Urteil des OLG Düsseldorf vom 03.05.2005

OLG Düsseldorf: zugesicherte eigenschaft, allgemeine geschäftsbedingungen, mietsache, vermieter, kündigung, einkaufszentrum, option, bäckerei, gewährleistung, konzept

Datum:

Gericht:

Spruchkörper:

Entscheidungsart:

Tenor:

Aktenzeichen:

Vorinstanz:

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 223/04

03.05.2005

Oberlandesgericht Düsseldorf

24. Zivilsenat

Beschluss

I-24 U 223/04

Landgericht Wuppertal, 7 O 461/03

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Be-

schlussverfahren zurückzuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu

den Gründen binnen einer Frist von z w e i W o c h e n schriftsätzlich

Stellung zu nehmen.

G r ü n d e

Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht

zur Zahlung der Miete für die Monate April bis August 2003 verurteilt (3.695,10 EUR nebst

gesetzlicher gestaffelter Zinsen) und es hat ferner zu Recht die mit der Widerklage verfolgte

Feststellung, der Beklagte schulde aus dem Mietverhältnis keine Miete mehr, abgewiesen.

Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung.

Zu den einzelnen Einwendungen des Beklagten gilt das Folgende:

1. Das Landgericht hat richtig erkannt, dass das Mietverhältnis nicht am 31. Dezember

2002 endete. Mit Blick auf die Verlängerungsklausel (§ 3 Nr. 1 S. 2 MV) hatte sich das

Mietverhältnis erstmals mit Ablauf des 30. September 1996 und zum zweiten Mal mit Ablauf

des 30.September 2001 mangels Kündigung/Widerspruchs um jeweils fünf Jahre

verlängert (Verlängerungsautomatik). Es endet damit erst mit Ablauf des 30. September

2006, nachdem der Beklagte erstmals seinen Beendigungswillen mit Schreiben vom 18.

Dezember 2002 gegenüber der Klägerin bekundet hat.

a) Die Erwägung des Landgerichts, die in § 3 MV vereinbarte Mietdauer stehe in keinem

Widerspruch zu dem in der "Vorbemerkung" des Vertrags geregelten antizipierten

Zustimmung des Beklagten zu einem künftigen, frühestens für den 31. Dezember 2002

erwarteten Vermieterwechsel, trifft zu. Der Beklagte liest etwas in die "Vorbemerkung"

hinein (Beendigung des Mietvertrags zum erstmöglichen Eintritt des Vermieterwechsels),

was in ihr ersichtlich nicht geregelt ist. Die Lesart des Beklagten wirkt konstruiert und ist

ersichtlich von seinem jetzigen Interesse an schnellstmöglicher Vertragsbeendigung

beeinflusst. Aus der maßgeblichen objektiven Sicht unter Berücksichtigung der

beiderseitigen Interessen bei Vertragsschluss (§§ 133, 157 BGB, vgl. dazu Senat OLGR

Düsseldorf 2004, 501) hat der eine Regelungsgegenstand mit dem anderen nichts zu tun.

b) Auch der Hinweis des Beklagten auf § 4 AGBG (richtig: § 5 AGBG, jetzt, § 305c BGB)

hilft nicht weiter, weil bei richtiger Vertragsauslegung kein Widerspruch zwischen beiden in

Rede stehenden Klauseln feststellbar ist (vgl. BGH NJW 2002, 3232 sub Nr. 4; Senat aaO).

c) Unrichtig ist die Ansicht des Beklagten, die in § 3 Nr. 1 S. 2 MV vereinbarte

Verlängerungsautomatik stelle eine Allgemeine Geschäftsbedingung dar, sei mit fünf

Jahren unangemessen lang und deshalb wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG (jetzt § 307

BGB) nichtig, so dass der Mietvertrag sich nicht automatisch verlängert habe.

Der Beurteilung des Landgerichts, die Dauer der Vertragsverlängerung sei individuell

zwischen den Parteien ausgehandelt worden, schließt sich der Senat an. Die

rahmentextliche Gestaltung der Verlängerungsautomatik ist allerdings ersichtlich für eine

Vielzahl von Verträgen vorformuliert, so dass es sich insoweit um Allgemeine

Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 S. 1 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 S. 1 BGB)

handelt. Das gilt aber nicht von vornherein für die offen gelassene Lücke, in welcher die

Anzahl der Vertragsjahre, um welche sich das Vertragsverhältnis nach Ablauf der

vereinbarten Erstvertragszeit verlängern soll, eingetragen werden muss, ohne dass schon

bestimmte Alternativen vorgegeben sind (vgl. BGH NJW 1996, 1676 und 1997, 1000). Die

in den vorformulierten Text erst noch einzutragende Verlängerungsdauer ist individuell

aushandelbar (vgl. BGH NJW 2003, 1313). Sie erlangt überhaupt erst durch die Eintragung

einer bestimmten Verlängerungszeit rechtliche Wirkung. Ohne eine solche Ergänzung gilt

eine Vertragsverlängerung als nicht vereinbart, ohne dass die Klausel gestrichen werden

müsste. Das gleiche gilt für die vereinbarte Erstvertragsdauer in § 3 Nr. 1 S. 1 MV, deren

Rahmentext ebenso vorformuliert ist und erst durch die Eintragung der Vertragsdauer

zwischen den Parteien verbindlich wird, andernfalls (auch wenn die unausgefüllte Klausel

nicht gestrichen ist) ein unbefristetes Mietverhältnis als vereinbart gilt.

Tatsächlich haben die Parteien die in § 3 Nr. 1 S. 2 MV mit Schreibmaschine eingetragene

Vertragsdauer auch individuell ausgehandelt. Das ergibt sich, wie das Landgericht zu

Recht angenommen hat, indiziell aus dem Schriftwechsel, der der Vertragsunterzeichnung

voraus gegangen ist.

Die Behauptung des Beklagten, die Klägerin habe die Vertragsdauer nicht wirklich zur

Disposition gestellt, ist dem Schriftwechsel auch nicht ansatzweise zu entnehmen. Nicht

zur Disposition gestellt haben mag die Klägerin die rechtliche Gestalt der

Verlängerungsklausel (Verlängerungsautomatik, statt der von dem Beklagten favorisierten

Option, vgl. dazu Senat OLGR Düsseldorf 2004, 501). Darum geht es hier aber nicht. Der

Beklagte hatte die Wahl, ob eine Verlängerungsklausel überhaupt vereinbart wird, und er

konnte die Dauer der Verlängerungsautomatik von einem Jahr an aufwärts wählen. Zur

Wahl der fünf Jahre ist es ersichtlich deshalb gekommen, weil der schon bei

Vertragsschluss anwaltlich beratene Beklagte (wenn auch im Zusammenhang mit der

vorgeschlagenen Option) diese Zeitvorgabe gemacht hatte.

2. Ohne Erfolg rügt der Beklagte eine angeblich seit 1997 eingetretene

Gebrauchsbeeinträchtigung (Leerstände, unattraktiver Branchenmix, Fehlen eines

Publikumsmagneten, mangelhafter Kundenstrom), auf die er die angeblich seither

sinkenden Umsätze seiner Bäckerei und die dann eingetretene Unrentabilität seines

Geschäfts zurückführt.

a) Die Miete ist weder kraft Gesetzes wegen eines Mangels der Mietsache gemindert (536

Abs. 1 S. 2 BGB) noch hat der Beklagte aus einem solchen Grund ein außerordentliches

Kündigungsrecht. Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie mit einem Fehler behaftet ist, der

ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert oder wenn der

Mietsache eine besonders zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Die vom Beklagten gerügten Gebraucheinschränkungen sind weder Fehler der Mietsache

noch stellen sie zusicherungsfähige Eigenschaften dar. Der Beklagte bestreitet nicht, dass

die ihm überlassene Mietfläche uneingeschränkt geeignet ist, eine Bäckerei zu betreiben.

Unmittelbare Gebrauchsbeeinträchtigungen gibt es nicht. Was der Beklagte nicht

hinnehmen will, sind die mittelbaren (negativen) Einflüsse, die nicht der vermieteten Sache

anhaften, sondern von außen mittelbar auf die Mietsache einwirken. Es entspricht

gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung, dass solche mittelbaren Einwirkungen

keine Fehler sind (BGH NJW 1981, 2405). Aus demselben Grund sind sie auch keine

zugesicherten Eigenschaften. Um solche handelt es sich nur dann, wenn sie der Mietsache

selbst anhaften; mittelbare Einflüsse reichen dafür nicht aus (BGH NJW 2000, 1714; Senat

OLGR Düsseldorf 2005, 79).

An diesem Ergebnis vermag auch nichts der Umstand zu ändern, dass der Beklagte sein

Geschäft in einem von der Klägerin geplanten und betriebenen Einkaufszentrum führt, und

dass er durch zahlreiche Bestimmungen im Mietvertrag (§ 2 Nr. 3 MV) verpflichtet wird, sich

deren Konzept zu unterwerfen (Ausbauzustand, Betriebspflicht, Öffnungszeiten,

beschränkter Verwendungszweck, fehlender Konkurrenzschutz). Solche konzeptuellen

Vorgaben stehen im Interesse aller Mieter und ist geradezu unabdingbare Voraussetzung

dafür, um die Attraktivität des Einkaufszentrum zu sichern (Senat aaO; OLG Rostock NZM

2004, 460; vgl. auch BGH NJW 2000, 1714) Solche Beschränkungen des Mieters/Pächters

sind auch außerhalb eines Einkaufszentrums nicht ungewöhnlich, so etwa im

Gaststättengewerbe. Der Vermieter will damit im eigenen Interesse die Werthaltigkeit des

Ladenlokals und seine künftige Vermietbarkeit erhalten. Damit übernimmt der Vermieter

aber nicht die Gewährleistung dafür, dass das Konzept auch aufgeht. Die Annahme eines

Einkaufszentrums durch das Publikum unterliegt dem Verwendungsrisiko des Mieters

(BGH aaO; Senat aaO). Anders wäre das nur, wenn der Vermieter ausdrücklich die

Gewährleistung für den nachhaltigen Erfolg des Konzepts übernommen hätte (BGH aaO;

Senat aaO), was die Klägerin aber nicht getan hat.

b) Dem Beklagten ist es auch versagt, sich zur Lösung vom Vertragsverhältnis oder zur

Herabsetzung der Miete auf das seit dem 01. Januar 2002 gesetzlich geregelte Institut von

der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zu berufen. Dieses schon lange vor

Inkrafttreten des § 313 BGB von Rechtslehre und höchstrichterlicher Rechtsprechung

entwickelte Rechtsinstitut ist, wie es in § 313 Abs. 1 BGB nun auch ausdrücklich

vorgeschrieben wird, weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, gesetzliche oder

vertragliche Risikosphären einseitig zu Lasten einer Partei zu verändern (vgl. BGHZ 74,

370, 373; BGH NJW 1981, 2405 und 2000, 1714; NJW-RR 2000, 1535 zum früheren

Rechtszustand). Selbst wenn der Beklagte seinem Vertragspartner deutlich zu erkennen

gegeben haben sollte, dass für ihn (was ohnehin selbstverständlich ist) ein dauerhaft

funktionierendes Einkaufszentrum Voraussetzung für die Anmietung des Ladenlokals ist,

handelt es sich dabei dennoch nicht um eine Geschäftsgrundlage im rechtlichen Sinne.

Gemäß § 537 BGB tragen der Vermieter das Vermietungs-, der Mieter das

Verwendungsrisiko. Bei dieser Risikoverteilung muss es bleiben (BGH NJW 2000, 1417;

NJW-RR 2000, 1535; Senat OLGR Düsseldorf 2005, 79 jew. zum früheren Recht).

c) Die Ansicht des Beklagten, die genannten Grundsätze seien nur anzuwenden auf von

Anfang an scheiternde Einkaufszentren, nicht aber auf solche, die wie im Streitfall nach

anfänglichem Erfolg scheitern, ist rechtlich unhaltbar. § 313 Abs. 1 BGB und das ihm

zugrunde liegende rechtliche Konstrukt unterscheiden in der Rechtsfolge gerade nicht

zwischen beiden Fällen, sondern behandeln sie einheitlich, indem der spätere Wegfall der

Geschäftsgrundlage ihrem Fehlen ausdrücklich gleichgestellt wird (Palandt/Heinrichs,

BGB, 64. Aufl., § 313 Rn. 14 und 20).

d) Im Übrigen übersieht der Beklagte, dass sein Verwendungsrisiko einerseits durch § 540

Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 16 Abs. 1, 2 MV (außerordentliche Kündigung mit

gesetzlicher Frist bei grundloser Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung),

andererseits durch § 17 MV (vorzeitige Vertragsauflösung bei Vertragsübernahme durch

Mietnachfolger) erheblich gemindert ist. Das beim Mieter verbleibende und im Streitfall

verwirklichte Risiko, keinen geeigneten Untermieter oder Mietnachfolger zu finden, ist nicht

unangemessen und rechtfertigt weder die Anpassung der Vertragsbedingungen noch eine

außerordentliche Kündigung (Senat OLGR Düsseldorf 1992. 100; OLG Naumburg WuM

2002, 537 = OLGR Naumburg 2002, 529).

II.

Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung

nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.

a. T H

Vors. Richter am OLG Richter am OLG Richterin am OLG