Urteil des OLG Düsseldorf vom 02.12.2005
OLG Düsseldorf: treu und glauben, gesellschaft mit beschränkter haftung, ordentliche kündigung, gesellschafter, vertreter, mangel, mietvertrag, vermieter, urkunde, datum
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 46/05
Datum:
02.12.2005
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-24 U 46/05
Vorinstanz:
Landgericht Duisburg, 10 O 278/04
Tenor:
1.
Die Berufung der Klägerin gegen das am 18. Februar 2005 verkündete
Urteil der
10. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg -Einzelrichterin- wird auf
ihre Kosten zu-rückgewiesen.
2.
Der Berufungsstreitwert wird auf (1.104,80 EUR + 10.606,08 EUR)
11.710,88 EUR festgesetzt.
G r ü n d e
1
A.
2
Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Das Landgericht hat die auf die auf
Mietzahlung gerichtete Klage in Höhe des für den Monat Juli 2004 mit der Berufung
weiter verfolgten Teilbetrags (1.104,80 EUR nebst Zinsen) sowie den
Feststellungsantrag zu Recht abgewiesen. Die vorgebrachten Berufungsgründe
rechtfertigen keine günstigere Entscheidung. Zur Begründung und zur Vermeidung
unnötiger Wiederholungen wird auf das angefochtene Urteil und die Erwägungen des
Senats in seinem Hinweisbeschluss vom 03. November 2005 Bezug genommen.
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a.
I.
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Der Senat hat dort u. a. ausgeführt:
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"...Die beabsichtigte Befristung des Mietvertrags bis zum 31. Dezember 2009 ist
mangels Einhaltung der Schriftform nicht wirksam geworden (§ 550 Satz 2 BGB).
Der deshalb nur unbefristet abgeschlossene Mietvertrag ist durch die ordentliche
Kündigung der Beklagten mit Ablauf des 30. Juni 2004 beendet worden.
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...
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a) Ist Vertragspartei eines befristeten Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als
einem Jahr eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ist der schriftlich
abzuschließende Mietvertrag grundsätzlich von allen Gesellschaftern zu
unterzeichnen; denn die GbR wird gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB grundsätzlich
von allen Gesellschaftern gemeinsam vertreten. Wird die Gesellschaft kraft einer
abweichenden Vereinbarung von einzelnen Gesellschaftern und/oder dritten
Personen vertreten, muss die Unterschrift der Unterzeichner zur Einhaltung der
gemäß § 550 Satz 1 BGB gebotenen Schriftform einen Vertretungszusatz
enthalten. Fehlt der Vertretungszusatz, kann der Urkunde in der gebotenen
Schriftlichkeit nicht entnommen werden, ob die Unterschrift einzelner
Gesellschafter noch fehlt (mit der Folge, dass der Vertrag noch nicht zustande
gekommen wäre) oder ob die Gesellschafter, deren Unterschrift fehlt, von den
Unterzeichnern vertreten worden sind (mit der Folge, dass der Vertrag zustande
gekommen wäre (vgl. BGH NJW 2003, 1043 und 3053; 2004, 1103; 2005, 2225;
vgl. auch BAG NJW 2005, 2572 zur Frage der Einhaltung der Schriftform des § 623
BGB bei der Kündigung eines Arbeitsverhältnisses durch eine GbR).
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b) Der Hinweis der Berufung darauf, dass der Vertrag mit der Gesellschaft und nicht
mit den einzelnen Gesellschaftern zustande kommt, verhilft ihr nicht zum Erfolg,
weil wegen der gesetzlichen Regelung der Gesamtvertretung die vereinbarte
Einzelvertretung oder die Vertretung durch Dritte in der Vertragsurkunde schriftlich
zum Ausdruck kommen muss.
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c) Der gebotene Vertretungszusatz wird nicht erfüllt durch den vorgedruckten Text
unterhalb der Unterschriftszeile "Für den Vermieter" bzw. "Für den Mieter".
Dadurch wird nicht hinreichend deutlich, dass der Unterzeichner die nicht
unterzeichnenden Gesellschafter vertritt, denn auch wenn alle Gesellschafter
unterzeichnen geschieht das "für den Vermieter", nämlich für die Gesellschaft, die
nicht identisch ist mit den Gesellschaftern.
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d) Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB), dass
sich die beklagte Rechtsanwaltsgesellschaft auf den Mangel der Schriftform beruft.
Die Einhaltung der Schriftform dient der Sicherheit und Leichtigkeit des
Rechtsverkehrs, weshalb sich auf deren Mangel grundsätzlich jedermann berufen
kann, Rechtskundige und Rechtsunkundige. Besondere Umstände, die ein Berufen
auf den Mangel der Schriftform im Streitfall als Verstoß gegen Treu und Glauben im
Rechtsverkehr erscheinen lassen, werden von der Klägerin nicht aufgezeigt."
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a.
II.
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An dieser Beurteilung hält der Senat fest.
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1. Die jetzt noch vorgebrachte Ansicht der Klägerin, die aufgezeigten Rechtsgrundsätze
seien auf den Streitfall deshalb nicht anwendbar, weil die hier umstrittene
Vertragsurkunde von keinem Gesellschafter, sondern nur von rechtsgeschäftlichen
Vertretern der GbR (wenn auch ohne Vertretungszusatz) unterzeichnet worden sei, ist
von Rechtsirrtum beeinflusst. Die Klägerin verkennt in diesem Zusammenhang den
Umfang des Schriftformgebots, das eingehalten werden muss, um das Rechtsschutzziel
des § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 1 BGB a.F.) nicht zu verfehlen.
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Das Schriftformgebot dient in erster Linie dazu, den Grundstückserwerber, der gemäß §
566 Abs. 1 BGB (§ 571 Abs. 1 BGB a.F.) kraft Gesetzes auf Vermieterseite in den
Mietvertrag eintritt, über den Umfang seiner Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter
zuverlässig zu informieren. Dazu gehört, dass der Vertrag von allen Vertragsparteien
unterzeichnet worden ist. Unterzeichnet nicht die Vertragspartei, sondern ein Vertreter,
so muss dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden
Zusatz, sei es im Vertragskopf, sei es bei der Unterschrift, hinreichend deutlich zum
Ausdruck gebracht werden (vgl. BGHZ 125, 175, 178f; BGH NJW 2002, 3389, 3390f;
2003, 3053, 3054; 2004, 1103f). Dieses Gebot richtet sich an jeden Vertreter,
gleichgültig, ob ein Gesellschafter als Vertreter der anderen Gesellschafter oder ein
(oder wie hier mehrere) Nichtgesellschafter als Vertreter aller Gesellschafter
unterzeichnet.
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2. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
vom 06. April 2005 (NJW 2005, 2225, 2226f). Der Bundesgerichtshof hat auch dort die
hier aufgezeigten Rechtsgrundsätze erneut referiert und sodann darauf hingewiesen,
dass es im dort zu entscheidenden Fall deshalb eines besonderen Vertretungszusatzes
nicht bedurfte, weil ausweislich des Vertragsrubrums Vertragspartner eine Gesellschaft
mit beschränkter Haftung werden sollte, die gesetzlich von ihrem Geschäftsführer
vertreten wird (§ 35 Abs. 1 GmbHG). Durch diese Konstellation, die im Recht der
Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht gegeben ist, war bereits hinreichend deutlich
zum Ausdruck gebracht, dass der Unterzeichner selbst nicht Vertragspartner werden
wollte.
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3. Die Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO liegen ebenfalls vor.
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a.
B.
18
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
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a.
T H
b. ROLG RinOLG
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