Urteil des OLG Karlsruhe vom 10.06.2003
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OLG Karlsruhe Urteil vom 10.6.2003, 17 U 224/02
Grundstückskauf durch eine Gemeinde: Auslegung einer Aufgeldklausel
Tenor
I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 08. November 2002 - 8 O 239/02 - wird zurückgewiesen.
II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des
aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrags leisten.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
1
Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet.
I.
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Die Kläger verlangen von der Beklagten die Zahlung eines Aufgelds.
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Die Beklagte unterbreitete im Jahr 2000 allen Eigentümern - so auch den Klägern - der im Bereich des Gewanns B. in M. gelegenen
Ackergrundstücke gleichlautende Kaufangebote über 40 DM/m² zwecks Geländebevorratung, da im Zuge der Errichtung des "Rahmenplans Ost"
im dortigen Bereich eine Sport- und Freizeiteinrichtung (Eislaufarena) gebaut werden sollte.
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Für den Fall späterer Preissteigerungen bot die Beklagte eine von ihr formulierte Aufgeldklausel an. Daraufhin kam es am 29.03.2001 zum
Abschluss eines notariellen Kaufvertrages mit den Klägern über die beiden ihnen gehörenden Ackergrundstücke in dem genannten Gebiet. In §
8 des Vertrags wurde folgendes vereinbart:
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"Falls die Stadt M. bis zum 31.12.2005 für den Erwerb von Grundstücken bzw. Grundstücksteilflächen im H. B. mehr als 40 DM/m² an
bewertungsmäßig vergleichbarem Bodenwert bezahlen sollte, verpflichtet sie sich, den Unterschiedsbetrag dem Käufer zinslos nachzuzahlen.
Der Nachzahlungsbetrag verringert sich mit jedem abgelaufenen Jahr ab Beurkundung um 5 % des Kaufpreises. Der Geltungsbereich der
Aufgeldklausel erstreckt sich auf das Gebiet zwischen A 656, B 38a, Rangierbahnhof und die Parallele im Abstand von ca. 260 m östlich der X.-
F.-Straße."
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Im Oktober 2001 wurde in einem Planfeststellungsbeschluss das Bebauungsplangebiet abgegrenzt, welches eine kleinere Fläche aufwies als
der "Rahmenplan Ost". Die Grundstücke der Kläger befinden sich nunmehr nicht mehr innerhalb des Planbereichs und liegen auch außerhalb
des später erlassenen Bebauungsplans. Für Ankäufe von Ackerland innerhalb des Bebauungsplanbereichs zahlte die Beklagte in der Folgezeit
100 DM/m². Aufgrund der Aufgeldklausel verlangen die Kläger Nachzahlung von 60 DM/m².
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Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, da die Aufgeldklausel dahingehend auszulegen sei, dass es sich sowohl bei den Grundstücken der
Kläger als auch bei den Grundstücken, die im später erlassenen Bebauungsplangebiet liegen, um "bewertungsmäßig vergleichbaren
Bodenwert" handle. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die im Wesentlichen damit begründet wird, dass das Landgericht nicht
berücksichtigt habe, dass es für das Aufgeld nicht auf den Zeitpunkt des Kaufvertragabschlusses, sondern auf das Entstehen des Anspruchs
ankomme. Zu diesem Zeitpunkt sei das Grundstück der Kläger aber bewertungsmäßig nicht mehr mit Gelände vergleichbar gewesen, welches
sich innerhalb des verkleinerten Planungsbereichs befinde.
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Die Beklagte beantragt,
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das Urteil des Landgerichts Mannheim abzuändern und die Klage abzuweisen.
10 Die Kläger beantragen,
11 die Berufung zurückzuweisen.
12 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze verwiesen.
II.
13 Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben.
14 Die Voraussetzungen für die Aufgeldklausel sind erfüllt. Die Grundstücke der Kläger befinden sich innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs
der Regelung und die späteren Grundstückskäufe für 100 DM/m² erfolgten vor dem 31.12.2005. Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der
Willenserklärung der Beklagten - vgl. BGH NJW 1998, 3268 - lag auch ein bewertungsmäßig vergleichbarer Bodenwert vor, da sämtliche
betroffenen Grundstücke Ackerland waren.
15 Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Aufgeldklausel keine eindeutige Bestimmung enthält, ob ein Aufgeld zu zahlen ist, wenn sich
das spätere Planungsgebiet nicht mit dem Geltungsbereich der Regelung deckt. Daher ist durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB der Inhalt
der Aufgeldklausel zu bestimmen, wobei entscheidend ist, wie die Kläger als Erklärungsempfänger des Angebots der Beklagten nach Treu und
Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte diese Regelung verstehen mussten. Nach der für den Streitfall maßgeblichen Neufassung des
Berufungsrechts - vgl. § 26 Nr. 5 ZPO - ist das Berufungsgericht allerdings in der Überprüfung der Auslegung dahingehend beschränkt, ob der
ersten Instanz Rechtsfehler unterlaufen sind oder die in der Berufungsinstanz zu berücksichtigenden Tatsachen eine andere Entscheidung
gebieten (§§ 513, 547 ZPO). Im Streitfall greift die Beklagte nicht die der Auslegung zugrunde gelegten Tatsachenfeststellungen des
Landgerichts an, sondern rügt, es sei unberücksichtigt geblieben, dass zum Zeitpunkt des Entstehens des Aufgeldanspruchs durch den Erwerb
von Grundstücken innerhalb des Planungsgebiets für 100 DM/m² kein bewertungsmäßig vergleichbarer Bodenwert mehr vorgelegen habe.
Dieser Einwand greift nicht durch, da das - insoweit auf die Kontrolle von Rechtsfehlern beschränkte - Berufungsgericht die Auslegung von
Individualvereinbarungen nur darauf überprüfen darf, ob die Vorinstanz bei der Auslegung gegen Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze
oder gesetzliche bzw. allgemein anerkannte Auslegungsregeln verstoßen hat oder ob die Auslegung des Tatrichters auf Verfahrensfehlern
beruht. Hingegen ist das Berufungsgericht bei der Überprüfung der Auslegung von Willenserklärungen an eine fehlerfreie Auslegung des
erstinstanzlichen Gerichts ohne Rücksicht auf seine eigene Auslegungstendenz gebunden (vgl. OLG Celle, OLGR 2002, 238; Zöller, ZPO, 23.
Aufl., § 513 Rn. 2 und § 546 Rn. 10).
16 Die Auslegung der Aufgeldklausel durch das Landgericht lässt keinen Auslegungsfehler erkennen. Es wurde auf den maßgeblichen Zeitpunkt
des Zugangs der Willenerklärung der Beklagten abgestellt und das Auslegungsergebnis unter Berücksichtigung von Treu und Glauben sowie
der Verkehrssitte begründet.
17 Begleitumstände bei Abschluss des Kaufvertrags, die zu einer Vertragsauslegung im Sinne der Beklagten führen, sind nicht ersichtlich. Zwar war
auch den Klägern bekannt, dass die Beklagte beabsichtigte, eine Sport- und Freizeiteinrichtung auf dem Gelände zu errichten und zur
Geländebevorratung vor Aufstellung des Bebauungsplans die frühzeitigen Ankäufe erfolgten. Es weist aber nichts darauf hin, dass die Beklagte
für die Kläger erkennbar Gelände erwerben könnte, welches später aus der baurechtlichen Planung herausfallen könnte.
18 Auch unter Berücksichtigung von Treu und Glauben ist dem Landgericht kein Rechtsfehler bei der Auslegung der Aufgeldklausel unterlaufen.
Das Interesse der Beklagten bestand in einem möglichst frühzeitigen Grundstückserwerb und einer Geländebevorratung zwecks
Planungssicherheit für die beabsichtigte Errichtung des Sport- und Freizeitgeländes. Um den Grundstückseigentümern die
Verkaufsentscheidung zu erleichtern, wurde das Aufgeld zugesagt. Andernfalls hätte die Gefahr bestanden, dass Eigentümer ihre
Verkaufsentscheidung zurückstellen, um später einen höheren Preis herauszuschlagen. Danach ist es nicht unangemessen, dass die Beklagte
auch die vereinbarten finanziellen Folgen trägt, die darauf zurückzuführen sind, dass sie die Grundstücksankäufe bereits durchführte, bevor der
Bebauungsplan erlassen wurde. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Aufstellung des Bebauungsplans und dessen
Geltungsbereich zwischen den Parteien vor Abschluss des Kaufvertrags nicht erörtert wurde. Würde der Auffassung der Beklagten gefolgt, käme
es zu einer weiteren räumlichen Beschränkung der Aufgeldregelung, obwohl deren Geltungsbereich präzise umschrieben wurde. Mit der
Voraussetzung "bewertungsmäßig vergleichbarer Bodenwert" sollte keine weitere räumliche Eingrenzung erfolgen, sondern einzelne
Grundstücke aus dem Anwendungsbereich der Klausel herausgenommen werden, die von vorneherein aufgrund ihrer Lage oder Bebauung
anders zu bewerten waren. Hinzu kommt, dass die Beklagte die streitige Klausel formuliert und angeboten hat. Auch die öffentlich-rechtliche
Planung lag bei ihr und war dem Einfluss der Kläger entzogen. Das Risiko, dass sich innerhalb des vereinbarten Zeitraums der Gebietscharakter
ändert, muss sich daher zulasten der Beklagten auswirken. Hierzu passt auch die Aussage des Mitarbeiters des Rechtsamts der Beklagten in der
mündlichen Verhandlung, es sei ganz ungewöhnlich, dass beim Erwerb von Grundstücken zur Geländebevorratung innerhalb der üblicherweise
vereinbarten Geltungsdauer der Aufgeldregelung ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Gerade auf diese behördeninternen Abläufe haben die
Kläger aber keinen Einfluss und sie können bei der Auslegung nicht zu ihren Ungunsten berücksichtigt werden. Schließlich weisen die Kläger zu
Recht darauf hin, dass die Aufgeldklausel nicht eindeutig an die künftige planungsmäßige Entwicklung des Gebiets gekoppelt wurde und kein
Anwendungsbereich für die Aufgeldregelung verbliebe, da der Kaufpreis von 40 DM/m² bereits über dem Verkehrswert der Ackergrundstücke
lag.
III.
19 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1
ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da keiner der Zulassungsgründe gem. § 543 Abs. 2 ZPO vorliegt.