Urteil des OLG Frankfurt vom 12.06.2003
OLG Frankfurt: geschäftsführung ohne auftrag, rechtskräftiges urteil, hauptsache, zustand, sanierung, reparatur, verwalter, versammlung, einfluss, eigentum
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 558/00
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Norm:
§ 43 Abs 1 Nr 2 WoEigG
(Wohnungseigentumsverfahren: Beteiligtenfähigkeit des
Verwalters; Hauptsacheerledigung durch einen
Verwalterwechsel; Rechtsschutzbedürfnis für einen Antrag
auf Protokollberichtigung)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des
Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 6.540,46 €.
Gründe
Die Antragsteller und die Antragsgegner zu 1. bilden die betroffene
Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin zu 2. war bis zum Jahr
2002 die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage.
Die Antragsteller haben vor dem Amtsgericht zuletzt beantragt,
1. der Antragsgegnerin zu 2. aufzugeben, in einer neu anzusetzenden
Eigentümerversammlung unter einem eigenen Tagesordnungspunkt die dringend
notwendige Teilsanierung der Grundstückszufahrt im Bereich D...weg bis zum
Ostrand der Tiefgarage zu behandeln,
2. der Antragsgegnerin zu 2. aufzugeben, das Protokoll zur
Eigentümerversammlung am 29.03.2000
a. mit den gesetzlich vorgeschriebenen Unterschriften zu versehen,
b. mit den Änderungen erneut kostenfrei an die Eigentümer zu übersenden,
3. den Antragsgegnern zu 1. aufzugeben, den Antragstellern die von ihnen
ausgelegten Kosten nebst Folgekosten für die Rollladenreparatur in Höhe von
764,52 DM nebst 4 % Zinsen seit Antragszustellung zu erstatten,
4. der Antragsgegnerin zu 2. aufzugeben, den Antragstellern 740,-- DM nebst 4 %
Zinsen seit Zustellung der Antragsschrift zu zahlen,
5. der Antragsgegnerin zu 2. aufzugeben, den Antragstellern 287,50 DM nebst 4 %
Zinsen seit dem 13.02.1996 zu zahlen.
Hinsichtlich ursprünglich weitergehend gestellter Sachanträge hatten die
Beteiligten zuvor übereinstimmend das Verfahren in der Hauptsache für erledigt
erklärt.
Durch Beschluss vom 26.9.2000, auf den Bezug genommen wird, hat das
Amtsgericht die Anträge zurückgewiesen. Es hat angeordnet, dass die
Antragsteller die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der
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Antragsteller die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der
Antragsgegnerin zu 2. zu tragen hätten und eine Erstattung außergerichtlicher
Kosten im übrigen nicht stattfinde. Die hiergegen von den Antragstellern
eingelegte sofortige Beschwerde hat das Landgericht durch den angefochtenen
Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, zurückgewiesen und angeordnet,
dass die Antragsteller die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der
Antragsgegner zu tragen hätten. Hiergegen haben die Antragsteller sofortige
weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie ihre bisherigen Anträge weiter verfolgen.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden. Entgegen der Rechtsauffassung der Antragsgegner kann dabei
die sofortige weitere Beschwerde nicht durch eine verspätete Begründung
unzulässig geworden sein, weil die sofortige weitere Beschwerde einer Begründung
gar nicht bedarf (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 45 Rz. 79). Es bedarf zur
Statthaftigkeit der sofortigen weiteren Beschwerde auch keines neuen
selbstständigen Beschwerdegrundes, wie die Antragsgegner weiter meinen.
Vielmehr ist die Beschwerdeberechtigung stets gegeben, wenn - wie hier - die
Erstbeschwerde des Beschwerdeführers keinen Erfolg gehabt hat (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 75). Die Frage, ob sich die sofortige weitere
Beschwerde auf neue Tatsachen stützen darf oder nicht, wäre im Rahmen der
Begründetheit zu prüfen; auch dieser Gesichtspunkt könnte jedenfalls nicht gegen
die Zulässigkeit der weiteren Beschwerde führen. Hinsichtlich des Sachantrags zu
1. spricht gegen die Zulässigkeit der sofortigen weiteren Beschwerde noch nicht
der Gesichtspunkt, dass das Landgericht insoweit von einer Erledigung der
Hauptsache ausgegangen ist. Eine Erledigung der Hauptsache während des
Beschwerdeverfahrens hat auf die Zulässigkeit der weiteren Beschwerde
grundsätzlich keinen Einfluss (vgl. auch BayObLG WuM 1992, 644, 645; WE 1993,
320).
Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der
angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des
Rechts, woraufhin er durch das Rechtsbeschwerdegericht ausschließlich zu
überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO.
1. Soweit die Antragsteller auch im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde
ausweislich des Schriftsatzes vom 12.3.2001 nach wie vor begehren, dass der
Antragsgegnerin zu 2. aufgegeben werden solle, in einer neu anzusetzenden
Eigentümerversammlung unter einem eigenen Tagesordnungspunkt die dringend
notwendige Teilsanierung der Grundstückszufahrt im Bereich D...weg bis zum
Ostrand der Tiefgarage zu behandeln, hat das Landgericht zu Recht die sofortige
Beschwerde zurückgewiesen, wobei dahinstehen kann, ob sie aus diesem Grund
nicht als unzulässig zu verwerfen gewesen wäre. Das Landgericht hat festgestellt
(vgl. Seiten 6 ff des angefochtenen Beschlusses), dass die Antragsgegnerin zu 2.
als damalige Verwalterin mit Ladung vom 6.10.2000 die Gesamtsanierung der
betroffenen Zufahrt auf die Tagesordnung für die
Wohnungseigentümerversammlung vom 24.10.2000 gesetzt hatte und die
Wohnungseigentümer in dieser Versammlung hierüber einen Beschluss getroffen
haben. Der Senat folgt der Rechtsauffassung des Landgerichts, dass die
Gemeinschaft damit in der Wohnungseigentümerversammlung im Ergebnis auch
über die von den Antragstellern hier lediglich angestrebte Teilsanierung
entschieden hat, indem sie sich nämlich gegen eine solche und für eine
Gesamtsanierung ausgesprochen hat. Auf die zutreffenden Ausführungen im
angefochtenen Beschluss kann Bezug genommen werden. Damit war das insoweit
ausdrücklich gegen die Antragsgegnerin zu 2. gerichtete Begehren der
Antragsteller, in einer neu anzusetzenden Eigentümerversammlung unter einem
eigenen Tagesordnungspunkt die Teilsanierung zu behandeln, das sich lediglich im
Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG verfolgen lässt, im Zeitpunkt der
Beschwerdeentscheidung erfüllt, mithin erledigt. Die Antragsgegnerin zu 2. hat
nämlich in einer Eigentümerversammlung unter einem eigenen
Tagesordnungspunkt die Sanierung der Grundstückszufahrt behandelt. Ob der von
den Wohnungseigentümern getroffene Beschluss letztendlich bestandskräftig
geworden ist oder nicht, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Nach
Erfüllung des ggf. bestehenden Anspruchs und Erledigung der Hauptsache im
Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung kann sich durch nachfolgende tatsächliche
Umstände hieran nichts mehr ändern.
Letztendlich wäre der Antrag bzw. die diesbezügliche sofortige weitere Beschwerde
der Antragsteller sogar noch aus einem weiteren Grunde erledigt und mithin
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der Antragsteller sogar noch aus einem weiteren Grunde erledigt und mithin
unzulässig. Wie dem Senat im Parallelverfahren 20 W 438/00 mit den gleichen
Beteiligten mitgeteilt worden ist (vgl. auch den Beschluss in jenem Verfahren vom
heutigen Tag), ist die Antragsgegnerin zu 2. seit Februar 2002 nicht mehr
Verwalterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Es wäre deshalb aus
Rechtsgründen gar nicht mehr möglich, dass diese "in einer neu anzusetzenden
Eigentümerversammlung unter einem eigenen Tagesordnungspunkt die
Teilsanierung behandelt", wie es weiterhin Gegenstand des Sachantrags der
Antragsteller ist. Deshalb führt grundsätzlich jedenfalls in einem gegen den
Verwalter gerichteten Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG - um ein solches
handelt es sich hier - ein Verwalterwechsel zur Erledigung der Hauptsache (vgl.
auch BayObLG WE 1993, 320; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 44 WEG
Rz. 43). Der Senat sieht von einer Verwerfung der sofortigen weiteren Beschwerde
als unzulässig lediglich deshalb ab, weil er - wie oben ausgeführt - davon ausgeht,
dass das Rechtsschutzbedürfnis bereits in der Beschwerdeinstanz entfallen war; in
diesem Fall ist die sofortige weitere Beschwerde grundsätzlich zulässig (vgl.
BayObLG WuM 1992, 644, 645; WE 1993, 320). Der damit im Zusammenhang
stehende neue Gesichtspunkt ändert daran nichts. Er wäre auch vom Senat zu
verwerten, obwohl dieser als Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich keinen neuen
Sachvortrag zu berücksichtigen hat (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 83;
Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 45 Rz. 40, m.w.N.). Dies gilt jedoch nicht für
die von Amts wegen zu berücksichtigenden Tatsachen in Bezug auf das Verfahren,
insbesondere also die Zulässigkeitsvoraussetzungen (Keidel/Kuntze/Meyer-Holz,
FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 46).
Soweit die Antragsteller ausweislich Seite 5 der Begründung zur weiteren
Beschwerde vom 23.1.2001 auf die Vorschrift des § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG hinweisen
und darauf, dass ein Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung auch dann
bestünde, wenn die anderen Wohnungseigentümer ihrem Begehren nach
ordnungsgemäßer Verwaltung nicht nachkommen, kann dahinstehen, ob die
Antragsteller ihr Begehren entgegen dem ausdrücklichen Antrag nicht gegen die
Antragsgegner zu 1. richten wollten. Zwar sind im Wohnungseigentumsverfahren
Sachanträge grundsätzlich ohne Bindung an deren Wortlaut so auszulegen, dass
sie nach Möglichkeit zu dem erkennbar erstrebten Ergebnis führen (vgl. Senat,
Beschluss vom 27.3.2003, 20 W 308/00; BayObLG MDR 1981, 499; NJW 1972,
1377; Weitnauer/Hauger WEG, 8. Aufl., Anh. § 43 Anm. 3). Diese Auslegung ist
unabhängig davon, ob die Antragsteller durch einen Rechtsanwalt beraten werden,
unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere des verfolgten
Rechtsschutzzieles, vorzunehmen. Anders als etwa im Zivilprozess ist im
Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht einmal ein bestimmt formulierter
Antrag erforderlich (vgl. OLG Hamm WE 1988, 92, 93; OLGZ 1969, 278). Dies kann
aber nicht dazu führen, dass das Gericht einem Beteiligten etwas anderes
zuspricht, als er begehrt. Das Begehren richtet sich hier immerhin nach Wortlaut
und Inhalt gegen die ehemalige Verwalterin, es betrifft die Kompetenzen des
Hausverwalters, dafür spricht auch, dass eine Maßnahme der Teilsanierung,
hinsichtlich deren eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer oder
eine Ersetzung oder unmittelbare Anordnung durch das Gericht verlangt werden
könnte, gar nicht detailliert dargelegt wäre (vgl. dazu aber auch
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 88). In dem Umfang ihrer Kompetenzen kann
die Hausverwaltung durchaus Antragsgegnerin eines auf ordnungsgemäße
Verwaltung gerichteten Begehrens sein (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz.
81; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 103, 107); hierauf haben die
Antragsteller in ihrer Beschwerdebegründung vom 6.11.2000 zu Recht selber
hingewiesen. Letztendlich kann dieser rechtliche Gesichtspunkt jedoch auch
dahinstehen. Aus den oben genannten Gründen wäre auch ein solcher im
vorliegenden Verfahren geltend gemachter Anspruch verfahrensmäßig erledigt,
nachdem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der
Beschwerdeentscheidung bereits einen Beschluss über die Sanierung gefasst
hatte; ob dieser bestandskräftig geworden ist oder nachträglich aufgehoben
wurde, kann dahinstehen. Gleiches gilt für die Frage, ob nicht die Antragsgegner zu
1. durch den Beschluss vom 14.8.2002 unter Tagesordnungspunkt 4.13 wiederum
auch eine Regelung über die Sanierung der Grundstückszufahrt getroffen haben,
was aus dem Versammlungsprotokoll allerdings nicht hinreichend ersichtlich wird.
Es kann deshalb weiter offen bleiben, ob nicht die Antragsteller vor dem
Hintergrund ihrer - vom Senat nicht geteilten - Rechtsauffassung, dass eine
Beschlussfassung über eine Teilsanierung und eine solche über eine
Gesamtsanierung inhaltlich gänzlich verschiedene Gegenstände beträfen,
verpflichtet gewesen wären, sich insoweit vor Anrufung des Gerichts um eine
diesbezügliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung zu
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diesbezügliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung zu
bemühen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 85). Die Antragsteller haben
stattdessen nämlich eine Beschlussfassung der
Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vorbereitung einer Gesamtsanierung
herbeigeführt (vgl. die Versammlung vom 24.10.2000, TOP 8, und das Verfahren
801 II 55/2000 WEG - Amtsgericht Kassel). Damit kann auch die durchaus
zweifelhafte Frage dahinstehen, ob es angesichts der Vielzahl der
Beschlussfassungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu diesem innerhalb
der Gemeinschaft heftig umstrittenen Problemkreis, wie er von den Beteiligten im
einzelnen dargestellt wird, überhaupt ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen
kann, gleichzeitig eine Teil- und eine Gesamtsanierung der Zufahrt zu betreiben,
wie es die Antragsteller in verschiedenen Verfahren begehren. Damit kann dann
ebenfalls offen bleiben, ob eine isolierte Teilsanierung, welcher Art und welchen
Umfangs auch immer, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könnte. Der
von den Antragstellern geforderten diesbezüglichen Sachaufklärung durch das
Beschwerdegericht bedurfte es insoweit jedenfalls nicht.
2. Auch im Hinblick auf den Antrag zu 2. ist die sofortige weitere Beschwerde der
Antragsteller in beiden noch verbliebenen Teilen unbegründet. Die Antragsteller
können von der Antragsgegnerin zu 2. nicht mehr verlangen, das Protokoll zur
Eigentümerversammlung am 29.3.2000 mit Unterschriften zu versehen und es mit
den Änderungen erneut kostenfrei an die Eigentümer zu übersenden. Zwar ist es
zutreffend, dass ein Wohnungseigentümer im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2
WEG die Berichtigung und ggf. auch Ergänzung einer inhaltlich unrichtigen oder
unvollständigen Versammlungsniederschrift verlangen kann; Anspruchsgrundlage
hierfür wäre das Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung (vgl. auch BayObLGZ
1982, 445, 447; WuM 1990, 173, 175). Dabei liegt es aber grundsätzlich im
Interesse des Rechtsfriedens in einer Eigentümergemeinschaft, dass nicht wegen
jeder Geringfügigkeit ein Protokollberichtigungsverfahren durchgeführt werden
kann (BayObLGZ 1982, 445, 448; WuM 1990, 173, 175; vgl. weiter Staudinger/Bub,
a.a.O., § 24 WEG Rz. 126). In diesem Zusammenhang hat das Landgericht zu
Recht darauf hingewiesen, dass kein Rechtsschutzbedürfnis der Antragsteller an
einer Ergänzung des Protokolls - und damit auch an einer nochmaligen
Übersendung - mehr erkennbar ist, nachdem der Eigentümerbeschluss vom
29.3.2000, Tagesordnungspunkt 1, durch die Wohnungseigentümerversammlung
wieder aufgehoben worden ist und keine Wirkung mehr entfaltet, zumal auch über
den Inhalt des Beschlusses und die abgegebenen Stimmen bzw. die
diesbezüglichen Mehrheitsverhältnisse im Ergebnis immer Einigkeit bestand (vgl.
auch BayObLG WuM 1990, 173, 175). Nur hierauf bezog sich aber die durch die
erforderliche Korrektur bedingte anfängliche Unsicherheit; aus diesem Grunde
wurde auch die Unterschrift verweigert, wie das Mitglied des Beirats B. im Termin
vor dem Amtsgericht erklärt hat. Dass das Protokoll - über den
Eigentümerbeschluss vom 29.03.2000, Tagesordnungspunkt 1, hinaus - weitere
Fehler bzw. Unsicherheiten aufweist, ist nicht ersichtlich; es ist mithin auch nicht
erkennbar, inwieweit das hier verfolgte Begehren die Rechtsposition der
Antragsteller verbessern könnte. Damit können die weiteren von den Vorinstanzen
in diesem Zusammenhang erörterten Fragen dahinstehen, ob und inwieweit also
dem einzelnen Wohnungseigentümer im Hinblick auf die eingeschränkte
Bedeutung des Protokolls ein solcher - eine Unterschrift eines Dritten betreffender
- Ergänzungsanspruch gegen den Verwalter zustehen kann und wie er
durchzusetzen wäre und ob es einer Unterschrift des Mitglieds des Beirates B.
überhaupt bedürfte. Es kann dann auch weiter offen bleiben, aus welchen
Gesichtspunkten heraus ein solcher Anspruch noch gegen die Antragsgegnerin zu
2. durchgesetzt werden könnte, nachdem diese nicht mehr Verwalterin der
Wohnungseigentumsanlage ist.
3. Hinsichtlich des Antrags zu 3. ist die sofortige weitere Beschwerde ebenfalls
unbegründet. Den Antragstellern steht der begehrte Zahlungsanspruch in Höhe
von 764,52 DM nebst Zinsen weder aus Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2
WEG in Verbindung mit §§ 683, 670 BGB noch aus Geschäftsführung ohne Auftrag
gemäß §§ 670, 677, 679, 683 BGB (vgl. BayObLG ZMR 2000, 187; NZM 2001,
1081) zu, denn sie haben mit der von ihnen durchgeführten Reparatur nicht ein
Geschäft der Wohnungseigentümer, sondern ausschließlich ein eigenes Geschäft
besorgt. Es kann deshalb dahinstehen, ob die Voraussetzungen der genannten
Vorschriften im übrigen vorliegen würden und ob die Antragsteller danach
überhaupt die in diesem Zusammenhang geltend gemachten Einzelpositionen
insgesamt geltend machen könnten. Es handelt sich nämlich deshalb um ein
eigenes Geschäft der Antragsteller, weil sie nach der Regelung in § 5 der
Teilungserklärung selber zur Instandsetzung der defekten Welle des Rollladens
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Teilungserklärung selber zur Instandsetzung der defekten Welle des Rollladens
bzw. der Aufzugsgurte verpflichtet waren.
Es ist grundsätzlich zulässig, durch Vereinbarung Instandsetzungs- und
Instandhaltungsmaßnahmen bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums
einzelnen Wohnungseigentümern zu übertragen (vgl. Beschluss des Senats vom
24.9.2001, 20 W 417/2000; vgl. weiter Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 51;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 120, jeweils m.w.N.; BayObLG WuM 1995, 326;
NZM 2001, 1081). Nach Eintragung der Teilungserklärung bzw.
Gemeinschaftsordnung im Grundbuch ist die Vereinbarung zum Inhalt des
Sondereigentums geworden und unterliegt nunmehr den allgemeinen
Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen. Es ist nur
auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar
so, wie es sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung
der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es bei der Auslegung also nicht
auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und
zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände
außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den
besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar
sind (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rz. 53; Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 10
WEG Rz. 72 f; Palandt/Bassenge, BGB, 62. Auf., § 10 WEG Rz. 8, 15;
Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 10 Rz. 44; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 10 Rz. 15 jeweils
m.w.N.). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig - ohne
Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 45 Rz. 87; Staudinger/Bub, a.a.O., § 45 WEG Rz. 40; Niedenführ/Schulze,
a.a.O., § 45 Rz. 41, jeweils m.w.N.).
Vorliegend hat nach § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung jeder Gemeinschafter sein
Sondereigentum laufend auf eigene Kosten in gutem Zustand zu halten und
notfalls instand zu setzen. Instand zu halten bzw. instand zu setzen sind danach
von ihm auch Gebäudeteile, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen und in § 5
Abs. 1 weiter aufgeführt sind, nämlich alle Versorgungs-, Entwässerungs- und
sonstigen gemeinschaftlichen Anlagen, soweit sie sich räumlich im Bereiche des
Sondereigentums befinden (§ 2 Abs. III, Ziffer 2 der Teilungserklärung), Fenster,
Wohnungsabschluss-, Balkon- bzw. Loggientüren einschließlich Beschläge und
Fensterbänke sowie die Verglasung und Innenanstrich, sowie der Fußbodenbelag
auf den Balkonen bzw. Loggien. Dabei spricht zur Überzeugung des Senats vieles
dafür, dass die Instandsetzung der defekten Welle des Rollladens bzw. der
Aufzugsgurte eine solche des Sondereigentums darstellen würde, so dass die
Antragsteller bereits aus diesem Grunde zur Kostentragung verpflichtet wären.
Zwar weisen die Antragsteller zu Recht darauf hin, dass Außenrollläden und -
rollladenkästen in der Regel aus der Überlegung heraus Gemeinschaftseigentum
darstellen, dass sie die äußere Gestaltung des Gebäudes mitprägen (vgl. KG ZMR
1985, 344; OLG Saarbrücken ZMR 1997, 31; BayObLG WE 1992, 232;
Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, Teil 1, A.III. Rz. 37; Müller,
Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl., Rz. 65; Röll/Sauren,
Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 8. Aufl., Rz. 18;
Staudinger/Rapp, a.a.O., § 5 WEG Rz. 25; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 5 Rz. 36;
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 5 Rz. 17, jeweils m.w.N.). Da letzteres jedoch nicht
für Zugvorrichtungen und Gurte von Außenrollläden gilt - darum geht es hier -,
werden sie als im Sondereigentum des jeweiligen Miteigentümers stehend
angesehen (vgl. Sauren, WEG, 4. Aufl., § 1 Rz. 9, Seite 20). Ob damit die Reparatur
bereits aus diesem Grund den Antragstellern oblegen hätte, kann aber deshalb
sogar offen bleiben, weil sich die Instandhaltungspflicht jedenfalls im Wege der -
nach den obigen Maßstäben vorzunehmende - Auslegung der Gesamtregelung
des § 5 der Teilungserklärung ergibt.
Dabei erscheint es dem Senat allerdings zumindest zweifelhaft, ob man die hier
betroffene Instandsetzungsmaßnahme als solche an einem "Fenster" im Sinne des
§ 5 Abs. 1 Ziffer 1. ansehen könnte, wovon das Landgericht im angefochtenen
Beschluss ausgeht. Zwar ist es nicht von der Hand zu weisen, dass bei natürlicher
Betrachtungsweise die Rollläden mit Fenstern und Türen eine Einheit bilden, deren
Schutz bzw. Verstärkung sie dienen. Andererseits könnte gegen eine solche
Auslegung sprechen, dass derartige Vereinbarungen wegen ihres vom Gesetz (vgl.
§ 16 Abs. 2 WEG) abweichenden Ausnahmecharakters in der Regel nicht
erweiternd auszulegen sind und vorliegend § 5 Abs. 1 Ziffer 1. sogar im einzelnen
aufzählt, welche im Zusammenhang mit den Fenstern stehenden Teile bzw.
Einrichtungen ("Beschläge und Fensterbänke sowie die Verglasung und
Innenanstrich") der Instandsetzungsregelung unterfallen sollen. Diese nicht
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Innenanstrich") der Instandsetzungsregelung unterfallen sollen. Diese nicht
lediglich als beispielhaft gekennzeichnete Aufzählung spricht eher dagegen, dass
weitere Teile bzw. Einrichtungen von der Instandsetzungsregelung umfasst werden
sollen. Allerdings rechtfertigt sich das von den Vorinstanzen übereinstimmend
gefundene Ergebnis jedenfalls aus einer Gesamtauslegung des § 5 Abs. 1 der
Teilungserklärung. Aus dieser Gesamtschau wird nämlich deutlich, dass jedenfalls
solche Teile bzw. Einrichtungen der Instandsetzungspflicht des einzelnen
Miteigentümers unterliegen sollen, die sich räumlich im Bereich seines
Sondereigentums befinden, von seinem Sondereigentum aus erreichbar sind und
deshalb auch dem uneingeschränkten Risiko- und Gefahrenbereich des
Sondereigentümers unterliegen, selbst wenn sie im gemeinschaftlichen Eigentum
stehen. Dies zeigt nämlich die Zusammenschau der betroffenen Regelung mit § 5
Abs. 1 Nr. 1 der Teilungserklärung. Danach sind gemeinschaftliche Anlagen, soweit
sie sich räumlich im Bereiche des Sondereigentums befinden, von dem jeweiligen
Miteigentümer instand zu setzen. Auch wenn man wegen der Bezugnahme auf § 2
Abs. 3 Ziffer 2 der Teilungserklärung die vorliegende Instandsetzungsmaßnahme
nicht als hiervon umfasst erachten würde, weil jene Vorschrift lediglich von
Gemeinschaftsanlagen spricht, die zum bestimmungsgemäßen Gebrauch durch
mehrere Sondereigentümer erforderlich sind, was bei der Zugvorrichtung des
Rollladens - unterstellt, man wollte diese überhaupt als Gemeinschaftseigentum
ansehen - nicht der Fall wäre, so zeigt sie doch, dass auf die unterschiedlichen
Risiko- und Gefahrenbereiche der jeweiligen Sondereigentümer abgestellt werden
soll. Sinn und Zweck der Regelung ist erkennbar, dass das Risiko des Verschleißes
und der Beschädigung dieser Einrichtungen durch diejenigen Sondereigentümer
getragen werden sollen, die einen direkten Einfluss auf sie haben und dieses bis zu
einem gewissen Grade auch selber durch besonders schonende Behandlung bzw.
Einwirkung beeinflussen können. Ob sich der Rollladen selbst im Außenmauerwerk
befindet, ist in diesem Zusammenhang unerheblich; dies ist bei Fenstern und
Balkontüren nicht anders. Anderenfalls käme man zu dem Ergebnis, dass der
jeweilige Miteigentümer zwar zur Instandsetzung von Gemeinschaftsanlagen
verpflichtet wäre, die zum bestimmungsgemäßen Gebrauch durch mehrere
Sondereigentümer erforderlich sind, nicht jedoch für solche, die zum
bestimmungsgemäßen Gebrauch lediglich durch diesen Sondereigentümer
erforderlich wären. Unter Berücksichtigung der Aufzählungen in den weiteren
Ziffern des § 5 Abs. 1 vermag zur Überzeugung des Senats eine solche Auslegung
für den unbefangenen Beobachter kaum als nächstliegende Bedeutung der
Teilungserklärung zu erscheinen; vielmehr liegt es aus den genannten Gründen
angesichts des Gesamtzusammenhangs näher, dass die jeweiligen
Sondereigentümer - hier also die Antragsteller - auch defekte Wellen des
Rollladens bzw. die Aufzugsgurte instand zu setzen haben.
Nach dieser Auslegung der Teilungserklärung können die Antragsteller die Kosten
für die Reparatur nicht erstattet verlangen. Auf die Frage, ob das ausgetauschte
Teil von Anfang an fehlerhaft montiert war oder nicht, kommt es zur Überzeugung
des Senats in diesem Zusammenhang nicht an, unabhängig von der Frage,
aufgrund welcher Tatsachen sich diese Folgerung rechtfertigen ließe. Insoweit ist
die Auslegung der hier fraglichen Klausel der Teilungserklärung durch das
Landgericht aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zur erforderlichen
Instandsetzung gehören grundsätzlich solche Maßnahmen, die notwendig sind, um
die gemeinschaftlichen Sachen in einen solchen Zustand zu versetzen bzw. zu
erhalten, dass sie ihrem Bestimmungszweck dienen können. Es kann dahinstehen,
ob eine durch Vereinbarung auferlegte Instandsetzungslast des einzelnen
Wohnungseigentümers grundsätzlich auch die Verpflichtung umfasst, erstmalig
einen ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums herzustellen
(verneinend für eine unfachgemäße Befestigung eines Balkongeländers: BayObLG
WE 1996, 400). Jedenfalls bei der hier vorliegenden konkreten Vereinbarung würde
dies für die im Streit stehende Zugvorrichtung des Rollladens, die durch laufende
Beanspruchung häufigem Verschleiß unterliegt und dadurch auch besonders
schadensanfällig ist - ggf. anders als bei einer unfachgemäßen Befestigung eines
Balkongeländers -, zur Überzeugung des Senats der Fall sein. Ansonsten wäre die
fragliche Regelung ohnehin nicht handhabbar und inhaltsleer, da sonst bei jeder
Kleinreparatur ggf. durch Sachverständigengutachten geklärt werden müsste, ob
ein an diesem Teil aufgetretener Mangel von Anfang an vorhanden war oder erst
später eingetreten ist. Dabei ist für die Kostentragungsverpflichtung weiterhin auch
lediglich die Vereinbarung in der Teilungserklärung von entscheidender Bedeutung.
Eine hiervon etwa abweichende Vorgehensweise zwischen den Beteiligten - welche
zwischen den Beteiligten im einzelnen streitig ist - käme es in diesem
Zusammenhang nicht an (vgl. BayObLG NZM 2001, 1081, 1082).
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4. Hinsichtlich des Antrags 4. ist die sofortige weitere Beschwerde aus den
Gründen des angefochtenen Beschlusses unbegründet, auf die der Senat zur
Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt. Die sofortige weitere Beschwerde
vermag dem nichts Durchgreifendes entgegen zu halten. Entscheidend ist, dass
die von den Antragstellern behauptete Pflichtverletzung durch einen fehlerhaften
Hinweis betreffend die Aufstellung eines Ablufttrockners nicht von der
Antragsgegnerin zu 2., sondern der damaligen Hausverwaltung, die mit der
Antragsgegnerin zu 2. nicht identisch ist, begangen worden wäre. Die behauptete
Erklärung ist nach dem eigenen Vorbringen der Antragsteller in der Antragsschrift
am 17.1.1995 von Frau A. abgegeben worden; der Schaden ist danach durch
Verkauf des Ablufttrockners im März 1995 entstanden. In jenem Zeitpunkt war die
Antragsgegnerin zu 2 jedoch noch nicht Hausverwalterin der
Wohnungseigentumsanlage, sondern erst ab dem 1.1.1996, wie die Antragsteller
in der Antragsschrift und nochmals in der Begründung der sofortigen weiteren
Beschwerde vom 23.1.2001, Seite 1, ausführen. Damit kann aber die
Antragsgegnerin zu 2. für eine entsprechende Pflichtverletzung und den dadurch
entstandenen Schaden nicht haftbar gemacht werden. Aus dem Schreiben vom
13.1.1995 kann nicht entnommen werden, dass die nachfolgende Erklärung im
Namen der damals noch nicht als Verwalterin fungierenden Antragsgegnerin zu 2.
abgegeben wurde. Nur auf diesen Zeitpunkt der Pflichtverletzung kommt es aber
für eine Schadensersatzverpflichtung an, nicht auf denjenigen der
"Aufklärungsforderung" oder der Schadensersatzforderung. Der bloße Umstand,
dass es sich bei Frau A. auch um eine der Geschäftsführer der Antragsgegnerin zu
2., der nachfolgenden Hausverwalterin, handelte, würde hierfür noch nicht ohne
weiteres ausreichen. Ausgehend davon, dass eine pflichtwidrige Handlung der
Antragsgegnerin zu 2. nicht vorliegt, fehlt es bereits deshalb auch an den
Voraussetzungen eines Zahlungsanspruchs aus Geschäftsführung ohne Auftrag,
ohne dass es darauf ankäme, ob die weiteren Voraussetzungen vorlägen.
Auf die Bedeutung des gerichtlichen Vergleichs vom 22.7.1997 kommt es deshalb
nicht an, wie das Landgericht zu Recht festgestellt hat.
5. Letztendlich ist die sofortige weitere Beschwerde auch hinsichtlich des Antrags
5. unbegründet. Dabei kann dahinstehen, ob die Antragsgegnerin zu 2. berechtigt
war, ohne ausdrückliche Weisung der Antragsteller den Betrag in Höhe von 287,50
DM an die vorhergehende Verwaltung zu überweisen. Jedenfalls ist der den
Antragstellern dadurch kein Schaden entstanden, nachdem durch das
Amtsgericht Kassel im Verfahren 411 C 6736/96 durch rechtskräftiges Urteil vom
17.1.1997 (Bl. 142 ff d.A.) eine entsprechende Klage der Antragsteller gegen die
vorangegangene Hausverwaltung mit der Begründung zurückgewiesen worden
war, dass ein Rückerstattungsanspruch der Antragsteller nicht bestehe, die
vorhergehende Verwaltung also den Betrag zu Recht erhalten hat. Es besteht
damit - mangels konkreten Schadens - kein Schadensersatzanspruch der
Antragsteller; auch die Voraussetzungen einer ungerechtfertigten Bereicherung
oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag liegen nicht vor. Soweit die Antragsteller
- im Gegensatz zu dem Vorbringen in den Tatsacheninstanzen - offensichtlich
vortragen wollen, der Betrag sei gar nicht an die damalige Verwaltung
weitergeleitet worden (vgl. Seite 11 der Begründung der weiteren Beschwerde),
würde es sich hierbei um neues Sachvorbringen handeln, das der Senat als
Rechtsbeschwerdegericht im Rahmen der Begründetheit grundsätzlich nicht mehr
zu berücksichtigen hätte (Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz. 44;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 83; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40,
jeweils m.w.N.). Ohnehin wäre dieses Vorbringen aber mit dem Inhalt der Gründe
des oben bezeichneten Urteils des Amtsgerichts Kassel nicht in Einklang zu
bringen.
Auf die Bedeutung des gerichtlichen Vergleichs vom 22.7.1997 kommt es deshalb
auch in diesem Zusammenhang nicht an.
Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des Landgerichts, den Antragstellern
die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, nicht zu
beanstanden. Diese wäre vom Rechtsbeschwerdegericht ohnehin lediglich
eingeschränkt zu überprüfen, nämlich darauf, ob der Tatrichter von ungenügenden
oder verfahrenswidrig zustande gekommenen Feststellungen ausgegangen ist,
wesentliche Gesichtspunkte außer acht gelassen oder gegen Denkgesetze oder
allgemeine Erfahrungssätze verstoßen oder sonst die Grenzen des eingeräumten
Ermessens überschritten hat (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56;
Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47 WEG Rz. 32); davon kann der Senat hier nicht
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Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47 WEG Rz. 32); davon kann der Senat hier nicht
ausgehen.
Soweit die Kostenentscheidungen der Vorinstanzen die (teilweise)
übereinstimmende Erledigung der Hauptsache in erster Instanz betreffen, wäre
dem Senat die Überprüfung der Kostenentscheidungen entzogen, weil insoweit
das Landgericht als Beschwerdegericht nicht erstmals eine Entscheidung über den
Kostenpunkt getroffen hat, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 2, 20a FGG. Diese
gesetzlichen Grundsätze gelten auch für die Teilerledigung, insoweit wäre eine
weitere sofortige Beschwerde unzulässig (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz.
64; OLG Düsseldorf ZMR 1993, 581, 583).
Es entsprach billigem Ermessen, dass die Antragsteller die Gerichtskosten ihres
ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG.
Wie den Vorinstanzen erscheint es auch dem Senat angezeigt, die
Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG. Bei
der vorliegenden Sachlage erscheint es nicht angezeigt, die anderen Beteiligten
mit Kosten zu belasten, nachdem die Antragsteller ihr aus vielen Gründen
erfolgloses Rechtsmittel weiterverfolgen. Dies gilt zwar nicht uneingeschränkt für
den gesamten Antrag 3., da insoweit die sofortige weitere Beschwerde zwar
erfolglos war, die fragliche Regelung der Teilungserklärung jedoch durchaus
unterschiedlich gesehen werden könnte. Dieser Anteil am Gesamtverfahren wäre
jedoch verhältnismäßig geringfügig und rechtfertigt insoweit deshalb keine
unterschiedliche Behandlung. Soweit die Antragsteller in diesem Zusammenhang
auf den Beschluss des Senats vom 18.12.2002 im Verfahren 20 W 362/02
verweisen, in dem eine Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten nicht
angeordnet worden ist, ist darauf hinzuweisen, dass jener Entscheidung eine
Rechtsmittelrücknahme nach vorangegangenem Hinweis des Gerichts zugrunde
lag. Diese Sachlage ist mit dem hiesigen Verfahren nicht zu vergleichen.
Den Geschäftswert hat der Senat anhand § 48 Abs. 3 WEG ausgehend von der
unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht in Ansatz
gebracht.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.