Konkurrenzschutz: Vermietet der Vermieter weitere Räumlichkeiten an einen ärztlichen Mitbewerber, kann dies zur Kürzung der Miete berechtigen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.10.2012 - XII ZR 117/10
Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation ist ein Mangel der Mietsache. Dieser Mangel kann zur Mietminderung berechtigen. Enthält der Mietvertrag keine die Konkurrenz ausschließende Klausel, kann ein Konkurrenzschutz auch ohne vertragliche Vereinbarung bestehen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sich der Mieter nach Treu und Glauben hierauf verlassen konnte.
Der Fall
Der Kläger - ein Facharzt für Orthopädie - hatte einen Mietvertrag mit der Beklagten über Räume in einer Leipziger Praxisklinik zur Nutzung als "Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie (Prävention, Erkennung und Behandlung von angeborenen und erworbenen Formveränderungen und Funktionsstörungen, Erkrankungen, Verletzungen und Verletzungsfolgen der Stütz- und Bewegungsorgane und die Rehabilitation) unter Einschluss der laut Sächsischer Weiterbildungsordnung damit verbundenen Zusatzqualifikationen". Laut der Vorbemerkung des Mietvertrages beabsichtigte der Kläger darüber hinaus operative Eingriffe in dem dafür vorgesehenen OP-Zentrum.
Trotz der Konkurrenzschutzklausel schloss der Vermieter mit einem Facharzt für Chirurgie einen weiteren Mietvertrag über Räume im selben Haus zur Nutzung als Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie/Unfallchirurgie. In diesen trat später ein Facharzt für Chirurgie mit Schwerpunktbezeichnung Unfallchirurgie als weiterer Mieter ein. Vor allem die operativen und nicht operativen Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen fielen nach Ansicht des Klägers jedoch unter den vereinbarten Konkurrenzschut. Das berechtige zur Mietminderung.
Auch nach Ansicht des BGH gehöre es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz) . Der Vermieter ist allerdings nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb freizuhalten. Er müsse nach den Umständen des einzelnen Falles abwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Für einen vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutz könne nichts anderes gelten (So der BGH aaO Rz. 41, 44).
Ist Ihr Mietvertrag optimiert?
Besser, Sie haben von Anfang an einen optimierten Mietvertrag. Denn Mietverträge haben enormes wirtschaftliches Potential. Stellen Sie sich nur einmal den oben entschiedenen Fall vor: Ihr ärgster Konkurrent mietet sich in den Räumlichkeiten unmittelbar neben Ihrer Praxis ein. In Mietverträgen lauern aber noch zahlreiche weitere Gefahren - Beispiele: Die Nutzung ist nur für Büroräume genehmigt, nicht als Arztpraxis; Ihnen wird plötzlich die Nutzung untersagt. Der Mietvertrag enthält keine Verlängerungsoption; der Vermieter will das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Oder das Ärztehaus wird nicht wie versprochen voll vermietet oder besitzt nicht die zugesagte Mieterstruktur (Ärzte).
Lassen Sie daher Ihren Mietvertrag vor Abschluss prüfen.
Aber auch bei Veränderungen (Praxisverkauf, Aufnahme eines neuen Partners und ähnlichem) kann eine Überprüfung sinnvoll sein.
Ihr Ansprechpartner
Dr. Andreas Staufer
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Medizinrecht
Telefon 089 652001