Urteil des VG Arnsberg vom 28.02.2005

VG Arnsberg: grundstück, persönliche eignung, landwirtschaftlicher betrieb, wohnhaus, nutzungsänderung, unterbringung, landschaft, wohngebäude, genehmigung, rohbau

Verwaltungsgericht Arnsberg, 4 K 616/04

Datum:

28.02.2005

Gericht:

Verwaltungsgericht Arnsberg

Spruchkörper:

4. Kammer

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

4 K 616/04

Tenor:

4 K 616/04

VERWALTUNGSGERICHT ARNSBERG

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

In dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren

wegen

Baurecht

hat die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts Arnsberg aufgrund der

mündlichen Verhandlung vom 15. Februar 2005 durch

Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgericht Dr. Derpa, Richter am

Verwaltungsgericht Rauschenberg, Richter am Verwaltungsgericht

Schwegmann,

ehrenamtliche Richterin Carmen Beyer-Köster, ehrenamtliche Richterin

Cornelia Zielinski

für Recht erkannt:

4 K 616/04

VERWALTUNGSGERICHT ARNSBERG

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

In dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren

wegen

Baurecht

hat die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts Arnsberg aufgrund der mündlichen

Verhandlung vom 15. Februar 2005 durch

Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgericht Dr. Derpa, Richter am Verwaltungsgericht

Rauschenberg, Richter am Verwaltungsgericht Schwegmann,

ehrenamtliche Richterin Carmen Beyer-Köster, ehrenamtliche Richterin Cornelia

Zielinski

für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines

Wohnhauses, eines Pferdestalls und einer Remise auf dem Grundstück G1 (F. in I. ).

Das zur Bebauung vorgesehene ca. 17.500 m² große Grundstück liegt am Nordhang der

. Es ist weitgehend von bewaldeten Flächen umgeben. Auf dem Grundstück steht ein im

Rohbau fertiggestelltes Wohnhaus mit einer Grundfläche von ca. 128 m² sowie eine

Garage älteren Baujahrs. Ansonsten wird das Grundstück als Wiese genutzt. In der

unmittelbaren Umgebung sind keine Wohnbauvorhaben anzutreffen. Etwa 250 m

nordwestlich liegt die aus wenigen Gebäuden bestehende Siedlung " ". An dem

Standort des Wohnhauses stand bis zum Jahr 2003 ein Gebäude, das in der

Vergangenheit vom Staatlichen Forstamt B. als Waldarbeiterhaus genutzt wurde. Unter

dem 24. Juli 1998 erteilte der Beklagte dem Fortsamt die Genehmigung zur

Nutzungsänderung des Waldarbeiterhauses in ein Wohnhaus. Im Dezember 2001

erwarb der Kläger das Grundstück, das im Landschaftsschutzgebiet des

Landschaftsplanes Nr. 1 des N. Kreises "Q. -I. -O. " liegt. Ein Bebauungsplan besteht für

diesen Bereich nicht. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde I. stellt das Gebiet als

Fläche für die Forstwirtschaft dar.

Unter dem 27. März 2002 beantragte der Kläger beim Beklagten die Erteilung einer

Baugenehmigung für die Sanierung und den Umbau des ehemaligen

Waldarbeiterhauses in ein Einfamilienhaus.

Im Juni 2002 begann der Kläger mit den Bauarbeiten, in dessen Verlauf das Haus durch

das nunmehr in der Örtlichkeit anzutreffende, im Rohbau fertiggestellte Gebäude ersetzt

wurde.

Am 10. September 2002 nahm der Kläger seinen Bauantrag vom 27. März 2002 zurück.

Mit Bescheid vom 9. Oktober 2002 forderte der Beklagte den Kläger auf, alle weiteren

Bauarbeiten auf dem Grundstück sofort einzustellen. Mit weiterer Ordnungsverfügung

vom 17. Oktober 2002 ordnete der Beklagte gegenüber dem Kläger an, das

Wohngebäude innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Bestandkraft der Verfügung

ersatzlos zu entfernen. Zur Begründung führte er aus: Anlässlich einer Ortsbesichtigung

am 8. Oktober 2002 habe er festgestellt, dass der Kläger auf seinem Grundstück ein

genehmigungspflichtiges Gebäude errichtet habe, ohne hierfür im Besitz einer

Baugenehmigung zu sein. Das Gebäude sei auch materiell baurechtswidrig, so dass es

weder nachträglich legalisiert noch belassen werden könne. Die planungsrechtliche

Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach § 35 Abs. 2 des Baugesetzbuches

(BauGB). Das Vorhaben beeinträchtige die in § 35 Abs. 3 BauGB beispielhaft

aufgeführten öffentliche Belange. Es widerspreche den Darstellungen des

Flächennutzungsplans sowie des Landschaftsplans Nr. 1 "Q. -I. -O. ", der das

Grundstück als Landschaftsschutzgebiet ausweise. Die Errichtung von Gebäuden sei im

Landschaftsschutzgebiet verboten. Darüber hinaus beeinträchtige das Vorhaben

Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes und die

natürliche Eigenart der Landschaft sowie ihren Erholungswert und verunstalte das Orts-

und Landschaftsbild. Durch das Vorhaben sei auch die Entstehung einer

Splittersiedlung zu befürchten.

Gegen die Beseitigungsverfügung erhob der Kläger nach erfolglosem Widerspruch

Klage vor dem erkennenden Gericht (4 K 782/03). Im Klageverfahren trafen die

Beteiligten die Vereinbarung, dass aus der Beseitigungsverfügung vom 17. Oktober

2002 bis zu einer bestandskräftigen Entscheidung über den zwischenzeitlich vom

Kläger gestellten neuen Bauantrag nicht vollstreckt wird und das Schicksal der

Beseitigungsverfügung vom Ausgang des Verfahrens über den neuen Bauantrag

abhängen soll.

Unter dem 10. April 2003 stellte der Kläger beim Beklagten den streitgegenständlichen

Bauantrag betreffend die Errichtung eines Wohn- und Betriebsgebäudes, eines

Pferdestalls und einer Remise für Hofgeräte. Nach dem Bauantrag plant der Kläger, auf

seinem Grundstück eine Pensionspferdehaltung mit 16 Reitpferden zu betreiben.

Die Gemeinde I. verweigerte mit Schreiben vom 23. April 2003 ihr Einvernehmen zu

dem geplanten Vorhaben. Zur Begründung vertrat sie die Auffassung, die

Voraussetzungen einer nachhaltig und auf Gewinnerzielung ausgerichteten

landwirtschaftlichen Tätigkeit lägen nicht vor.

Mit Bescheid vom 11. Juni 2003 lehnte der Beklagte den Bauantrag des Klägers ab. Zur

Begründung führte er aus: Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richte

sich nach § 35 BauGB. Das Vorhaben diene keinem landwirtschaftlichen Betrieb. Der

Landwirtschaftsbegriff des BauGB sei gekennzeichnet durch das Merkmal der

unmittelbaren Bodenertragsnutzung. Das bedeute, dass der überwiegende Teil der

Futtergrundlage auf eigenen oder langfristig angepachteten Flächen anzubauen sei.

Nach der eingereichten Betriebsbeschreibung würden vom Kläger zur Zeit 6,28 ha

Grünland bewirtschaftet. Geplant sei die Zupacht von 2 ha. Bislang habe der Kläger

aber nicht den Nachweis erbracht, wo sich diese Flächen befänden. Deshalb sei die

Bodenertragsnutzung nicht nachgewiesen. Daneben sei auch die Wirtschaftlichkeit des

beabsichtigten Betriebs anzuzweifeln. Im Hinblick auf die Tatsache, dass der Kläger auf

der beabsichtigten Hofstelle bereits ein Wohnhaus errichtet habe, ohne zunächst einen

landwirtschaftlichen Betrieb geplant zu haben, liege die Vermutung nahe, dass ein auf

Dauerhaftigkeit und Wirtschaftlichkeit ausgerichteter landwirtschaftlicher Betrieb nicht

beabsichtigt sei. Ein Betrieb setze voraus, dass er zu Erwerbszwecken, also nicht als

Liebhaberei unterhalten werde. Die dem Bauantrag beigefügte Betriebskalkulation sei

nicht plausibel. Insbesondere die Ansätze zu den Gebäude- und Grundstückswerten

seien falsch. In der Betriebskalkulation werde ein Gebäudeneuwert von 80.000 EUR

unterstellt. In den Antragsunterlagen würden dagegen Herstellungskosten in Höhe von

391.532 EUR angegeben. Als weitere Kosten müssten Erschließungsmaßnahmen

sowie auch Kompensationsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft in Ansatz

gebracht werden. Gleiches gelte für den Erwerb des Grundstücks und den Abbruch und

die Entsorgung des ehemaligen Waldarbeiterhauses. Gehe man von einem

realistischen Investitionsansatz aus, so könne ein wirtschaftlicher Betrieb nicht

unterstellt werden. Nach den Antragsunterlagen sei auch nicht erkennbar, dass die

persönliche Eignung des Klägers zum Führen eines landwirtschaftlichen Betriebs

gegeben sei. Als sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtige

es öffentliche Belange. Das Vorhaben widerspreche den Darstellungen des

Flächennutzungsplans der Gemeinde I. und lasse die Entstehung einer Splittersiedlung

befürchten. Darüber hinaus liege das Grundstück im Landschaftsschutzgebiet des

Landschaftsplanes Nr. 1 "Q. -I. -O. ". Gemäß der Festsetzung sei die Errichtung

baulicher Anlagen im Landschaftsschutzgebiet verboten. Die erforderliche Ausnahme

von den Festsetzungen des Landschaftsplanes könne nicht in Aussicht gestellt werden.

Mit Schreiben vom 23. Juni 2003 legte der Kläger gegen die Ablehnung des

Bauantrages Widerspruch ein und legte Nachweise für die in seinem Eigentum

stehenden und gepachteten Flächen, eine weitere Betriebsbeschreibung sowie eine

ergänzende Rentabilitätsvorschau vor. Den Widerspruch begründete er insbesondere

wie folgt: Er plane keine normale Pensionspferdehaltung. Der Betrieb werde aufgeteilt in

eine Pflege für ältere Pferde und in eine Pflege für Jungpferde. Durch das Vorhaben

werde weder der Charakter des Landschaftsschutzgebietes verändert, noch laufe es

dem Schutzzweck zuwider.

Unter dem 30. Oktober 2003 stellte der Kläger einen Nachtragsbauantrag, mit dem er

eine weitere Betriebsbeschreibung und eine Betriebskalkulation vorlegte.

Mit Widerspruchsbescheid vom 16. Februar 2004 wies die Bezirksregierung Arnsberg

den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück. Zur Begründung führte sie aus:

Es handele sich nicht um ein privilegiertes Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB.

Es diene keinem landwirtschaftlichen Betrieb. Ein auf Dauer und Gewinn ausgerichteter

Betrieb liege nicht vor. Der angesetzte Preis in Höhe von 300 EUR pro Pferd und Monat

sei nicht realistisch. Nachfragen bei anderen vergleichbaren Pensionspferdehaltungen

im N. Kreis hätten ergeben, dass die Preise bei 160 bis 190 EUR lägen. Schon aus

diesem Grund sei der errechnete Gewinn in der Rentabilitätsberechnung zu hoch

angesetzt. Darüber hinaus sei der Gewinn auf der Basis von 16 Pferden errechnet

worden. Da zwei Pferde jedoch dem Kläger gehörten, könnten diese in die

Gewinnberechnung nicht mit einbezogen werden. Unter Berücksichtigung dieser

Umstände und unter Zugrundelegung eines Preises in Höhe von 200 EUR ergebe sich

statt der errechneten Betriebseinnahmen von 57.600 EUR ein Betrag von 33.600 EUR.

Auch hinsichtlich der übrigen Posten bestünden Zweifel. Die Lebensgefährtin des

Klägers werde in der Betriebsbeschreibung als mithelfende Familienangehörige

angeführt. Eine Entlohnung sei nicht vorgesehen. Jedoch werde angeführt, dass sie

eine monatliche Miete in Höhe von 654,12 EUR zahle. Ein auf Gewinnertrag

ausgerichteter Betrieb könne daher nicht unterstellt werden. Darüber hinaus habe der

Kläger Pachtverträge vorgelegt, die - statt der üblichen 18 Jahre - lediglich für 5 bis 9

Jahre abgeschlossen worden sein. Des weiteren ordne sich das bereits errichtete

Wohnhaus nicht gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dem geplanten Betrieb unter.

Am 24. Februar 2004 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Er trägt vor: Für das

frühere Forstdienstgehöft habe der Beklagte im Jahr 1998 eine Baugenehmigung für

eine Nutzungsänderung (Entprivilegierung) erteilt. Nach der Rechtsprechung des

Bundesverwaltungsgerichts sei Prüfungsgegenstand einer Nutzungsänderung derselbe,

als wenn das zur Nutzungsänderung beantragte gesamte Bauvorhaben als kompletter

Neubau erstmals an dieser Stelle neu errichtet würde und dort vorher nicht gestanden

hätte. Keine andere Beurteilungsausgangslage bestehe für den vorliegenden Fall.

Würde der Beklagte in diesem Fall dieselben Maßstäbe anlegen, die er bei der

Nutzungsänderungsgenehmigung angelegt habe, müsste das Bauvorhaben genehmigt

werden. Rechtsdogmatisch sei es denkbar, aus dem Vorgeschehen heraus dem Kläger

unter dem übergreifenden verfassungsrechtlich belegten Grundsatz des

Vertrauensschutzes bei der Frage der Privilegierung entgegenzukommen. Der Kläger

habe von Anfang an beabsichtigt, auf dem Grundstück eine Pferdehaltung einzurichten.

Er beabsichtige, einen sog. Gnadenbrothof zu führen. Insbesondere Sportpferde seien

nur für eine kurze Zeit ihres Lebens geeignet, aktiv am Reitsport teilzunehmen. Viele

Reiter brächten es nicht übers Herz, die Tiere einfach durch Tötung zu entsorgen. Aus

Kostengründen würden diese Pferde nicht weiter in den Reitsportbetrieben gehalten,

weil die Stallplätze dort für ein nicht mehr aktives Sportpferd zu teuer seien. Zu solchen

Betrieben gehörten Reithallen, die zu einer erheblichen Kostensteigerung pro Tier

führten. Für Gnadenbrotpferde brauche man keine Reitsporthalle, sondern außer einem

Stall eine Pferdekoppel. Deshalb gebe es einen Markt für die Unterbringung von

Gnadenbrotpferden. Aus der vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung der

Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen vom 24. Januar 2005 ergebe sich, dass

der Kläger bei Haltung von 16 sogenannten Gnadenbrotpferden ohne Berücksichtigung

der Abschreibung pro Jahr einen Ertrag in Höhe von 28.684 EUR erwirtschaften könne,

unter Berücksichtigung der Abschreibung für Gebäude einen solchen Betrag in Höhe

von 20.673 EUR. Allein die Abschreibung für das Wohnhaus schlage mit jährlich

6.145,32 EUR zu Buche. Die Wohnhausabschreibung dürfe nicht in Ansatz gebracht

werden, weil der Kläger sowieso eine wohnliche Unterbringung finanzieren müsse. Der

Sachverständige habe der Berechnung einen erzielbaren Preis pro Pferdebox in Höhe

von 250 EUR pro Monat zu Grunde gelegt. Das erscheine wirtschaftlich durchaus

realistisch. In der Bundesrepublik Deutschland gebe es etwa 750.000 Pferde. Im

Durchschnitt gebe jeder Reiter für sein Pferd im Monat 200 EUR aus. Es seien jährliche

Zuwachsraten zwischen 4 und 6 % zu verzeichnen. Die fehlende

landschaftsschutzrechtliche Befreiung stehe der Erteilung der Baugenehmigung nicht

entgegen.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 11. Juni 2003 und des

Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Arnsberg vom 16. Februar 2004 zu

verpflichten, seinen Bauantrag vom 10. April 2003 in der Fassung des

Nachtragsbauantrages vom 30. Oktober 2003 betreffend die Errichtung eines Wohn-

und Betriebsgebäudes, eines Pferdestalls und einer Remise für Hofgeräte auf dem

Grundstück G1 (F. in I. ) zu genehmigen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung bezieht er sich auf die angefochtenen Bescheide und trägt ergänzend

vor: Wenn der Kläger bei dem Grundstückskauf von falschen Voraussetzungen

bezüglich der bauplanungsrechtlichen Situation ausgegangen sein sollte, lasse sich

hieraus kein Anspruch auf Genehmigung seines Bauvorhabens ableiten. Auch die

Nutzungsänderungsgenehmigung vom 24. Juli 1998 begründe keinen solchen

Anspruch. Das Bauvorhaben des Klägers sei mit dem genehmigten Bauvorhaben schon

deshalb nicht vergleichbar, weil es sich nicht um eine Nutzungsänderung, sondern um

eine Neuerrichtung handele. Darüber hinaus sei nicht sichergestellt, dass der Betrieb

des Klägers auf Dauer Bestand haben werde. Die Betriebskalkulation vom 24. Januar

2005 sei nicht in allen Einzelheiten nachvollziehbar. Der angesetzte Preis von

monatlich 250 EUR pro Pferdebox sei unrealistisch. Wie die Landwirtschaftskammer

Westfalen-Lippe in einem Gutachten über die Struktur der Landwirtschaft und ihre

Entwicklung im N. Kreis ausgeführt habe, könne allenfalls ein monatlicher

Pensionspreis zwischen 160 und 170 EUR realisiert werden, wobei das Vorhandensein

eines Reitplatzes vorausgesetzt werde.

In Ausführung des Beschlusses der Kammer vom 12. August 2004 hat der

Berichterstatter die örtlichen Verhältnisse am 29. September 2004 in Augenschein

genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die

Terminsniederschrift verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten

im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen

Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Verpflichtungsklage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kläger hat keinen

Anspruch auf Erteilung der von ihm begehrten Baugenehmigung, sodass er durch die

Ablehnung seines Bauantrages nicht rechtswidrig in seinen Rechten verletzt wird im

Sinne von § 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Dem Bauvorhaben

stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Sinne von § 75 Abs. 1 Satz 1 der

Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) entgegen. Die vom Kläger

beabsichtigte Baumaßnahme ist planungsrechtlich unzulässig.

Das Baugrundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Es liegt

auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34

BauGB. Es handelt sich vielmehr um ein Grundstück im Außenbereich, sodass sich die

planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 35 BauGB beurteilt.

Der Kläger kann sich nicht auf § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB berufen, wonach ein Vorhaben

im Außenbereich privilegiert ist, wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb

dient und einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. Die von ihm geplante

Pensionstierhaltung mit 16 Pferden erfüllt nicht die Voraussetzungen eines

landwirtschaftlichen Betriebes. Ein landwirtschaftlicher Betrieb setzt eine spezifische

betriebliche Organisation und eine Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung voraus. Es muss

sich um ein auf Dauer (für Generationen) gedachtes und auch lebensfähiges

Unternehmen handeln,

vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 27. Januar 1967 - 4 C 41.65 -,

Baurechtssammlung (BRS) 18 Nr. 27; Urteil vom 11. April 1986 - 4 C 67.82 -, BRS 46

Nr. 75; Beschluss vom 21. Juli 1986 - 4 B 138/86 -, BRS 46 Nr. 76; Beschluss vom 2.

Juli 1987 - 4 B 107.85 -, Recht der Landwirtschaft 1998, 232; Urteil vom 16. Mai 1991 - 4

C 2.89 -, BRS 52 Nr. 70; Beschluss vom 10. Januar 1995 - 4 B 2.95 -, BRS 57 Nr. 98;

Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 21. Juli 1999 - 7 A

10/98 - BRS 62 Nr. 104; Urteil vom 18. Dezember 2003 - 10 A 1574/01 -.

Der zu schonende Außenbereich darf nur einer in seiner Beständigkeit auf Dauer

angelegten landwirtschaftlichen Betätigung geopfert werden. Lebensfähigkeit und

Nachhaltigkeit setzen ein Mindestmaß an landwirtschaftlicher Betätigung voraus. Die

Gewinnerzielung hat eine gewichtige, indizielle Bedeutung für die Ernsthaftigkeit und

Nachhaltigkeit des Unternehmens. Ferner haben Bedeutung die Größe der

landwirtschaftlichen Nutzfläche, die Betriebsform, die Betriebsorganisation, das

aufgewandte Kapital, der Maschinenbestand und die Anzahl der Arbeitnehmer. Das

Erfordernis der Ernsthaftigkeit der landwirtschaftliche Betätigung soll sicherstellen, dass

die Privilegierung baulicher Vorhaben zu Gunsten der Land- oder Forstwirtschaft auf

Betriebe begrenzt bleibt und damit auf Fälle, die wegen ihrer besonderen

Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden können. Es soll dem

Missbrauch entgegengetreten werden, also insbesondere den Fällen einer nur zum

Schein ausgeführten landwirtschaftlichen Tätigkeit, die eine andere tatsächliche

Nutzungsabsicht - etwa die Errichtung eines Wohngebäudes im Außenbereich - tarnen

soll. Beabsichtigt der Bauherr - wie im vorliegenden Fall - die Gründung einer

landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle, kommt dem Merkmal der Gewinnerzielung als

Indiz für die Dauerhaftigkeit des Betriebs ein stärkeres Gewicht zu als im Fall der

Erweiterung einer bestehenden Nebenerwerbsstelle,

vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 2004 - 4 C 7/04 -.

Nach diesen Grundsätzen erfüllt die vom Kläger geplante Neugründung eines

Pensionspferdehofes nicht die Voraussetzungen eines dauerhaft lebensfähigen

Betriebes. Gegen die Annahme einer nachhaltigen Betriebsführung, welche die

Inanspruchnahme des Außenbereichs rechtfertigen würde, sprechen die gesamten

Umstände, unter denen der Kläger sich veranlasst sah, die Aufnahme einer

landwirtschaftlichen Betätigung zu planen. Für ihn steht die landwirtschaftliche Nutzung

seines Grundstücks in keiner Weise im Vordergrund. Er stellte den auf Genehmigung

einer landwirtschaftlichen Hofstelle zielenden Bauantrag erst zu einem Zeitpunkt, als

sich abzeichnete, dass das von ihm begonnene Wohnvorhaben ohne die Erfüllung

eines Privilegierungstatbestandes nach § 35 Abs. 1 BauGB nicht genehmigt werden

konnte, und er sich mit der Forderung nach Abriss des im Rohbau fertiggestellten

Wohnhauses konfrontiert sah. Dies legt den Verdacht nah, dass der Kläger nicht die

ernsthafte Absicht hegt, auf Dauer auf seinem Grundstück Pferdehaltung auf eigener

Futtergrundlage in bedeutendem Umfang zu betreiben, sondern für ihn ausschließlich

der Wunsch im Vordergrund steht, den begonnenen Bau des Wohnhauses fertig zu

stellen und im Außenbereich wohnen zu können. Gegen die Ernsthaftigkeit der

Betriebsführung spricht auch die nicht belegte persönliche Eignung des Klägers für die

beabsichtigte Bewirtschaftungsform. Es ist fraglich, ob der Kläger, der - als Spediteur -

über keine pferdespezifische Ausbildung verfügt und den Nachweis seiner Qualifikation

auch nicht auf andere Weise erbracht hat, den Anforderungen, die mit der Führung eines

Pensionspferdehofes verbunden sind, gerecht werden kann und ob er in der Lage sein

wird, seine hauptberufliche Tätigkeit als Spediteur mit der geplanten

landwirtschaftlichen Betätigung, die nach seinen eigenen Angaben einen

Arbeitsaufwand von mehr als 26 Stunden in der Woche mit sich bringen wird, zeitlich zu

koordinieren.

Durchgreifende Bedenken gegen die Annahme einer nachhaltigen Betriebsführung und

eines dauerhaft lebensfähigen Unternehmens ergeben sich aus dem Betriebskonzept

und der im Klageverfahren vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung der

Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen vom 24. Januar 2005. Nach Überzeugung

des Gerichts kann die vom Kläger geplante Pensionspferdehaltung nicht einmal

ansatzweise eine tragfähige wirtschaftliche Grundlage erreichen. Schon nach der

vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung, die auf der Grundlage der Angaben des

Klägers, Daten der Landwirtschaftskammer sowie der Durchschnittsergebnisse

vergleichbarer Betriebe erstellt wurde, erscheint die vom Kläger geplante

landwirtschaftliche Betätigung nicht rentabel. Nach der Kalkulation kann der Kläger

unter Berücksichtigung eines monatlichen Preises von 250 EUR pro Pferdebox und

einer 100 %-igen Auslastung des Stalles nach Abzug der laufend anfallenden Kosten,

der Abschreibungen für Gebäude und Maschinen und einer Verzinsung des

durchschnittlich eingesetzten Kapitals von 3,5 %, abgeleitet vom halben Gebäude- und

Maschinenwert, mit einem jährlichen Gewinn von ca. 12.675 EUR rechnen. Dabei sind

aber Erträge in die Kalkulation eingegangen, die mit der landwirtschaftlichen Betätigung

in keinem Zusammenhang stehen. So sind bei der Gewinnermittlung Mieteinnahmen in

Höhe von 7.849 EUR für das zur Genehmigung gestellte Wohngebäude, die von der

Lebensgefährtin des Klägers gezahlt werden sollen, berücksichtigt worden. Zieht man

diese Einnahmen vom errechneten Gewinn ab, verbleibt lediglich ein Betrag von 4.826

EUR. Dieser Gewinn kann nur deshalb ausgewiesen werden, weil Erlöse aus dem

Verkauf von Heu in Höhe von 6.104 EUR, Erträge aus der Teilnahme am

Extensivierungsprogramm in Höhe von 5.998 EUR sowie Grünlandprämien in Höhe von

3.268 EUR in die Berechnung eingeflossen sind. Die Zahlen belegen, dass die

Pensionstierhaltung für sich allein schon nach der vorgelegten Berechnung keine

Gewinne erwarten lässt.

Darüber hinaus geht die Kalkulation von unzutreffenden Voraussetzungen aus.

Entgegen der Auffassung des Prozessbevollmächtigten des Klägers sind die

Abschreibungen für das Wohngebäude im Grundsatz zu Recht bei der

Gewinnermittlung berücksichtigt worden. Das Wohnen auf der Hofstelle soll nach der

Argumentation des Klägers gerade zwingend erforderlich sein, um auf dem Grundstück

Landwirtschaft betreiben zu können. Deshalb müssen die dafür aufzubringenden Kosten

in die Betriebskalkulation eingestellt werden. Die für das Wohnhaus in der

Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten Kosten decken sich aber nicht mit den

Angaben, die der Kläger an anderer Stelle gemacht hat. Der Anschaffungswert für das

Wohnhaus in Höhe von 307.266 EUR ist der Kalkulation entnommen worden, die der

Kläger mit seinem Nachtragsbauantrag vom 30. Oktober 2003 eingereicht hat. Danach

setzt sich der Betrag aus den Herstellungskosten für das Gebäude, dem Kaufpreis für

das Grundstück, den Erwerbsnebenkosten und den Kosten für den Abriss des

ehemaligen Waldarbeiterhauses zusammen. Die dort angegebenen Kosten weichen

aber von den Beträgen ab, die sich aus dem Bauantrag und auch aus dem

Nachtragsbauantrag ergeben. Während in der Kalkulation die Herstellungskosten für

das Wohnhaus mit ca. 172.000 EUR veranschlagt sind, beziffert der Architekt des

Vorhabens die Kosten für die Errichtung des Wohngebäudes auf 199.000 EUR. Auch

der in der Kalkulation angesetzte Kaufpreis für das alte Gebäude (119.700 EUR) bleibt

hinter der im Klageverfahren genannten Kaufpreissumme (286.000 DM = ca. 146.000

EUR) zurück.

Der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausgewiesene Gewinn kann vor allem deshalb

nicht erzielt werden, weil der der Kalkulation zu Grunde gelegte Preis von 250 EUR pro

Pferdebox völlig unrealistisch erscheint. Nachdem der Kläger zwischenzeitlich

verschiedene Betriebskonzepte vorgestellt hat, plant er nunmehr die Errichtung eines

sogenannten Gnadenbrothofes für 16 Pferde. Er will Sportpferden, die in Folge Alters,

von Verletzungen oder Erkrankungen für den aktiven Sportbetrieb nicht mehr zur

Verfügung stehen, eine Unterkunft bieten. Das Angebot des Klägers zu einem Preis von

250 EUR erweist sich sowohl im Vergleich zu anderen Gnadenhöfen als auch zu

sonstigen Pferdepensionsbetrieben als deutlich überhöht. In vielen Fällen werden

Gnadenhöfe für altersschwache oder kranke Pferde von gemeinnützigen Vereinen

geführt. Da die Halter von nicht mehr für den Reitsport geeigneten Pferden nur in den

seltensten Fällen bereit sind, einen kostendeckenden Preis für die Unterbringung der

Tiere zu zahlen, können derartige Einrichtungen in der Regel nicht zu

marktwirtschaftlichen Bedingungen betrieben werden. Mit Hilfe von Spendengeldern

und Sponsorenzuwendungen können viele Gnadenhöfe, die sich dem Tierschutz

verpflichtet fühlen und aus Idealismus handeln, die Unterbringung und die Verpflegung

von Gnadenbrotpferden zu Konditionen anbieten, die für einen wirtschaftlich

operierenden Betrieb nicht tragfähig sind und mit denen der Kläger nicht konkurrieren

kann.

Auch gegenüber sonstigen Pensionsbetrieben, die nicht auf die Haltung von

Gnadenbrotpferden spezialisiert sind, sondern in erster Linie aktive Reitpferde

beherbergen, hat der Kläger eindeutig das Nachsehen. Obwohl diese Betriebe über

eine bessere Ausstattung verfügen, bieten sie ihre Dienstleistungen erheblich günstiger

an, als der Kläger es beabsichtigt. Ausweislich des in den Verwaltungsvorgängen des

Beklagten befindlichen Gutachtens der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe über

die Struktur der Landwirtschaft und ihre Entwicklung im N. Kreis können

Pensionspferdebetriebe derzeit einen monatlichen Preis von 160 bis 170 EUR erzielen,

wenn sie über einen witterungsunabhängig nutzbaren Reitplatz verfügen. Zwar mag -

wie der Kläger vorträgt - ein Reitplatz bei der Haltung von Gnadenbrotpferden

entbehrlich sein, da diese Tiere keine reiterliche Ausbildung mehr erhalten. Es ist aber

in keiner Weise ersichtlich, warum der Kläger in der Lage sein könnte, einen höheren

Preis als die Konkurrenz zu verlangen. Um sich am Markt zu behaupten, müsste sich

vielmehr die bescheidenere Ausstattung des vom Kläger geplanten Pferdehofes in

einem erheblich günstigeren Preis niederschlagen. Auch die Tatsache, dass sich der

Kläger auf die Unterbringung von ehemaligen Sportpferden konzentrieren möchte,

rechtfertigt den kalkulierten Preis nicht. Der Kläger verfügt weder über persönliche

Qualifikationen, noch plant er besondere Serviceleistungen, wie etwa eine ständige

tierärztliche Betreuung, die seinen Hof zum Anziehungspunkt von Pferdehaltern machen

könnten, die bereit wären, einen weit überdurchschnittlichen Preis für einen "Luxus-

Altersruhesitz" (Seniorenstift - analog) ihres Tieres zu bezahlen.

Um die Wettbewerbsfähigkeit dauerhaft zu erlangen, müsste der Kläger den Preis für die

Pferdepension deutlich absenken. Mit den dann zu erwartenden Einnahmen können

aber aller Voraussicht nach nicht einmal die laufenden Kosten, die sich insbesondere

aus den Kosten für den Erwerb bzw. die Produktion des Futters, den Pacht- und

Mietaufwendungen sowie den Versicherungsbeiträgen zusammensetzen und sich nach

der Wirtschaftlichkeitsberechnung auf deutlich über 20.000 EUR im Jahr belaufen,

bestritten werden. Erst recht kann der Kläger - auch unter Berücksichtigung der

sonstigen Einnahmen (Heuverkauf und Agrarsubventionen) - nicht die Erträge

erwirtschaften, die erforderlich sind, um die Investitionskosten zu refinanzieren, die

notwendigen Unterhaltungsmaßnahmen vorzunehmen oder das Eigenkapital für die

dauerhafte Sicherung des Betriebsbestandes zu bilden. Angesichts der

wahrscheinlichen Verluste, die der Kläger auf Grund der von ihm geplanten

landwirtschaftlichen Tätigkeit erleiden wird, muss damit gerechnet werden, dass er die

Pensionstierhaltung alsbald wieder einstellen wird. Folglich kann von einem dauerhaft

gesicherten landwirtschaftlichen Betrieb keine Rede sein.

Liegt nach alledem bereits kein Betrieb im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB vor, fehlt

es darüber hinaus auch an dem weiteren Erfordernis der Vorschrift, nämlich an der

dienenden Funktion des Vorhabens. Nach ständiger Rechtsprechung dient im Sinne

von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ein Vorhaben einem landwirtschaftlichen Betrieb nur dann,

wenn ein "vernünftiger Landwirt" - auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebots

größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - das Bauvorhaben mit etwa gleichem

Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen

entsprechenden Betrieb errichten würde und das Vorhaben durch diese Zuordnung zu

dem konkreten Betrieb auch äußerlich erkennbar geprägt wird,

vgl. BVerwG, Urteil vom 3. November 1972 - 4 C 9.70 -, BVerwGE 41, 138; Urteil vom

22. November 1985 - 4 C 71.82 -, Baurecht 1986, 188.

Angesichts der geringen Rentabilität bzw. wahrscheinlichen Unrentabilität der

landwirtschaftlichen Betätigung, die der Kläger aufzunehmen gedenkt, ist die Errichtung

der vorgesehenen Wohngebäude im Außenbereich nicht sinnvoll. Ein "vernünftiger

Landwirt" würde nicht das wirtschaftliche Risiko eingehen, für ein Wohnhaus

Investitionen von mehr als 300.000 EUR tätigen, um einen neuen Betrieb zu gründen,

mit dem er voraussichtlich keinen Gewinn erzielen kann, sondern sogar erhebliche

Verluste befürchten muss. Das Missverhältnis zwischen dem eingesetzten Kapital und

dem zu erwartenden Ertrag deutet darauf hin, dass mit dem Vorhaben keine

landwirtschaftliche Betätigung bezweckt ist, sondern der Kläger sich in erster Linie ein

Wohnen im Außenbereich ermöglichen will. Auch die Größe des Wohngebäudes mit

einer Nutzfläche von 205 m² und einem umbauten Raum von 793 m³ steht in keinem

angemessenen Verhältnis zu den vagen Gewinnerwartungen des Klägers.

Als nichtprivilegiertes Vorhaben ist die Baumaßnahme nach § 35 Abs. 2 BauGB zu

beurteilen. Danach ist sie unzulässig, denn sie beeinträchtigt öffentliche Belange. Das

Vorhaben widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der das

Grundstück als Fläche für die Forstwirtschaft darstellt (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB).

Darüber hinaus beeinträchtigt es den öffentlichen Belang der Erhaltung der natürlichen

Eigenart der Landschaft (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Ziel dieses öffentlichen Belangs ist

die Freihaltung des Außenbereichs für seine naturgegebene Bodennutzung. Die freie

Landschaft soll vor dem Eindringen einer ihr wesensfremden Nutzung geschützt

werden. Mit diesem Ziel ist die Errichtung eines im Außenbereich nichtprivilegierten

Wohngebäudes nicht zu vereinbaren. Schließlich lässt das Vorhaben die Entstehung

einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB), nämlich das Entstehen

einer nichtprivilegierten Bebauung, die eine bodenrechtlich zu missbilligende

Zersiedelung des Außenbereichs einleiten würde.

Das geplante Wohnhaus des Klägers kann auch nicht unter den erleichterten

Bedingungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB zugelassen werden. Die

Voraussetzungen der Vorschrift liegen schon deshalb nicht vor, weil der Kläger

entgegen § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB das ehemalige Waldarbeiterhaus vor dem

Abriss nicht längere Zeit selbst genutzt hat.

Schließlich stehen der Erteilung der Baugenehmigung auch weitere öffentlich-

rechtliche Vorschriften im Sinne des § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW entgegen. Das

Baugrundstück liegt im festgesetzten Landschaftsschutzgebiet des Landschaftsplanes

Nr. 1 des N. Kreises "Q. -I. -O. ". Nach den Festsetzungen des Landschaftsplanes ist die

Errichtung baulicher Anlagen im Landschaftsschutzgebiet grundsätzlich verboten. Eine

Ausnahme oder eine Befreiung von diesem Verbot ist bislang nicht erteilt worden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Berufung war nach § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht zuzulassen, da die Gründe

des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen.