Urteil des OLG Hamm vom 19.09.2007
OLG Hamm: vertrag zu lasten dritter, aufschiebende bedingung, miteigentümer, sondernutzung, ausschluss, verwirkung, billigkeit, duldung, aufteilungsplan, grundbucheintragung
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 444/06
Datum:
19.09.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 444/06
Vorinstanz:
Landgericht Bielefeld, 23 T 151/05
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde
sowie die den weiteren Beteiligten in diesem Verfahren entstandenen
außergerichtlichen Kosten werden der Beteiligten zu 5) auferlegt.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren
Beschwerde wird auf 5.000 € festgesetzt.
Gründe
1
I.)
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Die Beteiligten zu 1) bis 7) bilden die o.a. Eigentümergemeinschaft, Verwalter der
Gemeinschaft ist der Beteiligte zu 8). Die Beteiligten zu 1) und 2) wenden sich
vorliegend gegen eine Sondernutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden
Gartenflächen durch die Beteiligten zu 3) bis 5).
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Der Gemeinschaft liegt die Teilungserklärung vom 22.07.1981 zugrunde, in deren Ziffer
II es u.a. heißt:
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"Soweit Gebäudeteile oder Grundstücks-Teilflächen, die zum Gegenstand des
gemeinschaftlichen Eigentums gehören, ausschließlich von Räumen her zugänglich
sind, die im Sondereigentum stehen, sind diese dem Wohnungs- oder Teileigentümer
zur ausschließlichen Sondernutzung zu überlassen (z.B. Balkone, Terrassen, Gärten).
Das Wohnungsunternehmen kann außerdem bei Veräußerung eines Wohnungs- oder
Teileigentums dem Erwerber oder einer Drittperson einen sonstigen Gebäudeteil (Kfz-
Abstellplatz, Kellerräume, Terrassen) oder eine sonstige Grundstücksteilfläche zur
ausschließlichen Sondernutzung überlassen; soweit eine solche Vereinbarung getroffen
wird, ist sie gegenüber den anderen Wohnungs- oder Teileigentümern und deren
Rechtsnachfolgern verbindlich. Diese Regelung hat, soweit sie nicht eintragungsfähig
ist, nur schuldrechtliche Wirkung, ihre etwaige Unwirksamkeit berührt die Wirksamkeit
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der anderen Bestimmungen in dieser Erklärung nicht."
Nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 3) bis 5) waren die von ihnen genutzten
Gartenflächen bereits bei dem Ersterwerb eingezäunt und nur über ihr Sondereigentum
zu erreichen. Auch seien die Flächen ihnen bzw. ihrem Rechtsvorgänger durch den
Bauträger zur ausschließlichen Nutzung überlassen worden. Die ausschließliche
Nutzung durch sie bzw. ihren Rechtsvorgänger sei von den anderen Miteigentümern zu
keinem Zeitpunkt beanstandet worden.
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Die Beteiligten zu 1) und 2), die ihr Wohnungseigentum im Jahre 2004 erworben haben,
haben bereits Anfang 2004 einer ausschließlichen Gartennutzung durch die Beteiligten
zu 3) bis 5) bzw. deren Mieter widersprochen. Im vorliegenden Verfahren haben sie
beantragt, die Beteiligten zu 3) bis 5) sowie den Ehemann der Beteiligten zu 5) zu
verpflichten, die drei Schlösser, mit denen die Gartentore versehen worden waren, zu
entfernen und festzustellen, dass kein Sondernutzungsrecht der Antragsgegner an den
vorderen Grundstücksteilflächen besteht.
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Das Amtsgericht hat den Anträgen in Bezug auf die Beteiligten zu 3) bis 5) stattgegeben,
hinsichtlich des Ehemanns der Beteiligten zu 5) jedoch zurückgewiesen, da sich
herausstellte, dass dieser seit Jahren kein Miteigentümer mehr ist. Gegen diese
Entscheidung haben sich die Beteiligten zu 3) bis 5) mit der sofortigen Beschwerde
gewandt. Das Landgericht hat diese, nachdem umfangreiche und langwierige
Vergleichsverhandlungen gescheitert waren, zurückgewiesen. Gegen die
landgerichtliche Entscheidung hat die Beteiligte zu 5) durch ihre
Verfahrensbevollmächtigten sofortige weitere Beschwerde erheben lassen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Darstellung in der
angefochtenen Entscheidung verwiesen.
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II.)
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Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs.1, 43 Abs.1 WEG, 27, 29 FGG
statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt.
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Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 5) ergibt sich daraus, dass ihre
Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.
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In der Sache ist die sofortige weitere Beschwerde unbegründet, da die Entscheidung
des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs.1 FGG.
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In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen
Erstbeschwerde der Beteiligten zu 5) ausgegangen. Verfahrensrechtlich zutreffend
haben die Vorinstanzen auch das Rechtsschutzbedürfnis und die Antragsbefugnis der
Beteiligten zu 1) und 2) unabhängig von einer vorherigen Beschlussfassung der
Gemeinschaft bejaht. Eines sog. Vorschaltverfahrens bedurfte es vorliegend nicht, da es
sich bei dem hier geltenden gemachten Abwehranspruch aus § 1004 BGB i.V.m. §§ 13,
15 WEG um einen Indivualanspruch handelt, den jeder Miteigentümer unabhängig von
einer Ermächtigung durch die Gemeinschaft geltend machen kann (Senat FGPrax 1998,
49f m.w.N.). Die Beteiligten zu 1) und 2) haben auch ein Feststellungsinteresse im
Sinne des § 256 ZPO, da die Beteiligte zu 5) für sich ein Recht in Anspruch nimmt, das
die Interessensphäre der Antragsteller berührt und von diesen negiert wird.
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Auch in der Sache hält die landgerichtliche Entscheidung der rechtlichen Prüfung stand.
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Hinsichtlich des Antrages zu 1) ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass
die Beteiligten zu 1) und 2) einen Anspruch gegen die Beteiligte zu 5) auf Beseitigung
der Schlösser haben, da diese eine Störung des ordnungsgemäßen Gebrauchs des
gemeinschaftlichen Eigentums darstellen, § 1004 BGB i.V.m. §§ 13 Abs.2 S.1, 15 Abs.3
WEG. Es liegt auf der Hand, dass ein allgemeiner Gebrauch der gemeinschaftlichen
Gartenflächen grundsätzlichen den freien Zugang aller Miteigentümer voraussetzt (zu
Einschränkungen vgl. die abschließenden Hinweise)
.
kein Recht zum Ausschluss der Beteiligten zu 1) und 2) von dieser Nutzung zu.
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Zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass ein dinglich wirkendes
Sondernutzungsrecht nicht entstanden ist. Unter dem Sondernutzungsrecht für einen
Wohnungs- oder Teileigentümer wird eine nach §§ 10 I 2, 15 I WEG vereinbarte
Nutzungsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich
eines Teiles des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum
Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum
Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 II 1 WEG nimmt (vgl.
BayObLG Rpfleger 1990, 63). Die Begründung von Sondernutzungsrechten führt zu
einer Änderung des Inhaltes des Sondereigentums bei allen
Wohnungseigentumsrechten. Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: Dem
Wohnungseigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum
Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen
Wohnungseigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden
Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378, 380 = NJW-RR
1986, 93).
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Aus Satz 1 der Ziffer II der Teilungserklärung, die gemäß § 5 Abs.4 WEG einer
Vereinbarung gleichsteht, kann die Beteiligte zu 5) für sich in diesem Zusammenhang
nichts herleiten, da es sich bei der Gartenfläche um keinen Grundstücksteil in diesem
Sinne handelt. Dies ergibt die Auslegung der Teilungserklärung, die der
uneingeschränkten Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht unterliegt. Die
Teilungserklärung und der Aufteilungsplan bestimmen durch Bezugnahme (§ 7 Abs.3
und 4 WEG) den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Die
Auslegung hat deshalb allein nach objektiven Maßstäben den Inhalt zu ermitteln, wie er
sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des im Grundbuch
Eingetragenen ergibt (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713, 3714 = NZM 1998, 955 m.w.
Nachw.). Unerheblich ist deshalb, welche subjektiven Vorstellungen der teilende
Eigentümer von dem Inhalt seiner Erklärung hatte. Entscheidend ist allein die
Bedeutung, die Dritte, insbesondere also auch spätere Wohnungseigentumserwerber,
der Teilungserklärung objektiv zumessen müssen. Bei dieser Auslegung müssen
sämtliche Teile der Erklärung, also auch die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan
in ihrem Zusammenhang bewertet werden. Danach lässt sich der genannten
Bestimmung hier nicht entnehmen, dass an der Gartenfläche Sondernutzungsrechte
begründet werden sollten. Weder der Wortlaut der Teilungserklärung noch der
Aufteilungsplan lassen nämlich erkennen, dass die Gartenfläche allein über das
Sondereigentum der Beteiligten zu 5) bzw. der Beteiligten zu 3) und 4) zugänglich ist.
Auch nach ihrem erkennbaren Zweck ist die Regelung nicht darauf gerichtet, an
konkreten Flächen anstelle eines ohne weiteres möglichen Gemeingebrauchs eine
Sondernutzung zu begründen. Vielmehr geht es, soweit ersichtlich, primär darum, an
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Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, die baulich gefangen sind, den
Gemeingebrauch auszuschließen, um so eine Belästigung der Sondereigentümer zu
verhindern. Die Errichtung eines Zaunes, die den Ausschluss anderer Miteigentümer
erst herbeiführen soll, ist hiermit ersichtlich nicht gemeint.
Auch aus Satz 2 der o.a. Bestimmung der Teilungserklärung kann die Beteiligte zu 5) für
sich keine Rechtsposition herleiten, die gegenüber den Beteiligten zu 1) und 2) wirksam
wäre. Allerdings können Sondernutzungsrechte nach gefestigter Rechtsprechung auch
dadurch begründet werden, dass die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der
Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums
ausgeschlossen werden und der teilende Eigentümer sich vorbehält,
Sondernutzungsrechte bestimmten Miteigentümern zuzuordnen. Eine solche Regelung
stellt sich im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als
aufschiebende Bedingung dar (§ 158 Abs. 1 BGB). Das Ereignis, mit dessen Eintritt der
Ausschluss wirksam werden soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden
Eigentümers. Die Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Miteigentümer
bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom
Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind (vgl.
BayObLGZ 1985, 378/381; OLG Düsseldorf DNotZ 1988, 35 = Rpfleger 1988, 63; Senat
NZM 1998, 673 = ZMR 1998, 453). Damit ein so begründetes Sondernutzungsrecht die
dingliche Wirkung nach § 10 Abs.2 WEG entfaltet, ist jedoch auch dann als Bestandteil
des Begründungsvorganges die gesonderte Eintragung des Sondernutzungsrechts auf
der Grundlage der Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers erforderlich, die
bloße Eintragung des Zuordnungsvorbehalts in der Teilungserklärung also
unzureichend (Senat NZM 2000, 662, 663; FGPrax 2006, 79). Da es zu einer solchen
Eintragung nicht gekommen ist, kann die Beteiligte zu 5) den Beteiligten zu 1) und 2) ein
Sondernutzungsrecht nicht entgegen halten. Aus diesem Grund bedarf auch die Frage,
ob der Zuordnungsvorbehalt in Ziffer II S.2 der Teilungserklärung überhaupt wirksam ist,
insbesondere den notwendigen Grad an Bestimmtheit aufweist, keiner Erörterung.
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Auch aus der Regelung Ziffer II S.2 2.Halbsatz der Teilungserklärung ergibt sich keine
Bindung der Beteiligten zu 1) und 2), da diese unwirksam ist. Nach Auffassung des
Senats ist § 10 Abs.2 WEG in dem Sinne unabdingbar, dass eine Bindung des künftigen
Sonderrechtsnachfolgers nicht unabhängig von der Grundbucheintragung vereinbart
werden kann. Eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs.2 WEG, der die
Teilungserklärung gleichsteht, ist stets ein schuldrechtlicher Vertrag, auch wenn ihre
Eintragung in das Grundbuch erfolgt (Kompaktkommentar-WEG/Elzer, § 10 Rdn.92, 146
m.w.N.). Nach allgemeinen schuldrechtlichen Regeln ist ein solcher nur zwischen den
vertragsschließenden Parteien verbindlich, es sei denn, Dritte übernehmen Rechte
und/oder Pflichten aus dem Vertrag durch Vertragsübernahme, Abtretung oder
Schuldübernahme. Von diesem Grundsatz macht § 10 Abs.2 WEG eine Ausnahme,
indem er auch den Einzelrechtsnachfolger eines Miteigentümers an diejenigen
Vereinbarungen bindet, die im Grundbuch eingetragen sind. Diese Geltungserstreckung
beruht jedoch auf der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung, die den notwendigen
Schutz des Einzelrechtsnachfolgers durch die Publizität der Grundbucheintragung
sicherstellt. Auf rechtsgeschäftlicher Basis kommt eine solche Geltungserstreckung
ohne die Mitwirkung des Einzelrechtsnachfolgers hingegen nicht in Betracht, da hierin
ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter liegt. Schon der Ausnahmecharakter der
Vorschrift spricht somit für ihren zwingenden Charakter. Hinzu kommt, dass der durch §
10 Abs.2 WEG bezweckte Erwerberschutz völlig ausgehöhlt würde, wollte man bereits
die Eintragung einer allgemein gehaltenen Rechtsnachfolgeregelung ausreichen
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lassen, um den Einzelrechtsnachfolger an rein schuldrechtliche Vereinbarungen zu
binden, zumal derartige Vereinbarungen in der Praxis häufig auch stillschweigend
zustande kommen, selten exakt dokumentiert werden und den Miteigentümern nicht
selten kaum präsent sind (zu dieser Problematik vgl. Häublein DNotZ 2005, 741, 752),
dem Erwerber also selbst dann, wenn er die Möglichkeit einer Rechtsnachfolge in
bestehende Vereinbarungen erkennt, eine genaue Feststellung derselben praktisch
häufig nicht möglich sein wird.
Schließlich teilt der Senat auch die Auffassung der Vorinstanzen, dass sich die
Beteiligte zu 5) gegenüber dem Störungsbeseitigungsanspruch der Beteiligten zu 1) und
2) nicht auf den Einwand der Verwirkung (§ 242 BGB) berufen kann. Richtig ist
allerdings, dass nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung, die auch der Senat
(vgl. etwa FGPrax 1996, 93ff) teilt, die Verwirkung von Unterlassungs- oder
Beseitigungsansprüchen durch eine langjährige Duldung sich auch auf
Sonderrechtsnachfolger erstrecken kann. Diese Rechtsprechung beruht auf der
Überlegung, dass der Sonderrechtsnachfolger bei seinem Eintritt in die Gemeinschaft
nicht mehr Rechte erwerben kann als seinem Rechtsvorgänger zustanden (BayObLG
NJW-RR 1991, 1041). Sie betrifft jedoch -soweit ersichtlich- fast ausschließlich Fälle
eigenmächtiger baulicher Veränderungen oder einer zweckwidrigen Nutzung des
Sondereigentums oder von Teilen des Gemeinschaftseigentums, das bereits durch ein
Sondernutzungsrecht dem Gemeingebrauch entzogen war (anders wohl nur OLG Köln
WuM 1997, 234; insoweit aufgegeben durch OLG Köln DNotZ 2002, 223f). Der Senat
hat bereits in seinem Beschluss vom 09.09.1999 (ZMR 2000, 123ff = DNotZ 2000, 210ff)
darauf hingewiesen, dass diese Rechtsprechung -wenn überhaupt- nur mit äußerster
Zurückhaltung auf Fälle übertragen werden kann, in denen der Ausschluss von
Abwehransprüchen der positiven Begründung eines dinglich wirkenden
Sondernutzungsrechts gleichkäme (im Ergebnis ebenso OLG Köln a.a.O.; KG ZWE
2007, 237;
Hieran ist festzuhalten.
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Maßgebend ist auch insoweit vorrangig die Vorschrift des § 10 Abs.2 WEG. Diese
schließt schon vom Ansatz her die Möglichkeit eines schutzwürdigen
Vertrauenstatbestandes aus. Jedem Miteigentümer, der sich ein nicht im Grundbuch
eingetragenes Sondernutzungsrecht durch Vereinbarung einräumen lässt, muss nach
dem Gesetz klar sein, dass dieses Recht nicht gegen den Sonderrechtsnachfolger eines
anderen Miteigentümers wirkt. Eine Verwirkung kommt in diesem Zusammenhang
schon begrifflich nicht in Betracht, da während der Geltungsdauer der Vereinbarung,
also bis zum Eintritt eines Sonderrechtsnachfolgers keine Ansprüche bestehen, die
verwirkt werden könnten. Zweifel hinsichtlich der Beständigkeit seiner Sondernutzung
muss aber erst Recht derjenige haben, der sich insoweit nicht auf eine positive
Erklärung der anderen Miteigentümer, sondern lediglich auf deren Duldung stützen
kann. Es wäre ein geradezu absurdes Ergebnis und mit der durch § 242 BGB
angestrebten Billigkeit kaum zu vereinbaren, wenn man der bloßen Duldung einer
Sondernutzung einen weitergehenden Schutz angedeihen ließe, als der Vereinbarung
eines Sondernutzungsrechts. Auch der Gesichtspunkt, dass grundsätzlich niemand
mehr Rechte erwerben kann, als seinem Rechtsvorgänger zustanden, greift hier nicht
durch. Vielmehr ergibt sich aus § 10 Abs.2 WEG unmittelbar, dass in der Person eines
Sonderrechtsnachfolger mangels Bindung an die schuldrechtlichen Verpflichtungen
seines Rechtsvorgängers Abwehrrechte sehr wohl neu entstehen können.
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Unerheblich ist schließlich, ob den Beteiligten zu 1) und 2) die Existenz eines
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(schuldrechtlichen) Sondernutzungsrechtes bei dem Erwerb ihres Wohnungseigentums
bekannt war. Auch eine positive Kenntnis des Sonderrechtsnachfolgers genügt nämlich
nicht, um dessen Bindung an die Vereinbarung auszulösen (OLG Zweibrücken FGPrax
2005, 149; Senat FGPrax 1997, 15).
Aus den vorgenannten rechtlichen Überlegungen ergibt sich zugleich, dass auch der
Feststellungsantrag zu 2) begründet ist.
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Im Hinblick auf die Vorstellungen hinsichtlich einer künftigen Nutzung, wie sie in dem
Vortrag der Beteiligten zu 1) und 2) angedeutet wird, weist der Senat ohne
Bindungswirkung vorsorglich auf Folgendes hin:
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Der Umstand, dass der Beteiligten zu 5) kein gegen die Beteiligten zu 1) und 2)
wirkendes Sondernutzungsrecht zusteht, bedeutet nicht, dass die von ihr
vorgenommene Gestaltung der Gartenfläche per se rechtswidrig wäre. Stand der
Beteiligten zu 5) ein rein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht zu oder sind die
Voraussetzungen der Verwirkung erfüllt, so ist die jetzt vorhandene Gestaltung der
bauliche Zustand, der den Schutz des § 22 WEG genießt, soweit er einer
gemeinschaftlichen Nutzung nicht zwingend entgegensteht. In diesem Rahmen kann
die Gemeinschaft die gemeinschaftliche Nutzung der Gartenflächen durch Beschluss
regeln (§ 15 WEG). Sie muss hierbei allerdings auch auf die berechtigten Belange der
Eigentümer der Erdgeschosswohnungen Rücksicht nehmen, die gemeinschaftliche
Nutzung also so gestalten, dass diese bei der Nutzung ihres Sondereigentums nicht
über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt oder belästigt werden.
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Da die sofortige weitere Beschwerde ohne Erfolg bleibt, entspricht es der Billigkeit, dass
die Beteiligte zu 5) die Gerichtskosten des Verfahrens trägt (§ 47 S.1 WEG). Unter
Berücksichtigung des Umstandes, dass die Vorinstanzen ihre übereinstimmenden
Entscheidungen jeweils eingehend begründet haben, während die Beteiligte zu 5) die
sofortige weitere Beschwerde allein unter Bezugnahme auf ihren vorinstanzlichen
Vortrag begründet hat, entspricht es auch der Billigkeit, dass sie den weiteren
Beteiligten die in dieser Instanz entstandenen außergerichtlichen Auslagen erstattet (§
47 S.2 WEG).
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Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf § 48 Abs.3 WEG.
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