Urteil des OLG Frankfurt vom 22.02.2007
OLG Frankfurt: vorkaufsrecht, wirtschaftliche einheit, kaufvertrag, unbestimmte dauer, öffentliches interesse, auflage, vorname, enkel, unterliegen, käufer
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Gericht:
OLG Frankfurt 15.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
15 W 39/06
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 9 Abs 1 GrdstVG, § 467 S 2
BGB, § 6 Abs 1 S 3 RSiedlG, §
8 RSiedlG
(Ausübung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts:
Erstreckung des Vorkaufs auf nicht dem
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegende
Grundstücke; Bevorzugung hauptberuflicher Landwirte;
Abwehr von Gefahren für Agrarstruktur)
Leitsatz
Zur Ausübung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 4. gegen den Beschluss des
Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Eschwege vom 16. Januar 2006 (2 XV
4/04) wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1. bis 4. haben die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu
tragen.
Außergerichtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens werden nicht erstattet.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt 3.300 EURO.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Der Beteiligte zu 4., zugleich als Erbe seiner zwischenzeitlich verstorbenen
Ehefrau Vorname A Nachname B, der früheren Beteiligten zu 3., beabsichtigt den
Kauf landwirtschaftlich genutzter Grundstücke von den Beteiligten zu 1. und 2. als
Verkäufern. Die Genehmigungsbehörde hat nach Ausübung des
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde zugunsten des
Grundstücksinteressenten C gegen die Erteilung der Genehmigung des notariellen
Kaufvertrages Bedenken geäußert. Das daraufhin von den Beteiligten zu 1. bis 4.
angerufene Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat es abgelehnt, die
Genehmigungsbehörde durch gerichtliche Entscheidung zur Erteilung der
Genehmigung zu verpflichten. Hiergegen richten die Beteiligten zu 1. bis 4. ihre
sofortige Beschwerde.
Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 31.8.2004 (Urkundenrolle Nr.
.../2004 des Notars Dr. Notar1 O1) haben die Beteiligten zu 3. und 4. von den
Beteiligten zu 1. und 2. die Grundstücke
Gesamtfläche: 13.850 qm = 1,385 ha zum Kaufpreis von 7.187,40 EURO, gekauft
(= 0,55 EURO pro qm * 13.068 qm = 7.187,40 EURO; die gegenüber der Summe
der Einzelflächen niedrigere zur Kaufpreisberechnung zugrundegelegte Fläche, s.
notV Nr.6), ist in der Vertragsurkunde nicht erklärt).
Der Genehmigungsantrag des Notars gemäß §§ 2, 5 bzw. 6 GrdstVG vom
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Der Genehmigungsantrag des Notars gemäß §§ 2, 5 bzw. 6 GrdstVG vom
16.9.2004 ging am 21.9.2004 beim Landrat des X-Kreises, Amt für den ländlichen
Raum, als Genehmigungsbehörde ein. Im Wege der Anhörung gemäß § 4 Abs.1
Berufstandsmitwirkungsgesetz teilte die Genehmigungsbehörde die
kaufgegenständlichen Grundstücke mit Verfügung vom 27.9.2004 dem
Kreisbauernverband X als landwirtschaftliche Berufsvertretung mit. Am 29.9.2004
meldete sich der Landwirt C aus Gemeinde 1-Ortsteil 1 bei der
Genehmigungsbehörde und bekundete Interesse an einem Erwerb der Flächen.
Der Kreisbauernverband, dem dies noch nicht bekannt geworden war, teilte der
Genehmigungsbehörde unter dem 6.10.2004, bei jener eingegangen am
7.10.2004, mit, er habe gegen die Genehmigung des Kaufvertrages keine
Bedenken, sofern andere Landwirte keine Einwände hätten.
Am 11.10.2004 reichte der Landwirt C einen Kaufantrag für alle in dem notariellen
Kaufvertrag betroffenen Grundstücke bei der Genehmigungsbehörde ein.
Die Genehmigungsbehörde führte am 13.10.2004 eine Besprechung über
verschiedene Veräußerungen landwirtschaftlicher Grundstücke und die Fragen
etwaiger Ausübungen von Vorkaufsrechten mit Vertretern des
Kreisbauernverbandes, der Siedlungsbehörde und des Regierungspräsidiums O2
durch. Bei dieser Gelegenheit teilte die Genehmigungsbehörde den Vertretern der
anderen Behörden den Kaufantrag des Landwirts C mit. Die Siedlungsbehörde
kündigte an, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Mit Zwischenbescheid vom 14.10.2004 an den beurkundenden Notar verlängerte
die Genehmigungsbehörde die Genehmigungsfrist um zwei Monate.
Am 18.10.2004 legte die Genehmigungsbehörde den notariellen Kaufvertrag der
Siedlungsbehörde vor.
Die Siedlungsbehörde brachte am 10.11.2004 ihre Erklärung über die Ausübung
des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, beschränkt auf das Grundstück Flur …,
Flurstück ... "Lagebezeichnung 1" = 0,6000 ha, das seiner Größe nach allein dem
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegen konnte, bei der
Genehmigungsbehörde an. Sie wies daraufhin, dass der kaufinteressierte Landwirt
auf Verlangen der Verkäufer auch die wegen nicht ausreichender Größe nicht dem
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegenden weiteren Grundstücke aus dem
Kaufvertrag erwerben müsse. Zur Begründung berief sie sich darauf, dass die
Käufer des fraglichen Grundstücks keine Landwirte mehr seien, während der
Kaufinteressent C Haupterwerbslandwirt sei. Er bewirtschafte 141 ha Grund und
habe 82 Milchkühe mit entsprechender Nachzucht. Die fragliche landwirtschaftliche
Fläche solle wegen der angrenzenden eigenen Flächen des Interessenten und der
damit verbundenen besseren Bearbeitung angekauft werden. Dies liege im
Interesse der Agrarstrukturverbesserung.
Mit Verfügung vom 15.11.2004 teilte die Genehmigungsbehörde dem amtierenden
Notar gemäß §§ 6 RSG, 21 GrdstVG mit, dass die Siedlungsbehörde das
siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt habe, und dass der Genehmigung des
Kaufvertrages Bedenken gemäß § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG entgegenstünden, weil die
Erwerber der fraglichen Grundstücke keine Landwirte mehr seien und der
Haupterwerbslandwirt C am Erwerb der Flächen interessiert sei. Gegen diese, dem
amtierenden Notar am 17.11.2004, mit Rechtsmittelbelehrung versehen,
zugestellte Verfügung haben die Beteiligten des notariellen Kaufvertrages durch
Anwaltsschriftsatz am 1.12.2004 beim Landrat des X-Kreises Antrag auf
gerichtliche Entscheidung gestellt. Die Genehmigungsbehörde hat das Verfahren
daraufhin an das Amtsgericht Eschwege weitergeleitet.
Die Antragsteller haben vorgebracht, sie seien Landwirte und hätten Teile ihres
landwirtschaftlichen Betriebes lediglich aus gesundheitlichen Gründen der -
inzwischen verstorbenen - Beteiligten zu 3. verpachtet. Sie seien land- und
forstwirtschaftlich tätig, hätten einen vollbeschäftigten landwirtschaftlichen
Mitarbeiter und einen kompletten Maschinenpark und seien zurzeit auch mit
einem Umbau ihres Anbindestalls in einen Laufstall befasst. Ihr Betrieb sei von
ursprünglich 50 ha auf 130 ha erweitert worden, die ihre Eigenflächen seien, rund
40 ha seien hinzu gepachtet. Die 170 ha Gesamtfläche seien zu 80 ha
Ackerfläche, zu 55 ha Grünland und zu 35 ha Forst. Das Ackerland sei verpachtet.
Die Beteiligte zu 3. sei Inhaberin des alteingesessenen landwirtschaftlichen
Betriebes ...-Gut O3 gewesen. Sie habe ihn in den letzten Jahren aus
gesundheitlichen Gründen nur reduziert betreiben können, weshalb das
wirtschaftliche Betriebsergebnis zurückgegangen sei. Der Betrieb solle von seinen,
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wirtschaftliche Betriebsergebnis zurückgegangen sei. Der Betrieb solle von seinen,
des Beteiligten zu 4. Enkelsöhnen weiterbetrieben werden, wenn sie Abitur
gemacht und ein land- und forstwirtschaftliches Studium absolviert hätten. Dies
alles sei erbvertraglich festgelegt. Danach dürften Teile des landwirtschaftlichen
Betriebes nicht veräußert werden, und die Enkel seien verpflichtet, den Betrieb
einer nachfolgenden Generation zu übertragen.
Der Kaufinteressent könne schon deshalb kein maßgebliches Interesse an den
fraglichen Grundstücken haben, weil er mehrfach beim Verkauf ähnlich gelegener
Grundstücke kein Kaufinteresse gezeigt habe. Er könne sich nicht die "Rosinen
herauspicken".
Die Genehmigungsbehörde hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung
widersprochen. Die Beteiligte zu 3. habe nach 2003 die Viehhaltung aufgegeben
und die landwirtschaftlichen Flächen verpachtet. Der Beteiligte zu 4. habe noch
einen anderen landwirtschaftlichen Betrieb in O4. Ihm gegenüber sei der
Kaufinteressent C Haupterwerbslandwirt, er erweitere zurzeit seine
Milchviehhaltung mit einem leistungsfähigen Betrieb in günstiger Lage der
bewirtschafteten zu den kaufgegenständlichen Flächen. Das Amtsgericht -
Landwirtschaftsgericht - Eschwege hat den Antrag auf gerichtliche Entscheidung
durch Beschluss vom 16.1.2006 wegen der Ausübung des siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde zurückgewiesen. Nach seiner
Auffassung hat die Siedlungsbehörde das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht zu
Recht ausgeübt. Die Veräußerung der Grundstücke an die Beteiligten zu 3. und 4.
an Stelle des Interessenten C widerspreche Maßnahmen zur Verbesserung der
Agrarstruktur, weil die Beteiligten zu 3. und 4. zurzeit keine aktive Landwirtschaft
betrieben. Da ihr gesamtes Ackerland vollständig unterverpachtet sei, sei nicht
ersichtlich, dass ein Zukauf von Ackerland die Ertragskraft ihres
landwirtschaftlichen Betriebes stärke. Der landwirtschaftliche Betrieb Nachname B
befinde sich insgesamt in einer "Art Ruhezustand".
Gegen diese, am 16.1.2006 vom Landwirtschaftsgericht in Anwesenheit der
Beteiligten verkündete Entscheidung haben die Beteiligten zu 3. und 4. mit
Anwaltsschriftsatz vom 30.1.2006 am 2.2.2006 beim Oberlandesgericht Frankfurt
am Main sofortige Beschwerde eingelegt, bevor die schriftliche Fassung der
Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts am 13.3.2006 ausgefertigt und zur
Zustellung an die Beteiligten am 17.3.2006 abgesendet worden ist.
Sie verfolgen die Aufhebung des Beschlusses des Landwirtschaftsgerichts und die
Feststellung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts unwirksam sei.
Dazu bringen sie vor, der kaufinteressierte Landwirt C benötige die fraglichen
Grundstücke - von denen ohnehin nur das Grundstück Lagebezeichnung 1 seiner
Größe nach dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegen könne - nicht
dringend. Dagegen seien die Beteiligten Nachname B nicht Nichtlandwirt, sondern
Landwirt mit einem bis in die dritte nachfolgende Generation gesicherten
Vollerwerbsbetrieb. Inzwischen, Ende 2006, hätten sich die Enkel Vorname D und
Vorname E Nachname B mit Zweitwohnsitz auf dem ...-Gut O3 in Gemeinde 1-
Ortsteil 1 angemeldet. Auch hätten sie am 15.1.2007 einen Antrag auf
Registrierung als Betriebsinhaber gestellt, in dessen Folge sie die
Zahlungsansprüche ihrer verstorbenen Großmutter auf Betriebsprämien
übernehmen könnten. Der landwirtschaftliche Betrieb sei nur wegen der Krankheit
der Frau Nachname B für einige Zeit verkleinert worden, ohne ihn ganz
einzustellen. Er sei nach wie vor existent und werde auch weiterhin betrieben. Die
augenblickliche Betriebsführung sei durch die Nachfolge der Enkel gewährleistet.
Auch seien 38.000 Bäume aufgeforstet worden und ein großer Maschinenpark
vorhanden. Die Einkommensreduzierung sei allein Folge der Erkrankung der Frau
Nachname B gewesen. Das im Jahre 2005 durchgeführte
Flurbereinigungsverfahren, in welchem die Eheleute Nachname B den Zuschlag
gerade auch des vorliegend im Streit stehenden Grundstücks erhalten hätten,
habe einen sachgerechten Ausgleich der Grundstücke zwischen den Eheleuten
Nachname B und dem Kaufinteressenten C hergestellt. Für den Fall der
Erfolglosigkeit der sofortigen Beschwerde beantragt der Beteiligte zu 4. die
Zulassung der weiteren Beschwerde.
Die …-Behörde O2 als Beschwerdegegner verteidigt die angefochtene
Entscheidung und weist darauf hin, dass nachträgliche Veränderungen der
Verhältnisse für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, für
welches die Verhältnisse zum Zeitpunkt seiner Ausübung allein maßgeblich seien,
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welches die Verhältnisse zum Zeitpunkt seiner Ausübung allein maßgeblich seien,
unbeachtlich seien.
II. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3. und 4. ist statthaft und auch im
übrigen zulässig. Nach § 22 Abs.1, § 2 Abs.1 S.3 HS 1 LwVG findet gegen die in der
Hauptsache erlassenen Beschlüsse des Amtsgerichts als Landwirtschaftsgericht
die sofortige Beschwerde an das Oberlandesgericht statt. Nach § 9 LwVG sind für
das Verfahren über Einwendungen gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrechts gemäß § 10 RSG, nämlich Einwendungen dagegen, dass die
Veräußerung eines Grundstücks der Genehmigung nach § 9 GrdstVG überhaupt
unterliegt, oder dass die Genehmigung zu Unrecht versagt worden sei, die
Vorschriften der Freiwilligen Gerichtsbarkeit anzuwenden - §§ 9,1 Nr.3 LwVG, 10
RSG, 9 GrdstVG.
Nach § 22 Abs.1 S.1 FGG beträgt die Beschwerdefrist zwei Wochen. Sie beginnt mit
der Zustellung der mit einer Rechtsmittelbelehrung versehenen
landwirtschaftsgerichtlichen Entscheidung zu laufen - § 21 Abs.2 S.1,2 LwVG. Die
Beschwerde darf beim Gericht der anzufechtenden Entscheidung angebracht
werden - § 21 Abs.1 FGG.
Diese Voraussetzungen sind für das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3. und 4.
erfüllt. Die Beschwerde ist schon deshalb rechtzeitig, weil nicht erkennbar ist, dass
die Entscheidung des Amtsgerichts mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen
gewesen ist. Die sofortige Beschwerde ist auch im übrigen zulässig.
In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Die Entscheidung des
Amtsgerichts bestätigt zu Recht die von der Genehmigungsbehörde gegen den
notariellen Kaufvertrag vom 31.8.2004 gemäß § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG geäußerten
Bedenken im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die
Siedlungsbehörde zu Gunsten des Landwirts C. Das amtsgerichtliche Verfahren
war formal korrekt. Die Entscheidung des Amtsgerichts ist sachlich nicht zu
beanstanden. Dies gilt auch für das von der Genehmigungsbehörde unter
Einschaltung der Siedlungsbehörde durchgeführte vorgerichtliche
Genehmigungsverfahren.
Nach § 2 Abs.1 S.1 GrdstVG bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines
Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber der Genehmigung, soweit
nicht das Bundesland, in welchem das fragliche Grundstück liegt, von der
Ermächtigung, Grundstücke bis zu einer gewissen Größe von der
Genehmigungspflicht auszunehmen, Gebrauch gemacht hat - § 2 Abs.3 Nr.2
GrdstVG. Dies ist in Hessen für Grundstücke, die kleiner sind als 0,25 ha, der Fall -
§ 1 des Hessischen Gesetzes über die Genehmigungsfreiheit im Verkehr mit land-
und forstwirtschaftlichen Grundstücken vom 17.4.1962 (GVBl I S.263) in der
Fassung vom 18.12.1989 (GVBl 497; im Folgenden: HAG GrdstVG). Im übrigen ist
die Genehmigung von den Vertragsparteien zu beantragen - § 3 Abs.2 S.1
GrdstVG.
Dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegt vorliegend allein das
Grundstück Lagebezeichnung 1 mit seiner Größe von 0,6 ha. Nach § 4 Abs.1 S.1
RSG beträgt die Mindestgröße eines landwirtschaftlichen Grundstücks, für welches
das gemeinnützige Siedlungsunternehmen, in dessen Bezirk die Hofstelle des
interessierten Betriebes liegt, das Vorkaufsrecht ausüben kann, wenn die
Veräußerung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz bedarf, 2
ha. Allerdings können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung die
Mindestgröße der Grundstücke, die dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht
unterliegen für eine beschränkte Zeit auf weniger als 2 ha festsetzen, solange dies
zur Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur notwendig
ist - § 4 Abs.4 letzter Halbsatz RSG. Hiervon hat das Land Hessen in § 2 der
Verordnung zur Bereinigung des Siedlungsrechts vom 18.11.2002 Gebrauch
gemacht und die Mindestgröße der Grundstücke, die dem siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrecht nach § 4 Abs.1 RSG unterliegen, auf 0,5 ha festgesetzt. Diese
Regelung ist bis zum Ablauf des 31.12.2007 begrenzt - § 4 der Verordnung -, so
dass sie für den vorliegend zu beurteilenden Grundstücksverkauf einschlägig ist
(GVBl I 2002, S. 689).
Diese Rechtslage hat die Siedlungsgesellschaft zutreffend dahin umgesetzt, dass
sie das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht mit ihrem Schreiben vom 9.11.2004 nur
bezüglich des Grundstücks Lagebezeichnung 1 ausgeübt hat. Dies hat zur Folge,
dass der Vorkaufsberechtigte grundsätzlich nur Käufer desjenigen Grundstücks
wird, zu dessen Lasten sein Vorkaufsrecht auch tatsächlich entstanden ist.
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wird, zu dessen Lasten sein Vorkaufsrecht auch tatsächlich entstanden ist.
Allerdings gelten die Vorschriften über das schuldrechtliche Vorkaufsrecht des BGB
für das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht sinngemäß - § 8 Abs.1 S.1 RSG -, so
dass der Grundstücksverkäufer verlangen kann, dass sich der Vorkauf auch auf
alle diejenigen Sachen - im Zusammenhang mit dem siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrecht also vor allem auf andere verkaufte Grundstücke - erstreckt, die
nicht ohne Nachteil für den Verkäufer von dem Verkauf getrennt werden können -
§ 467 S.2 BGB. Hieraus folgt im Ergebnis eine Vollerstreckung des
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts auf sämtliche, nicht von vornherein diesem
Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücke dann, wenn der Verkäufer dies vom
Vorkaufsberechtigten verlangt, und soweit andernfalls für ihn Nachteile eintreten
würden.
Die andere mögliche Variante, dass im Anschluss an den wirtschaftlichen
Grundstücksbegriff, der dem Reichssiedlungsgesetz zugrundeliegt, Grundstücke,
die wegen ihrer zu geringen Größe für sich genommen ein siedlungsrechtliches
Vorkaufsrecht nicht auslösen können, als wirtschaftliche Einheit dennoch aufgrund
der die Mindestgröße überschreitenden Summe ihrer Einzelflächen einem
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegen können, ist vorliegend nicht
einschlägig, weil die einzelnen in dem notariellen Kaufvertrag vom 31.8.2004
betroffenen Grundstücke nicht aneinander grenzend gelegen sind und auch im
übrigen ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen - unstreitig - nicht zu
erkennen ist.
Dann bleibt es dabei, dass das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht der
Siedlungsgesellschaft allein zulasten des Grundstücks Lagebezeichnung 1
entstanden ist, dass die Siedlungsbehörde ihr Vorkaufsrecht deshalb zutreffend
nur auf jenes Grundstück bezogen ausgeübt hat, und dass es der Entschließung
der Beteiligten zu 1. und 2. unterliegt, ob sie von der Siedlungsbehörde verlangen,
auch die anderen Grundstücke zu erwerben.
Die Siedlungsbehörde hat das Vorkaufsrecht auch rechtzeitig ausgeübt. Mit ihrem
Zwischenbescheid vom 14.10.2004 hat die Genehmigungsbehörde die mit der
Einreichung des notariellen Kaufvertrages am 21.9.2004 zunächst bis zum
21.10.2004 ausgelöste - § 6 Abs.1 S.1 GrdstVG - und noch laufende
Genehmigungsfrist um zwei Monate, also bis zum 21.12.2004 verlängert. Der
Kaufantrag der Siedlungsbehörde, das heißt die Ausübung des Vorkaufsrechts, ist
am 10.11.2004 bei der Genehmigungsbehörde angebracht worden, mithin
rechtzeitig. Die Voraussetzungen der Verlängerung der Genehmigungsfrist nach §
6 Abs.1 S.2 GrdstVG waren gegeben, weil die Genehmigungsbehörde gemäß § 12
GrdstVG verpflichtet war, eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts
herbeizuführen. Nach § 12 GrdstVG muss die Genehmigungsbehörde, wenn die
Voraussetzungen vorliegen, unter denen nach dem Reichssiedlungsgesetz das
Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann, den Grundstückskaufvertrag der
Siedlungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des
Vorkaufsrechts vorlegen, bevor sie über den Genehmigungsantrag entscheidet.
Da jedenfalls für das Grundstück Lagebezeichnung 1 die Entstehung eines
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts in Betracht kam, musste die
Genehmigungsbehörde die Prüfung des etwaigen Entstehens eines
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts einleiten. Solange aus der Sicht der
Genehmigungsbehörde nicht feststand, dass ein siedlungsrechtliches
Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden würde, musste sie bei Gefahr des Ablaufs
der Genehmigungsfrist diese verlängern. Vorliegend kam hinzu, dass sich der
Interessent bereits am 29.9.2004 unmittelbar bei der Genehmigungsbehörde
gemeldet hatte, und dass Vertreter der berufsständischen Vertretung der
Landwirtschaft, der Siedlungsbehörde, der Genehmigungsbehörde und des
Regierungspräsidiums im Rahmen der Grundstücksverkehrsbesprechung am
13.10.2004 bereits darin übereingestimmt hatten, das Vorkaufsrecht auszuüben,
so dass die Genehmigungsbehörde nach § 6 Abs.1 S.2 letzte Alternative RSG die
Genehmigungsfrist obligatorisch auf drei Monate verlängern musste.
Der entsprechende Zwischenbescheid vom 14.10.2004 ist dem Veräußerer -
vorliegend für die Beteiligten zu 1. und 2. am 14.10.2004 an den amtierenden
Notar, der nach Nr. 9) des notariellen Vertrages mit der Durchführung des
Vertrages sowie der Beschaffung aller notwendigen Löschungsbewilligungen und
Genehmigungen beauftragt war - abgesendet worden, § 6 Abs.2 S.2 HS.2
GrdstVG. Damit ist die Verlängerung der Genehmigungsfrist wirksam ausgelöst
worden.
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Der Antrag der Kaufvertragsparteien auf landwirtschaftsgerichtliche Entscheidung
ist rechtzeitig gestellt. Die Genehmigungsbehörde hat ihre Mitteilung über dem
Kaufvertrag entgegenstehende Bedenken aus § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG im
Anschluss an die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die
Siedlungsbehörde dem amtierenden Notar am 17.11.2004 förmlich zugestellt.
Danach endete die zweiwöchige Frist zur Anbringung des Antrags auf gerichtliche
Entscheidung bei der Genehmigungsbehörde - § 22 Abs.1,2 GrdstVG - mit dem
Ablauf des 1.12.2004, an welchem Tage das Fax des Anwalts mit dem Antrag auf
gerichtliche Entscheidung bei der Genehmigungsbehörde - mithin fristgemäß -
eingegangen ist.
In der Sache haben aus Sicht des hier erkennenden Senats - was das Grundstück
Lagebezeichnung 1 anbelangt - die Voraussetzungen für die Ausübung des
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegen. Die Veräußerung dieser
landwirtschaftlichen Fläche an die Beteiligten zu 3. und 4. würde eine ungesunde
Verteilung des Grund und Bodens im Sinne von § 9 Abs.1 Nr.1., Abs.2 GrdstVG
bedeuten. Dies eröffnet das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht der
Siedlungsbehörde gemäß § 4 Abs.1 RSG.
Nach § 9 Abs.1 Nr.1. GrdstVG darf die Genehmigung der Veräußerung eines
landwirtschaftlichen Grundstücks nur versagt oder durch Auflagen oder
Bedingungen eingeschränkt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich
ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens
bedeutet. Nach § 9 Abs.2 GrdstVG liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und
Bodens im Sinne von Abs.1 Nr.1 in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung
Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Als Maßnahmen zur
Verbesserung der Agrarstruktur gelten sämtliche Maßnahmen, die auf die
Gründung oder auf den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe
ausgerichtet sind. Dabei kann es entweder darauf ankommen, dass die
Eigentumsverschiebung bereits unternommenen oder von den zuständigen
Stellen beabsichtigten konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur
widerspricht, oder dass nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur erkennbar
sind (vgl.: BVerfG RdL 1967,92 ff (93 f), 95). Hieraus wird insbesondere abgeleitet,
dass der Aufstockung lebensfähiger und förderungswürdiger landwirtschaftlicher
Betriebe ein vorrangiges öffentliches Interesse an einer Verbesserung der
Agrarstruktur zukommt. Dies führt in der Regel zur Bevorzugung der
hauptberuflichen Landwirte als Käufer oder Kaufinteressenten gegenüber solchen
Personen, welche die Landwirtschaft im Nebenberuf betreiben, also eine
anderweitig gesicherte Lebensgrundlage besitzen. Die Bevorzugung der
landwirtschaftlichen Haupterwerbsbetriebe gegenüber Nebenerwerbsbetrieben, die
zu einer wesentlichen Verbesserung der Existenzgrundlage der bäuerlichen
Familienbetriebe und damit der Agrarstruktur führen soll, ist nach der
Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts mit dem Grundgesetz vereinbar
(vgl.: BVerfG a.a.O.; BGH NJW 1975,2192 ffe (2192)). Dabei dient das
Genehmigungsverfahren nicht der positiven Lenkung des landwirtschaftlichen
Grundstücksverkehrs sondern nur der Abwehr von Gefahren für die Agrarstruktur
(vgl.: BGHZ 94,292 ffe (294)). Das Genehmigungserfordernis dient allein dem
öffentlichen wirtschafts- und agrarpolitischen Interesse der Allgemeinheit, durch
eine sachgerechte Regelung des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Grundstücken
die Agrarstruktur zu verbessern (BGH NJOZ 2006,2063 f). Nicht dagegen - auch
nicht als Nebenziel - ist es auf den Schutz privater Interessen Dritter gerichtet, die
an dem Erwerb der genehmigungspflichtig veräußerten Grundstücke interessiert,
aber an dem Kaufvertrag nicht beteiligt sind. Im Sinne dieser exegetischen
Grundsätze bestimmt § 9 Abs.1 Nr.1 GrdstVG eine Eigentumsbindung, nämlich
eine Einschränkung der Handlungsfreiheit im Bereich der Eigentumsordnung, die
verfassungsrechtlich durch den Gesichtspunkt des Schutzes und der Förderung
der Agrarstruktur legitimiert ist (BVerfG NJW 1967,1363). Der Veräußerer eines
landwirtschaftlichen Grundstücks ist durch das Genehmigungserfordernis in seiner
Veräußerungsfreiheit eingeschränkt. Ihm gegenüber ist wegen des
grundgesetzlichen Schutzes seines Eigentums bei der Versagung der
Grundstücksverkehrsgenehmigung der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu
wahren. Für den Käufer wie auch für den Vorkaufsinteressenten greift Art.14 Abs.1
S.2, Abs.2 GG dagegen nicht ein. Beide verfügen nicht über eine vergleichbar
grundrechtlich geschützte Position wie der Verkäufer.
In Anwendung dieser Grundsätze würde die Genehmigung des notariellen
Kaufvertrages vom 31.8.2004 eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens
im Sinne von § 9 Abs.1 Nr.1, Abs.2 GrdstVG zur Folge haben. Für die Entscheidung
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im Sinne von § 9 Abs.1 Nr.1, Abs.2 GrdstVG zur Folge haben. Für die Entscheidung
über Einwendungen gegen die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch
das Siedlungsunternehmen, die sich darauf gründen, dass die Genehmigung nicht
nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre, kommt es auf die Verhältnisse in
dem in § 6 Abs. 3 GrdstVG für die Ausübung des Vorkaufsrechts bestimmten
Zeitpunkt an (vgl.: BGH vom 28.4.2006 BLw 32/05 Leitsatz a)). Zu diesem
Zeitpunkt – vorliegend am 10.11.2004 - war die Beteiligte zu 3. krankheitsbedingt
Nichtlandwirtin, allenfalls Nebenerwerbslandwirtin, und der Beteiligte zu 4. war, was
den landwirtschaftlichen Betrieb in Ortsteil 1 abgelangt, Nebenerwerbslandwirt.
Von diesem landwirtschaftlichen Betrieb der Beteiligten zu 3. und 4. war das
gesamte Ackerland in einer Größe von 80 ha in vollem Umfang verpachtet. Die
Rinderzucht war vorübergehend aufgegeben. Dass die forstwirtschaftliche Tätigkeit
auf 35 ha Forst mit einem Mitarbeiter und gegebenenfalls auch unter Einsatz des
Maschinenparks des ...-GutsO3 in eingeschränktem Umfang fortbetrieben wurde,
und dass im übrigen 55 ha Grünland vorhanden waren, steht der Einordnung als
allenfalls Nebenerwerbslandwirtschaft nicht entgegen. Auf den landwirtschaftlichen
Betrieb des ...-GutsO3 bezogen, war der Beteiligte zu 4., soweit er überhaupt
daran mitwirkte, von vornherein nur Nebenerwerbslandwirt. Mehr wäre ihm als
Gesellschafter einer GbR, die in O4 eine Vollerwerbslandwirtschaft betrieb, in
Gemeinde 1-Ortsteil 1 nicht möglich gewesen.
Unter diesen Umständen war nicht nachvollziehbar, dass die Beteiligten zu 3. und
4. im Rahmen das notariellen Kaufvertrags vom 31.8.2004 mit den dortigen
landwirtschaftlichen Grundstücken zu den vorgenannten Nummern 1., 3., 4. und 5.
Ackerland erwarben, welches die Beteiligte zu 3. seinerzeit nicht selbst
bewirtschaften, sondern allenfalls im Wege der Verpachtung nutzen konnte. Wie
das Landwirtschaftsgericht ausgeführt hat, befand sich der landwirtschaftliche
Betrieb der Eheleute Nachname B zum damaligen Zeitpunkt in einer Art von
"Ruhezustand". Das maßgebliche Einkommen des Betriebes wurde lediglich durch
Verpachtung beziehungsweise Unterverpachtung erzielt.
Daran ändert der Umstand nichts, dass die Eheleute Nachname B die Zeit bis zu
einer späteren Übernahme der beiden Enkelsöhne, die den Betrieb in Zukunft als
Haupterwerbslandwirtschaft betreiben sollten, überbrücken und dies mit den
Zukäufen landwirtschaftlicher Grundstücke vorbereiten wollten. Im
erstinstanzlichen Verfahren ist hierzu vorgetragen worden, dass der jüngere Enkel,
Vorname E Nachname B (geboren am -.-.1985), zum Zeitpunkt der Ausübung des
Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde 19 Jahre alt, Land- und Forstwirtschaft
studieren und den Betrieb übernehmen wolle. Nach dem Beschwerdevorbringen
haben sich beide Enkel, Vorname E und Vorname D Nachname B (geboren am -.-
.1983) im Dezember 2006 im ...-Gut O3 mit zweitem Wohnsitz polizeilich
gemeldet. Abgesehen davon, dass es nach den vorgenannten rechtlichen
Vorgaben für die Frage der Wirksamkeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen
Vorkaufsrechts durch die Siedlungsbehörde auf die betriebliche Situation des
Landwirtschaftsbetriebs des Beteiligten zu 4. Ende 2006 nicht ankommt, spricht
auch die Zweitwohnsitz-Meldung der Enkel dafür, dass sie den landwirtschaftlichen
Betrieb zurzeit allenfalls als Nebenerwerbslandwirtschaft betreiben. Ob und wann
daraus eine Vollerwerbslandwirtschaft der Enkelsöhne werden wird, ist im
vorliegenden Verfahren nicht absehbar.
Dagegen ist der - zum hier maßgeblichen Zeitpunkt 31 Jahre alte - Kaufinteressent
C Vollerwerbslandwirt am Ort. Er bewirtschaftet 141 ha landwirtschaftlicher
Flächen, davon 50,5 ha in seinem Eigentum und 90,5 ha hinzu gepachtet. Er
betreibt Milchkuhwirtschaft mit 82 Rindern und Nachzucht. Er ist - ohnehin bereits
Pächter des kaufgegenständlichen Grundstücks zu Ziffer 2. - am Eigentumserwerb
des von der Siedlungsbehörde zum Gegenstand der Ausübung des
siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts erhobenen Grundstücks Lagebezeichnung 1
interessiert. Damit könnte er den Eigenanteil der von ihm bewirtschafteten
Grundstücke erhöhen. Der Grundstückserwerb durch ihn würde zu einer
Verbesserung der Agrarstruktur führen, welche der Erwerb durch den Beteiligten
zu 4., der das Grundstück für einen unbestimmten Zeitraum verpachten würde,
nicht mit sich bringt. Dass der Kaufinteressent vorher andere Angebote des
Erwerbs landwirtschaftlicher Grundstücke ausgeschlagen oder auch ein
Kaufinteresse bei der Siedlungsbehörde nicht angemeldet hat, steht dem
Umstand, dass sein Eigenerwerb des Grundstücks Lagebezeichnung 1 im
Vergleich zum Erwerb durch den Beteiligten zu 4. nach den eingangs dargelegten
Grundsätzen zu einer Verbesserung der Agrarstruktur führt, nicht entgegen. In der
Konstellation von November 2004 ist der Kaufinteressent C nach den
vorgenannten grundstücksverkehrsrechtlichen Vorgaben als Erwerber des
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vorgenannten grundstücksverkehrsrechtlichen Vorgaben als Erwerber des
vorkaufsrechtsfähigen Grundstücks Lagebezeichnung 1 gegenüber den Beteiligten
zu 3. und 4. bevorzugungswürdig gewesen.
Auch die von den Beschwerdeführern hervorgehobenen Ergebnisse des in 2005
durchgeführten Flurbereinigungsverfahrens führen zu keiner abweichenden
Wertung. Abgesehen davon, dass auch diese wegen des für die vorliegende
Entscheidung maßgeblichen Zeitpunkts im November 2004 für die Frage des
Entstehens eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts unter dem Aspekt des § 9
Abs.1 S.1 GrdstVG nicht relevant sind, ist die Flurbereinigung als gewissermaßen
Austausch von Grundstücken, die im Eigentum landwirtschaftlicher Betriebe
stehen, davon zu unterscheiden, dass durch Verkäufe und Hinzukäufe die
Agrarstruktur verbessert oder verschlechtert werden kann.
Die Genehmigungsfähigkeit des Erwerbs der fraglichen Grundstücke durch die
Beteiligten zu 3. und 4. kann auch nicht durch die Genehmigung unter einer
Verpachtungsauflage - § 10 Abs.1 Nr.1. GrdstVG - hergestellt werden. Zwar muß
die Genehmigungsbehörde dann, wenn gegen die Genehmigung einer
Grundstücksveräußerung der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung des
Grund und Bodens vorliegt, die Genehmigung erteilen, wenn dieser
Versagungsgrund durch eine Auflage ausgeräumt werden kann (vgl. z.B. BGH NJW
1955,816 (817)). Nach § 10 Abs.1 GrdstVG können dem Erwerber eines
Grundstücks Auflagen gemacht werden. Danach ist der Genehmigungsbehörde ein
Ermessensspielraum eröffnet. Im Rahmen der Ermessensausübung ist aber die
Genehmigungsbehörde im Interesse des Grundstücksveräußerers an den
Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, das heißt an das Prinzip des geringst möglichen
Eingriffs in die Veräußerungsfreiheit gebunden. Dies führt dazu, dass regelmäßig
dann, wenn der Eintritt einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens schon
durch eine Auflage abgewendet werden kann, das Veräußerungsgeschäft unter
Auferlegung dieser Auflage zu genehmigen ist. Solchenfalls kann ein
siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nicht entstehen, weil dessen Voraussetzungen
gemäß § 4 Abs.1 S.1 RSG gerade an die Versagung einer
Grundstücksverkehrsgenehmigung gemäß § 9 GrdstVG anknüpft, die nicht
gegeben ist, wenn das Grundstücksveräußerungsgeschäft unter einer Auflage
genehmigt werden muss (vgl.: BGH a.a.O.).
Aus dem abschließenden Katalog möglicher Auflagen in § 10 Abs.1 GrdstVG
kommt vorliegend allein die Auflage einer Verpachtung des Grundstücks an einen
Landwirt in Betracht - § 10 Abs.1 Nr.1. GrdstVG -, die den Beteiligten zu 3. und 4.
als Erwerber aufzuerlegen wäre. Soweit hierzu erwogen werden könnte, den
Grundstückskauf durch die Beteiligten zu 3. und 4. mit der Auflage zu
genehmigen, die Grundstücke an den Kaufinteressenten C bis zu demjenigen
Zeitpunkt zu verpachten, zu dem der landwirtschaftliche Betrieb des ...-GutsO3 zu
einer, etwa von den Enkeln des Beteiligten zu 4. geführten
Vollerwerbslandwirtschaft erstarkt ist, führt dies nicht zu einer Bindung der
Genehmigungsbehörde, die Genehmigung unter solcher Auflage zu erteilen. Die
erwünschte Sicherheit der Agrarstruktur durch eine feste Eigentumsregelung
hinsichtlich des betroffenen Grundstücks könnte auf diesem Wege schon deshalb
nicht erreicht werden, weil letztlich nicht mit hinreichender Sicherheit absehbar ist,
dass den Enkeln des Beteiligten zu 4. die Qualifikation zum Landwirt gelingt, und
dass sie tatsächlich als Vollerwerbslandwirte das ...-Gut O3 bewirtschaften werden.
Solchenfalls würde es einer gesunden Agrarstruktur nicht entsprechen, wenn der
Kaufinteressent C auf unbestimmte Dauer Pächter des fraglichen Grundstücks
bliebe.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine Verpachtungsauflage nur dann in
Betracht kommt, wenn durch sie eine absehbare Übergangszeit bis zum
bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes überbrückt werden kann (vgl.
z.B.: OLG Stuttgart RdL 1984,330 f). Hiervon kann vorliegend nicht mit
hinreichender Sicherheit ausgegangen werden.
Dann kann eine Verpachtungsauflage, auch in der Variante einer Verpachtung an
den Landwirt C, die durch den Grundstückserwerb der Beteiligten zu 3. und 4.
eintretende ungesunde Verteilung des Grund und Bodens nicht abwenden. Als mit
ihrem Rechtsmittel unterliegenden Parteien sind nach billigem Ermessen den
Beteiligten zu 1. bis 4. die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen
- §§ 44 Abs.1, 33 LwVG, 131 Abs.1 S.1 Nr.1. KostO.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Nach § 45 Abs.1 S.1 LwVG
42 Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Nach § 45 Abs.1 S.1 LwVG
kommt eine Erstattung außergerichtlicher Kosten durch einen unterliegenden
Beteiligten nur ausnahmsweise, und auch nur dann in Betracht, wenn andere
Beteiligte von ihren außergerichtlichen Kosten entlastet werden sollen. Der
festgesetzte Beschwerdewert entspricht der Höhe des Kaufpreises für das von der
im Streit stehenden Grundstücksverkehrsgenehmigung betroffenen Grundstück -
§§ 36 Abs.1 S.1, 37 LwVG, 20 Abs.1 KostO (6000 qm * 0,55 €/qm = 3300 €). Eine
Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt nicht in Betracht, weil das vorliegende
Verfahren keine grundsätzliche Bedeutung hat - § 24 Abs.1 S.2,1 LwVG. Ohne
Zulassung ist die Rechtsbeschwerde nur statthaft, wenn das Oberlandesgericht
von einer in der Beschwerdebegründung bezeichneten Entscheidung des
Bundesgerichtshofes oder des früheren Obersten Gerichtshofes für die Britische
Zone oder von einer in der Beschwerdebegründung bezeichneten Entscheidung
eines anderen Oberlandesgerichts abgewichen ist und der Beschluß auf dieser
Abweichung beruht, oder soweit es sich um die Unzulässigkeit der Beschwerde
handelt - § 24 Abs.2 Nr.1.,2. LwVG. Die Rechtsbeschwerde muss binnen eines
Monats seit Zustellung des Beschlusses durch einen Rechtsanwalt beim
Bundesgerichtshof eingelegt und binnen eines weiteren Monats, beginnend mit der
Einlegung der Rechtsbeschwerde, begründet werden - §§ 26, 29 LwVG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.