Urteil des OLG Frankfurt vom 27.10.2004
OLG Frankfurt: aufrechnung, mietsache, mietzins, kaution, rückzahlung, abweisung, verzug, vollstreckung, sittenwidrigkeit, nichtigkeit
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Gericht:
OLG Frankfurt 2.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
2 U 194/03
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 138 BGB, § 535 BGB, §§
535ff BGB, § 558 BGB
(Gewerberaummiete: "Wesentlichkeitsgrenze" bei
wucherähnlicher Mietzinsüberhöhung; Berücksichtigung
von Mängeln bei Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmiete;
Darlegungslast des Mieters bei Minderung; zulässige
Kautionshöhe)
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main –
19. Zivilkammer – vom 20.06.2003 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung fallen der Beklagten zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120%
des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts im Tatbestand des
angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Sie
bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Es bestehen auch keine konkreten
Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der vom
Landgericht festgestellten Tatsachen begründen und deswegen einer erneute
Feststellung gebieten. Das Berufungsgericht hatte sie daher seiner Verhandlung
und Entscheidung zugrunde zu legen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Mit Urteil vom 20.06.2003 hat das Landgericht unter teilweiser Aufhebung des
Versäumnisurteils vom 24.01.2003 und Abweisung der Klage im Übrigen das
Versäumnisurteil insoweit aufrechterhalten, als die Beklagte verurteilt worden ist,
an die Klägerin 33.319,16 EUR nebst gestaffelter Zinsen zu zahlen. Zur
Begründung hat es ausgeführt, der Mietvertrag der Parteien sei nicht nach § 138
BGB nichtig, da die Beklagte bereits nicht hinreichend dargelegt habe, dass der
vereinbarte Mietzins wucherisch überhöht sei. Für die Zeit von März bis Oktober
2000 hat es der Beklagten ein Mietminderungsrecht in Höhe von 15% der Miete
mit der Begründung zuerkannt, dass es in dieser Zeit wegen Undichtigkeit des
Glasdachs im Gaststättenbereich durchgeregnet habe. Für Dezember 2000 hat es
eine weitere Minderung von 15% wegen Aufstellung eines mit Planen versehenen
Gerüstes, das die Außenfassade des unter Denkmalschutz stehenden Hauses
verdeckt habe, für gerechtfertigt erachtet. Weitere Minderungsansprüche wegen
angeblicher Mängel der Mietsache und hierauf beruhender
Gebrauchsbeeinträchtigungen hat das Landgericht verneint. Wegen der näheren
Einzelheiten wie auch wegen der Begründung des Landgerichts, mit der es der
Klägerin den Anspruch auf die restliche Abstandszahlung von 26.400,-- DM (=
13.498,11 EUR) und auf Bezahlung der Nebenkostenabrechnung vom 02.04.2001
über 4.345,99 EUR zuerkannt hat, wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils
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über 4.345,99 EUR zuerkannt hat, wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils
(Bl. 239 – 240 d.A.) Bezug genommen.
Mit ihrer Berufung erstrebt die Beklagte die volle Abweisung der Klage.
Sie ist auch weiterhin der Auffassung, der vereinbarte Mietzins sei in sittenwidriger
Weise überhöht, und beruft sich insoweit auf die von ihr gerügten Mängel, die, wie
sie behauptet, zu einer eingeschränkten Nutzung des Mietobjekts geführt hätten.
Jedenfalls aber, so meint sie, sei wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache die
Miete angemessen zu reduzieren. Sie beruft sich insoweit auf einen
„Sondermarktbericht Büroräume“, den sie im Termin vom 15.09.200 vorgelegt
hat.
Sie beanstandet ferner, die Klägerin habe bei ihrer, der Klägerin, vorgenommenen
Berechnung der Mietzinsrückstände die von ihr am 20.11.2002 und 24.11.2002
geleisteten Zahlungen von insgesamt 3.500,-- EUR nicht berücksichtigt.
Des Weiteren meint sie, auch der geforderte Abstand von netto 40.000,-- DM sei
angesichts des Zustands des übernommenen Inventars wucherisch überhöht.
Schließlich erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einem Anspruch auf
Rückzahlung eines Teilbetrags von 25.000,-- DM der von ihr vereinbarungsgemäß
geleisteten Kaution von 45.000,-- DM, die sie ebenfalls – und zwar um den Betrag
von 25.000,-- DM – als überhöht ansieht, ferner mit einem Anspruch auf
Erstattung der auf den vereinbarten Abstand von 46.400,-- DM gezahlten 20.000,--
DM sowie mit einem Anspruch auf Ersatz der Kosten der Beseitigung des
Wasserschadens, die sie unter Bezugnahme auf ein Gutachten des von ihr
eingeschalteten Sachverständigen A auf 4.663,-- DM (= 2.384,15 EUR) beziffert.
Die Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags verteidigt sie das
angefochtene Urteil, dessen Ausführungen sie unterstützend beitritt. Bezüglich der
angeblichen Nichtberücksichtigung der Mietzahlungen von insgesamt 3.500,-- EUR
trägt sie vor, diese Zahlungen seien entsprechend dem von der Beklagten
angegebenen Verwendungszweck auf die – hier nicht streitgegenständliche – Miete
für November 2002 angerechnet worden.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg, da das Landgericht der
Klage zu Recht in dem erkannten Umfang stattgegeben hat.
1. Davon, dass der vereinbarte Mietzins wucherisch überhöht gewesen und es
deswegen gerechtfertigt sei, ihn auf das angemessene Maß herabzusetzen (vgl.
zu dieser Rechtsfolge BGHZ 89, 316, 321 ff.; v. Martius in Bub/Treier, 3. Aufl., II
690), kann nicht ausgegangen werden.
Voraussetzung für das Vorliegen eines wucherähnlichen Geschäfts, das nach § 138
BGB seine Nichtigkeit zur Folge hat, ist zunächst, dass Leistung und Gegenleistung
in einem auffälligen Missverhältnis zueinander stehen. Bei gewerblichen Miet- und
Pachtverträgen ist dies jedenfalls dann der Fall, wenn die vereinbarte Miete/Pacht
um knapp 100% höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung,
der regelmäßig anhand des Miet-/Pachtzinses zu ermitteln ist, der für
vergleichbare Objekte erzielt wird (BGH NZM 2004, 741). Dies wäre zwar dann der
Fall, wenn der objektive Marktwert der Gaststätte – von der Beklagten als
„angemessene Pacht“ bezeichnet – entsprechend dem Vortrag der Beklagten
höchstens bei 3.500,-- DM lag, da die vereinbarte Miete sich auf 7.500,-- DM belief.
Die für die Sittenwidrigkeit der Mietpreisüberhöhung darlegungs- und
beweispflichtige Beklagte hat indessen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt
hat, keine hinreichenden Tatsachen vorgetragen, die den Betrag von 3.500,-- DM
als nachvollziehbar erscheinen lassen. Mit ihrer pauschalen Behauptung, dass
3.500,-- DM ein angemessener Mietzins gewesen sei, hat sie ihrer Darlegungslast
nicht genügt.
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Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass sie in der letzten mündlichen
Verhandlung einen „Sondermarktbericht Büroräume“ vorgelegt hat, den sie als
Mietspiegel ansieht und aus dem sich eine wucherische Mietpreisüberhöhung
bezüglich des streitgegenständlichen Objekts ergeben soll. Abgesehen davon,
dass es an jeglichem Vortrag dazu fehlt, unter welche Rubrik sie das Mietobjekt
einordnen will, ist dieser „Mietspiegel“ zur Ermittlung des objektiven Marktwerts
der Nutzungsüberlassung von vornherein ungeeignet. Denn Gaststätten bilden
einen eigenen Teilmarkt, der von dem Markt für Büroflächen zu unterscheiden ist.
Daraus folgt, dass die ortsübliche Miete für Büroflächen nicht aussagekräftig für
die ortsübliche Miete für Gaststätten ist (vgl. BGH a.a.O.).
Die Beklagte kann die Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze von knapp 100%
auch nicht damit begründen, dass die Gaststätte aufgrund ihres „desolaten
Zustands“, das heißt wegen der von ihr behaupteten Mängel, in ihrem
Gebrauchswert erheblich beeinträchtigt worden sei.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können Mängel des
Mietobjekts nur dann berücksichtigt werden, wenn es sich um unbehebbare
Mängel handelt. Demgegenüber haben behebbare Mängel außer Betracht zu
bleiben. Denn der Mieter ist bei Vorliegen eines solchen Mangels durch die
Mängelgewährleistungsregeln (§§ 536 ff. BGB) ausreichend geschützt. So mindert
sich die vertraglich vereinbarte Miete automatisch, wenn die Gebrauchstauglichkeit
eingeschränkt ist. Es besteht daher kein Anlass, diesen Spezialregelungen den
Vorrang zu versagen und Mängel bereits bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete
mitzubewerten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., § 558 BGB, Rn. 88;
Schultz in Bub/Treier, III 527).
Bei den von der Beklagten geltend gemachten Mängeln handelt es sich aber
sämtlich um behebbare.
2. Der Beklagten steht auch kein über die Feststellungen des Landgerichts
hinausgehendes Minderungsrecht zu.
Soweit das Landgericht wegen der von ihr geltend gemachten weiteren Mängel
eine Minderung verneint hat, fehlt es bereits an einem substantiierten
Berufungsangriff. In ihrer Berufungsbegründung beruft sie sich unter Bezugnahme
auf ein Schreiben des Privatgutachters A vom 03.03.2000 lediglich auf die
Undichtigkeit des Dachs, große Wasserflecken (in der Decke) und fehlende
Wärmeisolierung (der Decke). Was die weiteren Mängel betrifft, bezieht sie sich
lediglich auf den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen A vom 07.03.2000.
Diese pauschale Bezugnahme vermag jedoch einen substantiierten
Tatsachenvortrag nicht zu ersetzen.
Aber auch die in der Berufungsbegründung genannten Mängel rechtfertigen keine
Minderung, da die Beklagte hierzu unzureichend vorgetragen hat.
Zwar braucht der Mieter, der sich auf einen Mangel der Mietsache beruft und
daraus eine Minderung des Mietzinses herleitet, nur konkrete Sachmängel
darzulegen, welche die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch beeinträchtigen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und damit
einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er nicht vorzutragen; diesen hat das
Gericht gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen zu klären
(BGH WuM 97, 488; BGH WM 91, 1006 unter 2 c; Wolf/Eckert/Ball, 8. Aufl., Rn. 273).
Erforderlich ist allerdings die Darlegung von Anknüpfungstatsachen, anhand derer
die Gebrauchsbeeinträchtigung und die Minderungsquote zu beurteilen ist
(Wolf/Eckert/Ball, a.a.O.; Eckert EWiR 97, 969). Hieran fehlt es indessen im
Streitfall. Denn die Beklagte hat weder das Ausmaß der Wasserschäden konkret
beschrieben, noch dargetan, welche Räumlichkeiten des Mietobjekts hierdurch
betroffen waren.
3. Die Beklagte beanstandet ferner zu Unrecht, dass die Klägerin ihre im
November 2002 geleisteten Zahlungen von insgesamt 3.500,-- EUR bei der
Berechnung der Klageforderung nicht berücksichtigt habe. Diese Zahlungen
betrafen ausweislich des in dem von der Beklagten selbst vorgelegten
Kontoauszug (Bl. 278 d.A.) angegebenen Verwendungszwecks die Miete für
November 2002, auf welche die Klägerin die 3.500,-- EUR denn auch verrechnet
hat. Streitgegenständlich sind hier jedoch die Mietzinsrückstände bis einschließlich
Oktober 2002.
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4. Ebenfalls ohne Erfolg greift die Beklagte das Urteil insoweit an, als das
Landgericht der Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der restlichen
Abstandssumme von 26.400,-- DM (= 13.498,11 EUR) zuerkannt hat. Konkrete
Anhaltspunkte dafür, dass der in § 23 Satz 1 des Mietvertrags vereinbarte Abstand
von brutto 46.400,-- DM in sittenwidriger Weise überhöht sei, hat sie nicht
vorgetragen. Sie behauptet nur pauschal, dass die übernommenen Gegenstände
nichts wert gewesen seien, und beruft sich auf das Gutachten des
Sachverständigen A vom 07.03.2000, der allerdings nur zu dem Ergebnis gelangt
ist, es solle gemeinsam überprüft werden, „ob in diesem Punkt „Wucher“ vorliegt,
was eher eine juristische Frage ist“. Allein die Bezugnahme auf dieses Gutachten,
das sich zudem nur mit der Thekenausstattung befasst und auch sonst wenig
aussagekräftig ist, reicht zur schlüssige Darlegung von Tatsachen, aus denen sich
auf eine wucherähnliche Abstandsvereinbarung schließen ließe, nicht aus.
5. Ihre Verurteilung zur Bezahlung der Nebenkostenabrechnung vom 02.04.2001
(4.345,99 EUR) hat die Beklagte nicht substantiiert angegriffen.
6. Aufrechnung der Beklagten
Es handelt sich sämtlich um Hilfsaufrechnungen, da die Beklagte auch den Grund
des zuerkannten Zahlungsanspruchs angreift.
a) Die Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Rückzahlung der auf
den Abstand bereits geleisteten 20.000,-- DM (= 10.225,84 EUR) – insoweit
kommt § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB als Anspruchsgrundlage in Betracht
– greift nicht durch, da nach den vorstehenden Ausführungen von der
Sittenwidrigkeit und damit Nichtigkeit der Abstandsvereinbarung (§ 138 BGB) nicht
ausgegangen werden kann.
b) Ebenso wenig kann die Beklagte mit einem Anspruch auf Rückzahlung des von
ihr auf die vereinbarte Kaution von 45.000,-- DM bereits geleisteten Teilbetrags
von 25.000,-- DM (= 12.782,30 EUR) aufrechnen, da auch insoweit ein
Rückforderungsanspruch nicht besteht. Die Beklagte beruft sich darauf, dass die
Kautionsvereinbarung jedenfalls insoweit wegen sittenwidriger Überhöhung des
Kautionsbetrags nichtig sei, als er 20.000,-- DM übersteige. Dem kann indessen
nicht gefolgt werden.
Die Höhe der Sicherheit ist bei Gewerberaummietverhältnissen – anders als bei
der Wohnraummiete (§ 550 b BGB a.F./§ 551 Abs. 1 BGB n.F.) – nicht begrenzt (v.
Martius in Bub/Treier, III 756 a.E.; Wolf/Eckert/Ball, Rn. 761). Allerdings sind
Klauseln, durch die sich der Vermieter weit überhöhte, sein Sicherungsinteresse
übersteigende Sicherheiten ausbedingt, unangemessen und damit unwirksam (§ 9
AGBG a.F./§ 307 BGB n.F.). Hier haben die Parteien eine Kaution in Höhe von
sechs Monatsmieten vereinbart. Eine unangemessene Benachteiligung der
Beklagten oder gar eine sittenwidrige Überhöhung kann darin noch nicht gesehen
werden, da die Kaution die dem besonderen Schutzbedürfnis des Mieters von
Wohnraum dienende Grenze von drei Monatsmieten um nicht mehr als das
Doppelte übersteigt.
c) Schließlich greift auch die Aufrechnung der Beklagten mit einem
Schadensersatzanspruch in Höhe der Kosten zur Beseitigung des
Wasserschadens, den sie unter Bezugnahme auf die Kostenermittlung im
Gutachten des Sachverständigen A vom 06.03.2000 mit 4.663,-- DM (= 2.384,15
EUR) beziffert, nicht durch. Als Rechtsgrundlage für einen solchen
Schadensersatzanspruch kommt § 536 a BGB in Betracht. Anspruchsbegründende
Voraussetzung ist unter anderem, dass die Klägerin mit der Beseitigung der
Schäden in Verzug geraten ist. Die Beklagte hat jedoch nicht dargetan, die
Klägerin durch Mahnung (§ 284 Abs. 1 BGB) in Verzug gesetzt zu haben. Aus
demselben Grund scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a
Abs. 2 BGB aus.
Die Beklagte hat die Kosten ihrer Berufung zu tragen, da das Rechtsmittel keinen
Erfolg hat (§ 97 Abs. 1 ZPO).
Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1
ZPO.
Die Revision war mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO
nicht zuzulassen.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.