Urteil des OLG Frankfurt vom 25.03.2011

OLG Frankfurt: rechtliche qualifikation, wesentliche veränderung, verkäuferin, provision, anhörung, stillschweigend, zustandekommen, immobilie, ezb, wiederholung

Gericht:

OLG Frankfurt 19.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

19 U 217/10

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 652 BGB

Voraussetzungen für einen stillschweigend geschlossenen

Maklervertrag

Leitsatz

Der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrages erfordert auch dann ein

ausdrückliches Provisionsverlangen, wenn dem Kunden das zwischenzeitlich hinsichtlich

der Größe und der Eigentumsverhältnisse veränderte Grundstück Jahre zuvor

provisonspflichtig angeboten wurde.

Anmerkung

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 21.07.2010 verkündete Urteil der 9.

Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zahlung einer Maklercourtage in

Höhe von 12.495,00 € nebst Zinsen sowie Ersatz ihrer außergerichtlichen

Rechtsverfolgungskosten.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird nach § 540 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Es wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen

Urteil.

Die 9. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden hat mit am 21.7.2010

verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Es hat seine Entscheidung im

Wesentlichen damit begründet, dass die Klägerin nicht nachgewiesen habe, dass

zwischen den Parteien ein Maklervertrag zustande gekommen ist.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie unter Wiederholung

und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens ihren Klageantrag weiter

verfolgt.

Sie beantragt,

das am 21.7.2010 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts

Wiesbaden abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie 12.495,00 €

nebst 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz der EZB ab dem 20.8.2009 und

weitere außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 837,52 € nebst 5

Prozentpunkte über dem Basiszinssatz der EZB ab dem 21.4.2010 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines

erstinstanzlichen Vorbringens.

Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung vom 4.2.2011 die Parteien

persönlich angehört.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die in der

Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

II.

Die zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat

keinen Erfolg.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung einer Maklercourtage nicht zu.

Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler und mit im Wesentlichen zutreffender

Begründung einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung einer Maklerprovision (§ 652

BGB) für den Nachweis der Kaufgelegenheit hinsichtlich des Objekts …straße in ...

verneint.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass ein konkludent geschlossener

Maklervertrag es erfordert, dass der Makler vor seiner Nachweis- oder

Vermittlungstätigkeit auf die Provisionspflichtigkeit seiner Tätigkeit ausdrücklich

hinweist und der Maklerkunde in Kenntnis dessen Leistungen des Maklers in

Anspruch nimmt und diese sonach ursächlich sind für den Abschluss des

Hauptvertrages. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Unstreitig hat der Beklagte

zwar Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen, indem er bei dieser

den Namen und die Telefonnummer der Grundstückseigentümerin erfragte und

diese Informationen auch erhielt.

Die Klägerin hat jedoch nicht hinreichend schlüssig vorgetragen, dass sie den

Beklagten vor Ausführung ihrer Nachweistätigkeit auf deren Provisionspflichtigkeit

hingewiesen hat. Bei ihrer informatorischen Anhörung hat sie vielmehr

eingeräumt, nicht mehr zu wissen, ob sie den Beklagten auf die Provisionspflicht

hingewiesen hat. Aus dem Zusammenhang ihrer weiteren Angaben, wonach es für

sie völlig klar gewesen sei, dass sie bei Zustandekommen des Kaufvertrages eine

Provision verdient habe, ist davon auszugehen, dass ein solcher Hinweis im

Zusammenhang mit dem Telefonat im Mai 2009, anlässlich dessen sie dem

Beklagten die Verkäuferdaten mitteilte, nicht erfolgte. Ein solcher ausdrücklicher

Hinweis auf die Provisionspflichtigkeit ihrer Maklerleistungen ist jedoch für das

Zustandekommen eines stillschweigend geschlossenen Malervertrages neben der

Entgegennahme der Maklerleistungen durch den Maklerkunden erforderlich.

Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass entsprechende

Hinweise auf die Provisionspflichtigkeit ihrer Leistungen hinsichtlich anderer

Kaufobjekte erfolgten, für die sich der Beklagte zunächst interessierte. Vielmehr

bedarf es stets eines objektbezogenen Hinweises des Maklers auf die

Provisionspflichtigkeit seiner Maklertätigkeit. Ohne einen solchen objektbezogenen

Hinweis auf die Provisionspflichtigkeit kann der Maklerkunde in jedem Einzelfall

davon ausgehen, dass der Makler bereits auf Grund eines Maklervertrages mit

dem Anbieter der konkreten Immobilie von diesem vergütet wird (BGH NJW 2007,

400; OLG Karlsruhe BauR 2010, 511). Das bloße Gefallenlassen oder die

Entgegennahme von Maklerdienstleistungen genügt für den stillschweigenden

Abschluss eines Maklervertrages grundsätzlich selbst dann nicht, wenn der

Maklerkunde selbst vermutet, dass der Makler von ihm eine Provision erwarten

könnte. Entsprechend kann die Klägerin auch ihre Allgemeinen

Geschäftsbedingungen nicht mit Erfolg für den ausdrücklichen Hinweis auf die

Provisionspflichtigkeit ihrer Tätigkeit heranziehen, wobei es auf die Kenntnis des

Beklagten von diesen Bedingungen nicht ankommt. Auch die darin enthaltenen

Hinweise sind jedenfalls nicht objektbezogen und lassen gerade nicht erkennen, ob

die Klägerin für ein konkretes Objekt vom Käufer der Immobilie eine Provision

erwartet. Ebenso wenig genügt für das Erfordernis eines ausdrücklichen

Provisionsverlangens der Umstand, dass die Klägerin den Beklagten anlässlich

ihrer erfolglos gebliebenen Maklertätigkeit für den Beklagten im Jahr 2006, auch

wenn diese dasselbe Objekt betrafen, auf die Provisionspflichtigkeit ihrer

Maklertätigkeit hingewiesen und der Beklagte auch eine entsprechende Erklärung

unterzeichnet hat. Insoweit fehlt bereits der zeitliche Zusammenhang zu der

Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit im Jahr 2009, um eine Fortwirkung des

Provisionsversprechens annehmen zu können. Unstreitig lag der Nachfrage des

Beklagten auch ein neues Kaufinteresse des Beklagten zu Grunde. Die

Abstandnahme des Beklagten vom damaligen Kaufinteresse ist ebenso unstreitig

wie der Umstand, dass in der Zwischenzeit seit der Besichtigung des damaligen

Grundstücks im Jahr 2006 – jedenfalls bis zum Schreiben des Beklagten vom

4.4.2008 - kein Kontakt zwischen den Parteien eine weitere Maklertätigkeit der

Klägerin betreffend bestand. Dies hat die Klägerin bei ihrer informatorischen

Anhörung auch bestätigt. An einer wirtschaftlichen Identität des nachgewiesenen

Grundstückes mit dem im Jahr 2006 besichtigten Grundstück fehlt es auch bereits

auf Grund dessen, dass sich die das Kaufobjekt betreffenden Verhältnisse

zwischenzeitlich wesentlich verändert haben.

Zum einen lag eine wesentliche Veränderung des Grundstücks vor, indem nur

noch das Mehrfamilienhaus, nicht jedoch das Baugrundstück zum Verkauf stand,

und zum anderen zwischenzeitlich auch der Grundstückseigentümer gewechselt

hatte. Diese Umstände erforderten den Abschluss eines neuen Maklervertrages,

mithin auch ein erneutes ausdrückliches Provisionsverlangen der Klägerin, das von

dieser jedoch nicht gestellt wurde, was auch die Klägerin bei ihrer informatorischen

Anhörung eingeräumt hat.

Der Abschluss eines Maklervertrages ergibt sich auch nicht auf der Grundlage der

von den Parteien vorgetragenen weiteren Umstände.

Die (behauptete) Unterschrift des Beklagten auf den Rechnungen der Klägerin

vom 26.7.2009 und 6.8.2009 ersetzen nicht den vor Aufnahme der Maklertätigkeit

erforderlichen Hinweis auf die Provisionspflichtigkeit. Sie können auch nicht als

Indiz für das vorherige Zustandekommen eines Maklervertrages gewertet werden

und begründen auch kein selbständiges nachträgliches Anerkenntnis hinsichtlich

eines Provisionsanspruchs der Klägerin. Sie können auch lediglich die Bestätigung

des Erhalts der jeweiligen Rechnungen darstellen. Mit seinen Anmerkungen auf der

Rechnung vom 6.8.2009 gibt der Beklagte zudem zu erkennen, dass er zur

Zahlung einer Maklercourtage nicht bereit war. Der Vortrag der Klägerin, was der

Beklagte ggf. schriftlich auf der Rechnung vermerkt hätte, wenn er von einer

fehlenden Provisionspflichtigkeit der Nachweistätigkeit der Klägerin ausgegangen

wäre, erschöpft sich zum einen in bloßen Mutmaßungen und ist zudem auch

unerheblich, weil ein Maklervertrag nicht allein deshalb zustande kommt, weil der

Maklerkunde rechtsirrig der Meinung ist, eine Provision zahlen zu müssen. Auch

das noch zeitnah zur späteren Nachweistätigkeit der Klägerin im Mai 2009 über die

Klägerin an die Verkäuferin gerichtete Kaufangebot des Beklagten vom 4.4.2008

lässt trotz des darin enthaltenen Hinweises auf die Maklertätigkeit der Klägerin

keinen Rückschluss darauf zu, dass die Provisionspflicht der Beklagten vor

Aufnahme der hier maßgeblichen Nachweistätigkeit vereinbart war. Ohne

ausdrückliches Provisionsverlangen der Klägerin durfte der Beklagte davon

ausgehen, dass die Tätigkeit der Klägerin von der (neuen)

Grundstückseigentümerin und Verkäuferin vergütet wird. Dies gilt insbesondere

deshalb, weil die Klägerin ursprünglich mit der Verkäuferin eine Innenprovision

vereinbart hatte.

Darauf, ob der Beklagte Kenntnis von der Beendigung des der Klägerin von der

Verkäuferin erteilten Alleinauftrages hatte, kommt es nicht an, da dies die etwaige

sonstige Vereinbarung über die Provisionspflicht des Verkäufers unberührt lässt.

Allenfalls dann, wenn der Beklagte positive Kenntnis vom Verzicht der Klägerin auf

die mit der Verkäuferin vereinbarte Innenprovision gehabt hätte, könnte eine

Provisionspflichtigkeit des Beklagten in Betracht kommen, weil dies eine

gleichzeitige Kenntnis des Beklagten davon begründen könnte, dass die Klägerin

eine Provisionszahlung vom Beklagten erwartet und dieser davon ausgehen

musste, dass die Klägerin ihre Maklerleistungen nicht unentgeltlich erbringen

wollte. Insoweit ist jedoch nicht bewiesen, dass der Beklagte hiervon Kenntnis

erlangt hat. Dies konnte auch die Klägerin selbst bei ihrer informatorischen

Anhörung nicht bestätigen. Auf die Bemühungen der Klägerin, eine Mietfreiheit des

Objekts herzustellen, kann sich die Klägerin zur Begründung eines

Provisionsanspruchs nicht berufen. Dabei kann unterstellt werden, dass diese

Bemühungen im Interesse der Veräußerbarkeit und mithin auch im Interesse des

Beklagten als späterem Grundstückserwerber erfolgten. Den Abschluss eines

Maklervertrages können diese Bemühungen jedoch nicht begründen. Hinsichtlich

des Angebotsschreibens vom 15.4.2008 ist bereits der Zugang bei dem Beklagten

nicht bewiesen, so dass dessen rechtliche Qualifikation dahinstehen kann.

Entsprechendes gilt auch hinsichtlich des behaupteten Zahlungsversprechens des

Beklagten gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin anlässlich eines

Telefonats nach Erhalt der Rechnung vom 16.9.2009. Auch dies vermag ein

nachträgliches Zahlungsversprechen nicht zu begründen. Auf die von dem

Beklagten vorgetragenen Unstimmigkeiten in Bezug auf das eigene Angebot des

Beklagten vom 4.4.2008 kommt es dabei nicht an. Überdies hat die Klägerin auch

nicht vorgetragen, dass sie bis zu dem Telefonat im Mai 2009 nach diesem

Schreiben noch eine Maklertätigkeit entfaltet hat, was aber erforderlich wäre, um

einen Maklervertrag auf der Grundlage dieses Hinweises auf die

Provisionspflichtigkeit zu begründen.

Nach alledem könnte der Klägerin ein Provisionsanspruch nur auf Grund eines

nachträglichen selbständigen Anerkenntnisses des Provisionsanspruchs durch den

Beklagten zustehen. Insoweit hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass die

rechtlichen Voraussetzungen für die Annahme eines selbständigen

Schuldversprechens (§§ 780, 781 BGB) nicht vorliegen. Auf die diesbezüglichen

Ausführungen im landgerichtlichen Urteil wird Bezug genommen. Auf Grund

dessen bedurfte es auch keiner hierauf bezogenen Beweisaufnahme.

Unerheblich für die Frage des Zustandekommens eines stillschweigend

geschlossenen Maklervertrages sind überdies die näheren Umstände der

Vertragsverhandlungen des Beklagten mit der Grundstücksverkäuferin. Auch

insoweit bedurfte es daher einer Beweiserhebung nicht.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO

nicht vorliegen.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.