Urteil des OLG Frankfurt vom 05.05.2004

Gericht

Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Aktenzeichen

19 U 184/03

Entschieden

05.05.2004

Schlagworte

Grundstück , Stadt , Gespräch , Arglistige täuschung , Verkäuferin , Vertreter , Vorvertrag , Verfügung , Akte , Verschulden

OLG Frankfurt: grundstück, stadt, gespräch, arglistige täuschung, verkäuferin, vertreter, vorvertrag, verfügung, akte, verschulden

Gericht:

OLG Frankfurt 19.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

19 U 184/03

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 278 BGB, § 53 BRAO

(Rechtsanwaltshaftung: Beratungsversäumnisse des

anwaltlichen Vertreters im Zusammenhang mit einem zu

prüfenden Grundstückskaufvertrag in Unkenntnis des

Vorwissens des von ihm vertretenen Rechtsanwalts)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 5. August 2003 verkündete Urteil der 19.

Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %

des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der

Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu

vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Klägerin nimmt den beklagten Rechtsanwalt auf Schadensersatz wegen

angeblicher Falschberatung in Anspruch.

Die Klägerin war im Jahr 1996 Eigentümerin des Grundstücks ...Straße in O1.

Unter dem 24.10.1996 gab das Umweltamt der Stadt O1 der Klägerin auf, von ihr

festgestellte Bodenkontaminationen auf diesem Grundstück zu beseitigen. In

diesem Schreiben heißt es u.a.: „Im Rahmen von Ermittlungen wurde festgestellt,

daß sich direkt an der Grundstücksgrenze zu dem Nachbargrundstück ...Straße Nr.

… eine größenmäßig nicht unerhebliche Verunreinigung des Bodens befindet. Eine

Überprüfung durch den Außendienst des Umweltamtes ergab, daß es sich um eine

verunreinigte Fläche von über 20 qm handelt. Ein umgekipptes 200 l Ölfaß ließ

zunächst die Kontamination des Erdreichs ausschließlich mit Altöl zu. Die

geruchliche Überprüfung weist jedoch auf eine Öl-Teerverunreinigung hin (Bl. 26f d.

A.)“.

Die Klägerin informierte den Beklagten mit Telefax vom 28. 10. 1996 über dieses

Schreiben. Es heißt darin u. a.: „Ich gehe jedoch davon aus, daß wir uns um die

Beseitigung der Grundwasserverunreinigung selbst kümmern müssen. Dies wird

sicherlich recht kostspielig sein. Wir möchten uns daher Regreßansprüche gegen

Frau A sichern... Wie das am besten zu geschehen hat, werde ich noch telefonisch

mit Dir besprechen“ (Bl. 28 d.A.). Der Beklagte forderte daraufhin unter dem

Zeichen ... Frau A auf, ihren Pflichten als zweite Geschäftsführerin nachzukommen

und kündigte Regreßforderungen an (Bl. 30f d. A.).

Die Klägerin beauftragte am 12.11.96 das Ingenieurbüro für Geotechnik Dipl.-Ing. B

mit der Ermittlung des Ausmaßes der Bodenverunreinigungen (Bl. 395 der Akte 2-

3 O 39/98 des Landgerichts Frankfurt am Main, im folgenden: Beiakte). Der Auftrag

wurde am 3.12.1996 und 3.2.1997 auf die Entsorgung des Ölfasses, den Abbruch

und die Zwischenlagerung des verölten Betonpflasters, den Aushub und die

Zwischenlagerung verölten Bodens und die Organisation der Entsorgung erweitert

(vgl. Bl. 398 der Beiakte). Das Ingenieurbüro veranlaßte den Abbruch und Aushub

von rund 3,5 cbm veröltem Beton und Erdaushub und erstattete am 21. 2. 1997

ein Gutachten. Danach handelte es sich bei den Verunreinigungen um

Mineralölkohlenwasserstoffe (Bl. 396 ff der Beiakte). Im August 1997 waren die von

dem Ingenieurbüro für erforderlich angesehenen Arbeiten abgeschlossen.

Bereits vor dem 24.10.1996 war das Grundstück von der Klägerin einem Makler

zum Verkauf angeboten worden.

Als Kaufinteressenten meldeten sich Herrn C jun., dem ein Nachbargrundstück

gehörte, und die GbR D.

Vom Kaufinteressenten C jun. erhielt die Klägerin unter dem 10.1.1997 einen

Vertragsentwurf, wonach sich der Kaufpreis für das Grundstück auf 1.850.000,- DM

belaufen sollte (Bl. 32ff d.A.).

V. des Vertrages enthält Regelungen über die Gewährleistung. Unter Ziff. 3 heißt

es u. a.: „Besondere Eigenschaften des Kaufobjektes werden nicht zugesichert.

Der Käufer hat das Objekt besichtigt. Die Haftung der Verkäuferin für etwa

bestehende Sachmängel .... wird ausdrücklich ausgeschlossen. Insbesondere wird

von der Verkäuferin keine Gewähr dafür übernommen, daß der übertragene

Grundbesitz nicht mit Altlasten belastet ist. Hierzu versichert die Verkäuferin, daß

ihr wesentliche, für den Käufer nicht erkennbare Mängel, nicht bekannt sind“ (Bl.

39 d.A.).

Am Sonntag, dem 12.1.1997 übersandte die Zeugin Z1 diesen Vertragsentwurf

per Telefax an den Beklagten. In ihrem Anschreiben bat sie, das Fax dem

Notarvertreter vorzulegen, falls der Beklagte selbst urlaubsbedingt abwesend sein

sollte und kündigte an, sich am folgenden Morgen telefonisch im Büro zu melden,

um die Sache zu besprechen. In dem Anschreiben heißt es u. a.: „Der

Kaufinteressent ist mir nicht ganz geheuer, aus diesem Grund befürchte ich

mögliche Fußangeln in dem Vertrag und darf Dich bitten, den Vertrag auf diese hin

etwas genauer zu überprüfen“ (Bl. 46 d. A.).

Am 13.1.1997 kam es zu einem Telefongespräch zwischen der Zeugin Z1 und

dem anwaltlichen Vertreter des Beklagten, dem Zeugen Z2, dessen Inhalt streitig

ist. Der Beklagte befand sich zu dieser Zeit in Urlaub.

Am 20.1.1997 wurde mit dem Beklagten über den Vertragsentwurf gesprochen. Er

wurde von der Klägerin beauftragt, seinerseits einen Entwurf für einen Kaufvertrag

mit dem Kaufinteressenten GbR D anzufertigen. Der von ihm gefertigte Entwurf

enthält in V Ziff. 4 folgende Klausel: „Eine Gewährleistung für Größe, Nutzungsart,

Güte und Beschaffenheit des Grundstücks Aufbauten wird von der Verkäuferin

nicht übernommen. Sie versichert, daß sie keine ihr bekannten Mängel der

Käuferin verschwiegen hat (Bl. 53 d. A.)“.

Am 29.1.97 verfaßte Rechtsanwalt Z2 für die Klägerin den Entwurf einer Klage

gegen Frau A und nahm zu den Voraussetzungen für die Geltendmachung von

Ersatzansprüchen Stellung (Bl. 235f d.A.).

Am 29.1.1997 wurde vor dem Notar E ein Vorvertrag zu einem

Grundstückskaufvertrag zwischen der Klägerin und Dr. ... C beurkundet. Für Dr. ...

C trat sein Vater ... C auf und bezog sich in der Urkunde auf eine vorgelegte,

tatsächlich aber nicht vorhandene Generalvollmacht. Durch den Vorvertrag sollte

Dr. ... C verpflichtet werden, das Grundstück nach Maßgabe des dem Vorvertrag

beiliegenden Kaufvertragsentwurfs zum Preis von 1.850.000,- DM zu erwerben.

Anfang März 1997 teilte ... C der Klägerin mit, daß sein Sohn nicht kaufen wolle

und er als vollmachtsloser Vertreter gehandelt habe. Mit Schreiben vom 20.3.1997

teilte der Notar E der Klägerin mit, daß keine Generalvollmacht existiere und Dr. ...

C die Genehmigung des Geschäfts seines Vaters verweigere (Bl. 78 ff d.A.).

Die Klägerin nahm daraufhin erneut Verhandlungen mit der D GbR auf. Diese bot

am 7.8.1997 an, das Grundstück zum Preis von 1,6 Mio. DM übernehmen zu

wollen (Bl. 84 d. A.). Die Klägerin nahm daraufhin erneut Verhandlungen mit ... C

auf. Diese scheiterten schließlich Anfang 1998. Am 2.4.98 teilte die GbR D mit, am

Kauf des Grundstücks für 1.6 DM nicht mehr interessiert zu sein (Bl. 211).

Am 9.2.98 reichte die Klägerin Klage gegen ... C ein auf Feststellung, daß er

verpflichtet ist, ihr sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihr dadurch entstanden sind

oder künftig entstehen werden, daß er anläßlich der notariellen Beurkundung des

Vorvertrags vom 29.1.1997 als Generalbevollmächtigter des Dr. ... C aufgetreten

ist, ohne tatsächlich bevollmächtigt gewesen zu sein. Im weiteren Verfahren

begehrte die Klägerin außerdem die Verurteilung des ... C zur Zahlung von

124.065,62 DM.

Der Klage wurde im Verfahren 2-3 O 39/98 vom Landgericht Frankfurt am Main

stattgegeben (Bl. 90 f d. A. = Bl. 230 ff der Beiakte).

Die hiergegen eingelegte Berufung blieb ohne Erfolg (Bl. 98ff d. A. = Bl. 533 der

Beiakte). Die Klägerin wurde in beiden Instanz von der Sozietät vertreten, der der

Beklagte angehörte.

Im Berufungsverfahren ließ der dortige Beklagte mit Schriftsatz vom 13.12.1999

(Bl. 360ff, 362) den abgeschlossenen Vorvertrag wegen arglistiger Täuschung

anfechten. Er trug hierzu vor:

Im Jahr 1996 seien die Gebäude auf dem Grundstück abgerissen worden. Der

Abbruchunternehmer F (vgl. hierzu Bl. 410 der Beiakte) habe dabei festgestellt,

daß der gesamte Boden mit Öl kontaminiert gewesen sei. Dieser habe hierüber

den Geschäftsführer der Klägerin informiert. Die Klägerin habe daraufhin am

11.11.96 den Sachverständigen B mit einer Begutachtung beauftragt, wobei der

Auftrag auf die Begutachtung sichtbaren Bauschutts beschränkt gewesen sei. Der

Bauschutt sei dann auch beseitigt worden, auf eine weitere Kontaminierung des

Bodens habe sich das Gutachten nicht erstreckt. Der Abbruchunternehmer F habe

die entsorgende Firma darauf hingewiesen, daß weiterer Boden verunreinigt sei

und beseitigt werden müsse.

Die Klägerin legte daraufhin die Verfügung des Umweltamtes der Stadt O1 vom

24.10.1996 sowie das Gutachten des Ingenieurbüros für Geotechnik Dipl.-Ing. B vor

(Bl. 385 ff der Beiakte) und machte geltend, diese Kontamination sei beseitigt und

weitere Ölkontaminationen seien nicht vorhanden gewesen. Sie hat die Ansicht

vertreten, eine Aufklärungspflicht hinsichtlich der Verfügung der Stadt O1 habe

nicht bestanden, weil es sich um eine begrenzte Verschmutzung gehandelt habe,

deren Beseitigung sie bei Vertragsschluß schon in die Wege geleitet habe.

Gegen das Berufungsurteil legte ... C Revision ein. Mit Urteil vom 22.2.2002 wies

der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des in der Berufungsinstanz ergangenen

Urteils und unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage ab.

Der Bundesgerichtshof hat es dahingestellt sein lassen, ob ... C als Vertreter ohne

Vertretungsmacht gehandelt hat und der Klägerin die fehlende Vollmacht bekannt

war. Er hat ausgeführt, eine Haftung des dortigen Beklagten als Vertreter ohne

Vertretungsmacht komme schon deswegen nicht in Betracht, weil er den

Vorvertrag wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten habe. Die arglistige

Täuschung hat der Bundesgerichtshof darin gesehen, daß die Verkäuferin ihn nicht

über die ihr durch das Schreiben des Umweltamtes vom 24.10.1996 bekannt

gewordene, und im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht beseitigte

größenmäßig nicht unerhebliche Verunreinigung des Bodens auf dem Grundstück

aufgeklärt habe.

Die Klägerin verkaufte das Grundstück am 6.9.2000 für 1.050.000,- DM.

Die Klägerin hat den Beklagten auf Ersatz eines Mindererlöses in Höhe von

800.000,-DM, eines Zinsschadens in Höhe von 438.174,95 DM, Ersatz der Kosten

des Vorprozesses in Höhe von 122.801,56 DM sowie auf Zahlung von

Avalgebühren von 6.818,99DM abzüglich nicht bezahlter Anwaltsgebühren von

10.289,57 € in Anspruch genommen sowie die Feststellung begehrt, daß dem

Beklagten ein Anspruch auf restliches Anwaltshonorar von 10.289,57 € nicht

zusteht.

Sie hat geltend gemacht: Der Beklagte habe es schuldhaft unterlassen, sie

darüber aufzuklären, daß sie den durch die Verfügung des Umweltamtes der Stadt

O1 vom 24.10.1996 konkretisierten Altlastenverdacht bei Abschluß des notariellen

Vorvertrags vom 29.1.1997 offenbaren müsse. Am 13.1.1997 habe ein

Telefongespräch zwischen der Zeugin Z1 und dem Zeugen Rechtsanwalt Z2

stattgefunden. In diesem habe der Zeuge Z2 mitgeteilt, daß der dem Büro des

Beklagten am 12.1.1997 zur Prüfung übersandte Vertragsentwurf generell in

Ordnung sei. In diesem Gespräch sei ausdrücklich die Frage der Gewährleistung

angesprochen worden. Es sei dabei auch angesprochen worden, daß sich auf dem

zu veräußernden Grundstück ein Ölfaß befunden habe und die Stadt O1 der

Klägerin unter dem 24.10.1996 aufgegeben hatte, die festgestellte

Bodenkontamination zu beseitigen. Der Zeuge Z2 habe dabei die Auffassung

vertreten, daß der Vertragspassus, wonach der Klägerin wesentliche, für den

Käufer nicht erkennbare Mängel nicht bekannt seien, für die Klägerin bedenkenlos

sei, weil der Käufer das Grundstück nach dem Vertragstext besichtigt habe und

das Ölfaß erkennbar gewesen sei. Er habe geäußert, daß bei dieser Konstellation

eine Hinweispflicht für die Klägerin nicht bestehe.

Hätte er sie pflichtgemäß auf ihre Aufklärungspflicht hingewiesen, wäre die Klägerin

dem gefolgt. Es wäre gleichwohl zu dem beurkundeten Vertrag gekommen, ihr

wäre lediglich auferlegt worden, für die Beseitigung der Kontamination zu sorgen.

Wäre ... C nicht zum Vertragsschluß bereit gewesen, wäre sie im Februar 1997

noch unschwer in der Lage gewesen, das Grundstück zum gleichen Preis an die

GbR D zu veräußern.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 694.315,05 € nebst 8 % Zinsen über

dem Basiszinssatz seit dem 11.10.2002 zu zahlen, sowie

festzustellen, daß dem Beklagten ein Gebührenanspruch gegen die

Klägerin in Höhe von 10.289,57 €, insbesondere aus den Kostenrechnungen vom

21.2.2001, 19.7.2001 und 25.10.2001, nicht zusteht.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat vorgetragen:’

Ihm sei kein umfassendes Mandat zur Überprüfung des Kaufvertrages erteilt

worden. Bei dem Telefongespräch am 13.1.1997 sei nur über die nicht gebauten,

aber bereits verkauften Eigentumswohnungen gesprochen worden, wie sich aus

der von dem Zeugen Z2 gefertigten Notiz (Bl. 196 d.A.) und dem Schreiben der

Klägerin vom 13.1.1997 (Bl. 197) ergebe. Über das Schreiben des Umweltamtes

der Stadt O1 vom 24.10.1996 und das Ölfaß sei nicht gesprochen worden,

andernfalls hätte der Zeuge diese für ihn neue Information in der Aktennotiz

festgehalten. Der Zeuge Z2 habe keine Kenntnis von der Verfügung des

Umweltamtes der Stadt O1 vom 24.10.1996 gehabt. Der Zeuge habe auch nicht

erklärt, der Vertragsentwurf sei generell in Ordnung.

Abgesehen hiervon sei die Klägerin nach damaliger Rechtsprechung entgegen der

Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht zur Aufklärung über die Verfügung der

Stadt O1 verpflichtet gewesen, weil das umgekippte Ölfaß nebst Öllache bei

Vertragsschluß auf dem Grundstück zu sehen gewesen sei und der

Kaufinteressent das Grundstück ausweislich des Vertragsentwurfs besichtigt hatte.

Er hat bestritten, daß die Klägerin auf einen Hinweis durch ihn ... C auf die

Ölverschmutzung hingewiesen hätte. Nach der Beurkundung des Vorvertrages

habe er sie im Rahmen von Vertragsverhandlungen mit der D GbR darauf

hingewiesen, daß man sicherheitshalber auf die Problematik der Ölverschmutzung

hinweisen solle. Das aber habe die Zeugin Z1 abgelehnt. Im Übrigen wäre es auch

dann zu keinem wirksamen Vertrag mit Dr. ... C gekommen, wenn die Klägerin auf

die Ölkontamination hingewiesen hätte. Einen Anspruch gegen dessen Vater hätte

sie aber nicht durchsetzen können, weil dieser nicht über die entsprechenden

Mittel verfügt habe. 1999 gegen ihn durchgeführte Vollstreckungsversuche seien

erfolglos gewesen.

Mit Urteil vom 5.8.2003, das der Klägerin am 13.8.2003 zugestellt worden ist, hat

das Landgericht die Klage abgewiesen (Bl. 374 f d.A.). Es hat ausgeführt, daß der

bei der Klägerin eingetretene Schaden jedenfalls nicht auf einer Pflichtverletzung

des Beklagten beruhe. Der Klage gegen ... C hätte entsprochen werden müssen.

Er hätte den Vorvertrag entgegen der Ansicht des Bundesgerichtshofs im

Vorverfahren nicht wirksam anfechten können, weil die Kontamination des Bodens

im Zeitpunkt der Anfechtung durch die von der Klägerin durchgeführten

Maßnahmen bereits beseitigt gewesen sei.

Hiergegen hat die Klägerin am 12.9.2003 Berufung eingelegt und nach

Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 13.11.2003 an diesem Tag begründet.

Sie wendet sich gegen die Rechtsauffassung des Landgerichts und macht geltend,

ein Altlastenverdacht bestehe bis heute fort. Das Grundstück sei nämlich nach wie

vor im Altlastenkataster der Stadt O1 eingetragen. Zudem habe eine

Untersuchung nach dem Verkauf des Grundstücks im Oktober 2000 eine

Belastung des Bodens mit Schwermetallen ergeben (Bl. 426 ff d. A.). Im Übrigen

vertieft sie ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Die Klägerin beantragt,

das landgerichtliche Urteil abzuändern und nach dem in erster Instanz

gestellten Klageanträgen zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das landgerichtliche Urteil und trägt vor, die Klägerin habe bereits im

März 1997 sämtliche Auflagen des Umweltamtes der Stadt O1 erfüllt und die

Bodenverunreinigung vollständig beseitigt. Er verneint eine Pflichtverletzung und

bestreitet, daß sich die Klägerin beratungsgemäß verhalten hätte. Hierzu weist er

darauf hin, daß sie seinen Vortrag im Termin vom 13.5.2003 vor dem Landgericht,

die Zeugin Z1 habe es ausdrücklich abgelehnt, seinem Rat, die D GbR

sicherheitshalber auf die Problematik der Ölverschmutzung hinzuweisen (Bl. 292),

zu folgen, zu keiner Zeit bestritten habe.

Im Übrigen wiederholt und vertieft er seinen Vortrag erster Instanz.

Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf die eingereichten

Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat gemäß Beweisbeschluß vom 10.3.2004 (Bl. 531, 484f d. A.) die

Zeugen Z1, Z3 und Z2 vernommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme

wird auf den Vermerk des Senats vom 12.3.2004 (Bl. 509 d.A.), der durch

Beschluß vom 27.4.2004 ergänzt worden ist, sowie auf die Niederschrift vom

10.3.2004, ergänzt durch den Berichtigungsvermerk vom 6.4.2004, verwiesen.

Die Akte des Landgerichts Frankfurt am Main 2- 3 O 39/98 ist beigezogen

gewesen.

Die Berufung ist zulässig, sie führt aber nicht zum Erfolg.

Die Klägerin kann den Beklagten nicht auf Schadensersatz wegen anwaltlicher

Pflichtverletzung in Anspruch nehmen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann nicht davon ausgegangen werden,

daß Rechtsanwalt Z2, für dessen Verschulden der Beklagte gemäß § 278 BGB

einstehen müßte, die Zeugin Z1 als Vertreterin der Klägerin anläßlich des am 13.

1. 1997 geführten Telefongesprächs unzutreffend beraten und anwaltliche Pflichten

verletzt hat.

Der Senat hält es für ausgeschlossen, daß die Zeugin Z1 den Zeugen Z2, wie sie

bei ihrer Vernehmung bekundet hat, bei dem am Morgen des 13.1.1997 geführten

Telefongespräch danach gefragt hat, ob die Klägerin dem Kaufinteressenten C das

Schreiben des Umweltamtes der Stadt O1 angeben müsse und dieser darauf

geantwortet habe, dies sei nicht nötig, der Kaufinteressent habe ja das Grundstück

besichtigt und dabei das umgefallene Ölfaß gesehen.

Unstreitig hatte nicht der Zeuge Z2, sondern der Beklagte das Schreiben der

Klägerin vom 28.10.1996, dem der Bescheid des Umweltamtes beigefügt war,

bearbeitet und Frau A unter dem 31.10.1996 angeschrieben. Anhaltspunkte dafür,

daß dieses Schreiben zur gleichen Zeit oder in der Zeitspanne bis zum 13.1.1997

auch dem Zeugen Z2 zur Kenntnis gekommen ist, bestehen nicht. Hierzu bestand

kein Anlaß, nachdem der Vorgang zunächst durch das Schreiben an Frau A

erledigt war. Zwar hat der Zeuge Z2 am 29.1.1997 unter dem gleichen

Aktenzeichen, unter dem das Schreiben der Klägerin vom 28.10.1996 bearbeitet

worden war, eine Klage gegen Frau A entworfen (Bl. 235 f d. A.). Daraus läßt sich

jedoch nicht schließen, daß ihm diese Akte bereits vor dem 13.1.1997 vorgelegen

und er ihren Inhalt – und damit auch das Schreiben des Umweltamtes – zur

Kenntnis genommen hatte.

Es erscheint auch ausgeschlossen, daß dem Zeugen Z2 das Schreiben der

Klägerin vom 28.10.1996 und der den Bescheid des Umweltamtes enthaltende

Vorgang zusammen mit dem per Fax übermittelten Vertragsentwurf am Morgen

des 13.1.1997 vorgelegt worden ist. Es war in der Kanzlei des Beklagten, wie der

Zeuge Z2 glaubhaft bekundet hat und es auch durch die unterschiedlichen

Aktenzeichen in den Schreiben des Beklagten bezüglich Frau A (... Bl. 30 und 235

ff d.A.) und bezüglich des Herrn G (97-... Bl. 78, 81 86 d.A.) belegt wird, üblich,

Akten nach einzelnen Vorgängen und nicht als Sammelakten für die jeweiligen

Mandanten anzulegen. Für das Sekretariat des Beklagten bestand deshalb kein

Anlaß, dem Zeugen Z2 neben dem Vertragsentwurf und dem Anschreiben der

Klägerin vom 12.1.1997 auch die Akte vorzulegen, die das Mandat der Klägerin,

gegen Frau A wegen der Ölverschmutzung vorzugehen, betraf.

Ist aber davon auszugehen, daß dem Zeugen Z2 aus einer früheren Bearbeitung

des Vorgangs das Schreiben des Umweltamtes nicht bekannt war und ihm dieses

Schreiben auch nicht zusammen mit dem Schreiben der Zeugin Z1 vom

12.1.1997 und dem Vertragsentwurf vorgelegt worden ist, widerspricht es jeder

Lebenserfahrung, daß das Telefongespräch zwischen ihm und der Zeugin Z1 so

verlaufen ist, wie sie es bei ihrer Vernehmung beschrieben hat. Die Zeugin Z1

hatte keinen Anlaß, das Telefongespräch mit den Worten einzuleiten, daß er ja

wisse, daß die Klägerin das Schreiben des Umweltamtes bekommen habe. Denn

ihr war bekannt, daß der Vorgang im Herbst 1996 vom Beklagten und nicht vom

Zeugen Z2 bearbeitet worden war. Es erscheint auch ausgeschlossen, daß der

Zeuge Z2, wie sie angegeben hat, auf ihre weitere Frage, ob sie dieses Schreiben

angeben müsse, sogleich geantwortet habe, dies sei nicht nötig, weil der

Kaufinteressent das Grundstück besichtigt und dabei das umgefallene Ölfaß

gesehen habe. Der Zeuge Z2 war auf diese Frage der Zeugin nicht vorbereitet.

Aufgrund ihres Anschreibens vom 12.1.1997 brauchte sich der Zeuge nur damit zu

befassen, ob der Vertrag „Fußangeln“ enthielt und wie die Problematik mit den

bereits abgeschlossenen Kaufverträgen geregelt werden könnte. Es erscheint

deshalb ausgeschlossen, daß er, obwohl ihm das Schreiben des Umweltamtes

nicht vorlag und er den damaligen Vorgang nicht bearbeitet hatte, sogleich wußte,

daß es in diesem Schreiben um ein umgefallenes Ölfaß gegangen war, und er die

Frage der Zeugin sofort dahin beantwortete, daß das Schreiben nicht angegeben

werden müsse, weil der Kaufinteressent das Grundstück besichtigt und das

umgefallene Ölfaß gesehen habe. Es liegt auf der Hand, daß er sich, wie er auch

bekundet hat, vor einer solchen Antwort zumindest über den Inhalt des

angesprochenen Schreibens informiert und es gelesen hätte. Dazu aber hätte er

das Telefongespräch zumindest unterbrechen und sich diesen Vorgang vorlegen

lassen müssen.

Gegen die Richtigkeit der Darstellung der Zeugin Z1 spricht im übrigen auch, daß

sie dem Beklagten in ihrem Schreiben vom 5.4.2002 (Bl. 317 d. A.) zwar vorhielt,

daß sie den Vertragsentwurf vor Unterzeichnung von seiner Kanzlei habe prüfen

lassen, mit keinem Wort aber darauf hinwies, daß ihr vom Zeugen Z2 ausdrücklich

gesagt worden sei, das Schreiben des Umweltamtes brauche nicht erwähnt zu

werden. Es hätte dann ihrer weiteren, auf den Vertragsentwurf des Beklagten vom

3.2.1997 gestützten Vermutung, daß die Mitarbeiter der Kanzlei ebenfalls davon

ausgegangen seien, daß keine Hinweispflicht bestand, nicht bedurft.

Schließlich erscheint es auch nicht glaubhaft, daß der Zeuge Z2 auf ihre

angebliche Frage, ob das Schreiben des Umweltamtes angegeben werden müsse,

sogleich geantwortet haben soll, das sei nicht nötig, weil der Kaufinteressent das

umgefallene Ölfaß ohnehin gesehen habe. Der Vertragsentwurf stammte vom

Januar 1997, während das Umweltamt seine Feststellungen bereits im Oktober

1996 getroffen hatte. Ohne weitere Rückfragen bei der Zeugin, die aber nach ihrer

Darstellung nicht erfolgt waren, hätte der Zeuge Z2, selbst wenn ihm das

Schreiben des Umweltamtes gegenwärtig gewesen wäre, nicht zu dem Schluß

gelangen können, der Kaufinteressent habe das Ölfaß gesehen. Denn schon der

Umstand, daß das Umweltamt der Klägerin eine Frist zur Beauftragung eines

Instituts zur Beseitigung der Kontamination bis 18.11.1996 gesetzt hatte, ließ es

wahrscheinlich erscheinen, daß sich das Ölfaß nicht mehr auf dem Grundstück

befand. Schließlich erscheint es dem Senat auch plausibel, daß der Zeuge Z2, wie

er bekundet hat, der Zeugin Z1 auf jeden Fall geraten hätte, das Schreiben

bekannt zu geben, um auf der sicheren Seite zu sein. Als Rechtsanwalt mit bereits

einigen Jahren Berufserfahrung hatte er keinerlei Anlaß, ihr zu erklären, dies sei

nicht nötig.

Auch die Aussage des Zeugen Z3 vermag den Senat nicht davon zu überzeugen,

daß die Zeugin Z1 bei dem Telefonat am Morgen des 13.1.1997 dem Zeugen Z2

die Frage gestellt hat, ob sie das Schreiben des Umweltamtes gegenüber dem

Kaufinteressenten angeben müsse. Der Senat vermag der Aussage des Zeugen,

sich anläßlich eines Gesprächs mit der Zeugin Z1 im Jahr 2002 über die

Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Vorverfahren an ein im Jahr 1997

mitangehörtes Telefongespräch erinnert zu haben, keinen Glauben zu schenken.

Der Zeuge hatte keinen Anlaß, das von der Zeugin am Morgen des 13.1.1997

geführte Telefongespräch mitanzuhören und sich dessen Inhalt zu merken. Für ihn

war es ohne jeden Belang. Es war auch von seinem Inhalt her nicht so interessant,

daß für einen unbeteiligten Zuhörer ein Grund bestanden hätte, das Gespräch zu

verfolgen und sich dessen Inhalt über die Jahre zu merken. Schließlich ist auch

nicht nachzuvollziehen, warum sich der Zeuge gerade im Zusammenhang mit der

Bemerkung der Zeugin Z1, sie habe sich ja abgesichert und gerade wegen dieser

Frage auch anwaltlich beraten lassen, an das zufällig mitangehörte Gespräch

erinnert haben will. Denn der Satz, den der Zeuge nach seiner Darstellung gehört

hat, nämlich ob es nötig sei, den Vertragspartner über ein Schreiben des

Umweltamtes zu informieren, rechtfertigt noch nicht den Schluß darauf, daß eine

anwaltliche Beratung stattgefunden hat, zumal der Zeuge die Antwort des

Gesprächspartners nicht mitangehört hat. Schließlich ergeben sich Zweifel an der

Richtigkeit seiner Bekundung auch daraus, daß er sich angeblich zwar genau an

die Frage der Zeugin Z1 bezüglich des Schreibens des Umweltamtes erinnerte,

aber zu den außerdem angesprochenen Punkten, die damals für die Klägerin viel

bedeutsamer waren, den eigentlichen Anlaß dafür darstellten, sich mit der Kanzlei

des Beklagten in Verbindung zu setzen und einen weit längeren Zeitraum des

etwa 10 – 15 Minuten andauernden Gesprächs ausgefüllt hatten, als die kurze

Frage nach dem Schreiben des Umweltamtes, nur eine vage Erinnerung hatte.

Zudem läßt sich seine Bekundung, in seinem Beisein sei am Abend des 12.1.1997

über den beabsichtigten Vertragsschluß mit dem Kaufinteressenten, und

insbesondere auch über die Frage, ob das Schreiben des Umweltamtes

angegeben werden müsse, gesprochen worden, woraufhin hin sich die Zeugin Z1

eine Notiz in ihrem Kalender gemacht habe, nicht mit der Darstellung der Klägerin

im Schriftsatz vom 2.4.2003 (Bl. 222 d. A.) vereinbaren, wonach sie den fraglichen

Eintrag (Bl. 47 d.A.) unmittelbar nach ihrer Rückkehr aus dem Büro nach einem

mit ihrem Ehemann geführten Gespräch vorgenommen habe. Das Telefax an den

Beklagten wurde um 13.51 Uhr aufgegeben (Bl. 195 d. A.), so daß der Eintrag in

dem Kalender nach Darstellung der Klägerin nicht erst am Abend, sondern bereits

am Nachmittag erfolgt sein muß.

Gegen die Richtigkeit der Bekundungen der Zeugen Z1 und Z3 spricht zudem, daß

die vom Zeugen Z2 angefertigte Aktennotiz über das mit der Zeugin Z1 geführte

Gespräch (Bl. 196 d. A.) keinen Hinweis auf das Schreiben des Umweltamtes und

die Ölverschmutzung enthält und die Zeugin Z1 in ihrem Telefax vom 13.1.1997

(Bl. 197 d. A.) lediglich die Frage nach den Konsequenzen eines Rücktritts von den

bereits geschlossenen Kaufverträgen ansprach. Wäre es für sie von Bedeutung

gewesen, wie der Zeuge Z2 die Rechtslage hinsichtlich der Offenbarungspflicht

bezüglich des Schreibens des Umweltamtes einschätzt, hätte es nahe gelegen, in

dem gegen 14.44 Uhr abgesandten Telefax entweder die Frage erneut

anzusprechen oder die angebliche Antwort des Zeugen Z2 festzuhalten.

Läßt sich aber, wie ausgeführt, weder feststellen, daß dem Zeugen Z2 das

Schreiben des Umweltamtes vom 24.10.1996 am 13.1.1997 bekannt war, noch

daß die Zeugin Z1 ihn gefragt hat, ob das Schreiben dem Kaufinteressenten

gegenüber angegeben werden müsse, war er nicht verpflichtet, die Klägerin auf

eine dem Kaufinteressenten gegenüber bestehende Aufklärungspflicht

hinzuweisen.

Die Klägerin hatte dem Beklagten mit Fax vom 12.1.1997 den Auftrag erteilt, den

Vertragsentwurf auf mögliche Fußangeln hin zu überprüfen. Im Rahmen dieses

Auftrags war der Zeuge Z2 lediglich verpflichtet, den Vertragsentwurf darauf hin zu

überprüfen, ob er für die Klägerin nachteilige oder ungewöhnliche Bestimmungen

enthielt. Das war hinsichtlich der in V Ziff. 3 enthaltenen Klausel, wonach die

Verkäuferin versichert, daß ihr wesentliche, für den Käufer nicht erkennbare

Mängel nicht bekannt sind, nicht der Fall. Diese Klausel ist üblich. Sie ist klar

verständlich. Sie berührt die Rechtslage zwischen den Kaufvertragsparteien nicht,

da der Verkäufer auch ohne eine solche Bestimmung verpflichtet ist, den Käufer

über wesentliche Umstände, die für die Entschließung des Käufers von

entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung er nach der

Verkehrsauffassung erwarten darf, aufzuklären, will er sich nicht dem Vorwurf der

Arglist aussetzen.

Eine Verpflichtung, in dem Gespräch mit der Zeugin Z1 zu klären, ob solche

offenbarungspflichtige Umstände bestanden, traf den Zeugen Z2 nicht. Er

brauchte insbesondere nicht zu hinterfragen, ob wesentliche Mängel des

Grundstücks bestanden. Er konnte davon ausgehen, daß die Klägerin selbst in der

Lage war, zu beurteilen, ob das Grundstück mit Mängeln behaftet war, zumal das

zu verkaufende Grundstück unbebaut war. Auf tatsächliche Angaben eines

Mandanten – und darum handelt es sich bei der Klausel, daß der Klägerin

wesentliche Mängel nicht bekannt sind – kann der Anwalt vertrauen, ohne eigene

Nachforschungen anstellen zu müssen, solange er die Unrichtigkeit oder

Unvollständigkeit weder kennt noch kennen muß (BGH NJW 1996, 2929).

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten läßt sich auch nicht aus dem

Umstand herleiten, daß, wenn auch nicht dem Zeugen Z2, so doch dem

Beklagten das Schreiben des Umweltamtes vom 24.10.1996 aufgrund des am

28.10.1996 erteilten Mandats, gegen Frau A vorzugehen, bekannt war.

Die Vorschrift des § 278 BGB setzt ein Verschulden des Erfüllungsgehilfen voraus.

Bei dessen Beurteilung kommt es nach § 166 Abs. 1 BGB auf das Wissen des

Vertreters und nicht des Vertretenen an. Die Kenntnis des Vertretenen ist gemäß

§ 166 Abs. 2 BGB nur dann zu berücksichtigen, wenn der Vertreter nach

bestimmten Weisungen des Vertretenen gehandelt hat. Dies war hier nicht der

Fall, da sich der Beklagte bei Mandatserteilung am 12.1.1997 bereits in Urlaub

befand und er mit dem Auftrag der Klägerin, den Vertragsentwurf zu prüfen, nicht

zu rechnen brauchte.

Es ist auch nicht gerechtfertigt, ein fiktives Verschulden des Zeugen Z2 nach den

Grundsätzen der Wissenszusammenrechnung anzunehmen. Zwar ist anerkannt,

daß ein fiktives Verschulden des Erfüllungsgehilfen dann genügen kann, wenn dem

Geschäftsherrn ein Verschulden zur Last fiele, falls er selbst die fragliche Handlung

vorgenommen hätte (vgl. BGH NJW 1989, 2137f).

Bei der Anwendung dieses Grundsatzes hat jedoch eine wertende Betrachtung zu

erfolgen, bei der sowohl das beschränkte menschliche Erinnerungsvermögen als

auch die berechtigten Erwartungen des Rechtsverkehrs zu berücksichtigen sind. Es

darf zwar nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 135, 202 ff)

keinen wesentlichen Unterschied machen, ob der Geschäftsinhaber persönlich

handelt oder ein mit der Aufgabe betrauter Mitarbeiter, weil der Geschäftsverkehr

grundsätzlich erwarten darf, durch einen Mitarbeiterwechsel keine Nachteile zu

erleiden. Dies bedeutet aber nicht, daß dem Vertreter jegliches Wissen des

Vertretenen zuzurechnen ist. Dem Vertretenen obliegt es vielmehr nur, relevantes

Wissen so zu dokumentieren, daß es seinem Vertreter zur Verfügung steht. Erst

wenn dies nicht geschieht, hat er sich aus Gründen des Verkehrsschutzes so

behandeln zu lassen, als habe sein Erfüllungsgehilfe von der Information Kenntnis

(BGH a. a. O.; BGH NJW 1996, 1205f).

Seiner Dokumentationspflicht ist der Beklagte hinreichend nachgekommen. Es war

angemessen, den Vorgang, der das im Oktober 1996 erteilte Mandat der Klägerin

betraf, in einer gesonderten Akte abzuheften und zu bearbeiten. Das bedeutete

zwar, daß einem Mitarbeiter, der einen anderen Auftrag der gleichen Mandantin zu

bearbeiten hatte, der frühere Vorgang und die darin enthaltenen Informationen

verborgen blieb. Hiermit aber muß der Rechtsverkehr rechnen. Der Mandant kann

nicht erwarten, daß der Rechtsanwalt, den er um die Beratung in einer konkreten

Angelegenheit ersucht, sich sämtliche, in der Vergangenheit für diesen Mandanten

ausgeführten Aufträge vergegenwärtigt und sich an die ihm im Zusammenhang

mit diesen Aufträgen bekannt gewordenen Umstände erinnert oder sich durch die

Beiziehung früherer Vorgänge diese Kenntnis wieder verschafft.

Dem Beklagten ist auch nicht anzulasten, die Klägerin nicht in dem mit ihm selbst

am 20.1.1997 geführten Beratungsgespräch auf ihre Offenbarungspflicht

gegenüber dem Kaufinteressenten hingewiesen zu haben. Unstreitig ist bei

diesem Gespräch nicht mehr über das Schreiben des Umweltamtes und die

Gewährleistung gesprochen worden. Von sich aus muß ein Anwalt nur auf

Gefahren hinweisen, die er kennt oder die für ihn offenkundig sind, wenn er Grund

zu der Annahme hat, daß sich der Mandant der drohenden Nachteile nicht bewußt

ist (BGH VersR 1999, 188f). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Zum einen

liegt es fern, daß dem Beklagten am 20.1.1997 das Schreiben des Umweltamtes

vom 24.10.1996 gegenwärtig war. Er war im Oktober 1996 lediglich damit

beauftragt, gegenüber der Geschäftsführerin A Schadensersatzansprüche

anzudrohen. Er brauchte sich nicht an das Umweltamt zu wenden, noch war er in

irgendeiner Weise mit der Beseitigung der Bodenkontamination befaßt. Es bestand

für ihn somit keinerlei Anlaß, sich näher mit der Auflage des Umweltamtes zu

befassen und sie in seinem Gedächtnis zu speichern. Zwischen dem damaligen

Auftrag und dem mit ihm erörterten Vertragsentwurf vom Januar 1997 bestand

keinerlei Zusammenhang. Zudem enthielt der Entwurf die Klausel, daß der

Klägerin wesentliche Mängel nicht bekannt seien. Danach konnte er davon

ausgehen, daß das Grundstück nach der Einschätzung der Klägerin in Ordnung

war. Dafür, daß er das Grundstück zum damaligen Zeitpunkt als mangelfrei ansah,

spricht im übrigen auch, daß sein Anfang Februar 1997 gefertigter Vertragsentwurf

(Bl. 48 f d.A.) ebenfalls die Versicherung der Verkäuferin enthält, daß sie keine ihr

bekannten Mängel verschwiegen hat.

Der Beklagte hat zwar bei seiner Anhörung vor dem Landgericht am 13.5.2003 (Bl.

292 d. A.) erklärt, er habe später im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit den

Gebrüdern D darauf hingewiesen, daß man sicherheitshalber auf die Problematik

der Ölverschmutzung hinweisen solle, was Frau Z1 abgelehnt habe. Dies erlaubt

aber nicht den Rückschluß, daß ihm während des Gesprächs am 20.1.1997 und bei

Abfassung des eigenen Vertragsentwurfs das Schreiben des Umweltamtes

erinnerlich war und er von einer noch vorhandenen Bodenverunreinigung ausging.

Denn zu Vertragsverhandlungen mit der D GbR war es erst gekommen, nachdem

Dr. ... C die Genehmigung des Vorvertrags verweigert hatte.

Selbst aber, wenn dem Beklagten eine schuldhafte Pflichtverletzung vorgeworfen

werden könnte, läßt sich nicht feststellen, daß diese für den der Klägerin

entstandenen Schaden ursächlich geworden ist. Der Beklagte hat im Termin vom

13.5.2003 vorgetragen, die Zeugin Z1 habe es bei einem späteren Gespräch im

Rahmen der Vertragsverhandlungen mit den Gebrüdern D ausdrücklich abgelehnt,

die Kaufinteressenten sicherheitshalber auf die Problematik der Ölverschmutzung

hinzuweisen. Diesen Vortrag hat die Klägerin zu keiner Zeit bestritten, so daß er

als zugestanden gilt (§ 138 ZPO). Er läßt den Schluß zu, daß die Klägerin auch

dann, wenn der Beklagte ihr im Januar 1997 angeraten hätte, den

Kaufinteressenten C auf die Bodenverunreinigung hinzuweisen, diesem Rat nicht

gefolgt wäre und einen entsprechenden Hinweis unterlassen hätte. Damit ist die

Vermutung, die Klägerin hätte sich beratungsgemäß verhalten, widerlegt.

Möglicherweise beruhte ihre Weigerung auf der Befürchtung, es werde dann nicht

zum baldigen Vertragsabschluß kommen. Es ist aber auch nahe, daß der

Geschäftsführer der Klägerin und seine Ehefrau, die Zeugin Z1, als Rechtsanwältin

der Rechtsauffassung waren, es bestehe keine Aufklärungspflicht, weil es sich nur

um eine begrenzte Kontamination handelte, deren Beseitigung schon veranlaßt

war. Für letzteres spricht der Umstand, daß die Zeugin Z1 in dem von ihr

verfaßten Telefax vom 5.4.2002 vermutete, daß der Beklagte und sein Mitarbeiter

„ebenfalls“ (wie sie selbst) davon ausgegangen seien, daß sie bezüglich des

Ölfasses keine Hinweispflicht hatte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 10,

711, 709 ZPO.

Der Senat hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO zugelassen. Die

Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, soweit es um die Frage geht, unter

welchen Voraussetzungen sich ein Rechtsanwalt bei einer Haftung für seinen

Erfüllungsgehilfen eigenes, diesem aber unbekanntes Wissen zurechnen lassen

muß.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.