach nicht ein. Erforderlich ist insoweit eine physische bzw. mechanische Zugriffsmöglichkeit des Mieters. Soweit nur rein denklogisch eine kausale Beeinflussung des aufgetretenen Schadens der Mietsache durch ein Verhalten des Mieters nicht ausgeschlossen werden kann – beispielsweise ein singuläres Stoßen des nach außen hängenden Wasserrohrs – liegen die Voraussetzungen von § 10 des Mietvertrages gerade nicht vor. Denn insoweit ist ein häufiger, quasi alltäglicher (ordnungsgemäßer) Zugriff des Mieters auf den konkreten Bestandteil der Mietsache nicht ersichtlich …
AG Berlin-Charlottenburg | Urteil 31.08.2011 | 212 C 65/11
