Urteil des LG Karlsruhe vom 22.05.2009
LG Karlsruhe (höhe, mietzins, verzicht, zahlung, verjährung, miete, verwirkung, auslegung, klausel, aug)
LG Karlsruhe Urteil vom 22.5.2009, 6 O 240/08
Gewerbemietvertrag: Auslegung einer Wertsicherungsklausel; Verzicht bzw. Verwirkung hinsichtlich einer
Mieterhöhung
Leitsätze
1. Zur Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag über gewerbliche Räume.
2. Zu Verzicht und Verwirkung der Durchsetzung der Mieterhöhungen.
Zur Wertsicherungsklausel für Gewerberaum, Verzicht und Verwirkung
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 6.453,79 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz seit dem 16. August 2008 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, die Klägerin von der Gebührenforderung der Rechtsanwälte ... für
außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von EUR 603,93 freizustellen.
3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 21 % und hat der Beklagte 79 % zu tragen. Von den durch
die Nebenintervention verursachten Kosten hat der Beklagte 79 % zu tragen; im Übrigen trägt die Streithelferin ihre
Kosten selbst.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %
des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Zwangsvollstreckung des Beklagten und der Streithelferin wegen der
Kosten kann durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages
abgewendet werden, wenn nicht der Beklagte oder die Streithelferin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von
110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
1
Die Klägerin begehrt Mietzins aus gewerblichem Mietvertrag.
2
Zwischen den Parteien besteht seit dem 01. Juni 2000 - befristet bis zum 31. Mai 2010 - ein Mietverhältnis
über ärztliche Praxisräume im 1. Stock des Hauses K.-Straße in K. Ferner ist in § 3 des Mietvertrages
vereinbart:
3
„1. Der Mieter hat folgende Miete an den Vermieter zu zahlen:
4
a) Grundmietzins:
5
aa) Grundmiete
DEM 3096,00
bb) Garage, Stellplatz usw.
DEM 120,00
6
2. a) Der Grundmietzins nach Ziffer 1 a beträgt monatlich insgesamt DEM ... zuzüglich der
gesetzlichen Mehrwertsteuer in jeweils gültiger Höhe, soweit der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist.
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b) Ab dem ... beträgt der Mietzins DEM ...
8
ab dem ... beträgt der Mietzins DEM ...
9
...
10
3. Wird keine Staffelmiete nach § 3 Ziffer 2 b vereinbart, ändert sich der in § 3 Ziffer 2 a vereinbarte
Mietzins entsprechend der Veränderung des vom Statistischen Bundesamt zuletzt veröffentlichten
Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in Deutschland (auf Basis 1995 = 100), wenn der
Stand bei Vertragsabschluss oder gegenüber der letzten Mietänderung eine Veränderung von mehr als
5 % erfahren hat. Die Änderung des Mietzinses wird ab dem auf die Änderung folgenden Monat
wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung ist diese Regelung
entsprechend anwendbar.“
11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf den Vertrag im Anlagenheft (im Folgenden: AH)
Seiten 1 bis 19 verwiesen.
12 Der im Vertrag genannte Index ist nicht mehr aktuell. Unter Berücksichtigung der verschiedenen Indices in den
Jahren 2000 bis 2008 (AS 5 - 9) errechnet sich für den Zeitraum April 2003 bis November 2008 ein
Erhöhungsbetrag von EUR 8.187,13. Der Beklagte zahlte bis Januar 2008 monatlich EUR 1.644,31 und seit
dem Februar 2008 - mit Ausnahme April 2008 - monatlich EUR 1.904,46 (AS. 9/11).
13 Mit Schreiben vom 22. Juli 2008 wurde der Beklagte wegen eines Betrages bis einschließlich Juli 2008 unter
Fristsetzung bis zum 15. August 2008 zur Zahlung des errechneten Erhöhungsbetrages aufgefordert (AH 21 -
27). Der Beklagte lehnte mit Schreiben seiner Bevollmächtigten vom 29. Juli 2008 die Zahlung ab (AH 29 - 33).
14 Die Klage wurde dem Beklagten am 25. November 2008 zugestellt (AS. 21).
15 Die Klägerin ist der Auffassung,
16 der Beklagte sei zur erhöhten Mietzinszahlung aufgrund wirksam vereinbarter Mietzinsklausel für den
gesamten geltend gemachten Zeitraum verpflichtet.
17 Die Klägerin beantragt:
18
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 8.187,13 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. August 2008 zu zahlen.
19
2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, die Klägerin von der Gebührenforderung der Rechtsanwälte
..., für außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von EUR 718,40 freizustellen.
20 Der Beklagte beantragt,
21
die Klage abzuweisen.
22 Er trägt vor,
23 die Mietklausel sei unklar bzw. mehrdeutig. Auch sei ein Erhöhungsanspruch bis Januar 2008 verwirkt,
nachdem die Hausverwalterin mit Schreiben vom 16. Januar 2008 lediglich mit Wirkung vom 01. Februar 2008
eine Erhöhung des Mietzinses auf einen Betrag von EUR 2.287,93 verlangt habe (AH. 35). Schließlich seien
Ansprüche bis einschließlich Dezember 2004 verjährt.
24 Die Klägerin verkündete der Hausverwalterin mit Schriftsatz vom 16. Januar 2009 den Streit (AS. 35); die
Streitverkündete ist am 02. Februar 2009 auf Seiten der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten und hat
angekündigt, sich den Anträgen der Klägerin anzuschließen (AS. 55).
25 Das Gericht hat verhandelt am 4. März 2009.
26 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen und das
Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 4. März 2009 (AS. 67/69) verwiesen.
Entscheidungsgründe
27 Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
I.
28 Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung restlichen Mietzinses ergibt sich aus gewerblichem Mietvertrag.
29 1. Zwischen den Parteien besteht seit dem 01. Juni 2000 ein Mietverhältnis, wonach der Beklagte für die
Gewerberäume in der K.-Straße in K. - ursprünglich - monatlich EUR 1.644,31 zu zahlen hatte.
30 2. Dieser Mietzins wurde durch vertraglich vereinbarte Indexklausel in § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages erhöht.
Aufgrund der in § 3 Ziffer 3 enthaltenen Wertsicherungsklausel soll sich der zu zahlende Mietzins entsprechend
der Veränderung des vom Statistischen Bundesamt zuletzt veröffentlichten Lebenshaltungskostenindexes aller
privaten Haushalte in Deutschland erhöhen oder ermäßigen, wenn sich der Lebenshaltungsindex auf der Basis
1995 = 100 um mehr als 5 % gegenüber dem Stand von Juni 2000 ermäßigt oder erhöht. Bei Eintritt der in der
vorbezeichneten Klausel umschriebenen Voraussetzungen ändert sich der Mietzins, ohne dass es einer
Aufforderung zur Zahlung des geänderten Mietzinses bedarf (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 1979, VIII ZR
277/78, in NJW 1980, 589). Das Erhöhungsverlangen der Klägerin wirkt also nicht konstitutiv für den Eintritt der
Mieterhöhung, sondern bestimmt lediglich den Fälligkeitszeitpunkt (vgl. OLG Celle, Urteil vom 9. Mai 2001, 2 U
236/00 in GuT 2002, 41/42). Im vorliegenden Fall sind die Erhöhungsbeträge bzw. deren Berechnung zwischen
den Parteien nicht im Streit.
31 3. Die Mietklausel des § Ziffer 3 ist auch zwischen den Parteien wirksam vereinbart. Eine Unklarheit im Sinne
von § 305 c BGB besteht nicht.
32 Der Beklagte beruft sich darauf, dass in § 3 Ziffer 2 a des Mietvertrages, auf den § 3 Ziffer 3 verweist, ein
Grundmietzins nicht eingetragen ist. Vielmehr werde dort auf den Grundmietzins in § 3 Ziffer 1 a Bezug
genommen, wobei nicht klar sei, ob lediglich die Grundmiete, oder auch die Miete für die Stellplätze mit
umfasst werde. Überdies sei § 3 Ziffer 2 a mit einer Streichung versehen (AS. 27).
33 Die Unklarheitsregel des § 305 c Abs. 2 BGB beruht auf dem Gedanken, dass es Sache des Verwenders ist,
sich klar und unmissverständlich auszudrücken. Für ihre Anwendung genügt nicht, dass Streit über die
Auslegung besteht. Vorraussetzung ist, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden
Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bleibt und zumindest zwei Auslegungen rechtlich vertretbar
sind (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2006, VIII ZR 166/06, in NJW 2007, 504 - 506). Weist die Klausel bei
objektiver Auslegung einen einheitlichen Inhalt auf (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, IV ZR 74/02, in NJW-RR
2003, 1247, 1248) oder haben die Parteien sie übereinstimmend in einem bestimmten Sinne verstanden (vgl.
BGH, Urteil vom 22. März 2002, V ZR 405/00, in ZIP 2002, 1534 - 1536), so ist für eine Anwendung der
Mehrdeutigkeitsregelung des § 305 c Abs. 2 BGB kein Raum. Die Klauseln des Mietvertrages sind nach der
ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn
einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der
Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2006,
a.a.O.).
34 Im vorliegenden Fall ist nicht unklar bzw. mehrdeutig, wie die Wertsicherungsklausel des § 3 Ziffer 3 des
Mietvertrages zu verstehen ist. Allein in § 3 Ziffer 1 a ist der „Grundmietzins“ mit aa) Grundmiete und bb)
Stellplatz usw. erfasst; Ziffer 1 b) regelt die Betriebskostenvorauszahlungen, Ziffer 1 c) betrifft die
Mehrwertsteuer und Ziffer 1 d) enthält den Gesamtbetrag. Der in § 3 Ziffer 2 a) in § 3 Ziffer 1 a) Bezug
genommene Grundmietzins umfasst demnach grundsätzlich Grundmiete und Stellplätze, es sei denn in § 3
Ziffer 2 a) ist abweichend davon ausnahmsweise etwas anderes, d.h. ein höherer oder niedrigerer Betrag
geregelt. Ist demnach in § 3 Ziffer 2 kein von § 3 Ziffer 1 a) abweichender Grundmietzins eingetragen, so
bezieht sich § 3 Ziffer 3 über § 3 Ziffer 2 a) unmittelbar auf den gesamten Grundmietzins des § 3 Ziffer 1 a.
35 Systematisch regelt § 3 Ziffer 2 b) die Staffelmiete und § 3 Ziffer 3 die Wertsicherungsklausel. Die Streichung
in § 3 Ziffer 2 erfasst demnach lediglich die Staffelmiete. Indem die Wertsicherungsklausel des § 3 Ziffer 3
nicht gestrichen wurde, ist ihre Fortgeltung eindeutig geregelt.
36 Dass auch der Beklagte diese Klausel in diesem Sinne verstanden hat und auch weiterhin so versteht, ergibt
sich daraus, dass er seit Februar 2008, d.h. seit dem Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens, mit Ausnahme
eines geringfügigen Differenzbetrages von EUR 2,84 (seit Juni 2008) den geforderten Erhöhungsbetrag auch
zahlt. Ginge er davon aus, dass die Auslegung zu seinen Gunsten dahin zu verstehen ist, dass im
Grundmietzins der Stellplatzbetrag von DM 120,- (= EUR 61,36) nicht mit umfasst sei, so dürfte er statt des
Differenzbetrages von EUR 2,84 den Betrag von EUR 9,82 (Mietzinserhöhungen auf der Grundlage des
Stellplatzmietzinses von EUR 61,36 entsprechend den Indices und Erhöhungsberechnungen der Klägerin - AS.
9/11) von der begehrten Miete abziehen. Warum der Beklagte seit Juni 2008 den Differenzbetrag von EUR 2,84
nicht zahlt, hat er nicht dargelegt; diese Reduzierung ist auch nicht ohne Weiteres ersichtlich. Demzufolge geht
das Gericht - neben der klaren Wertsicherungsregelung des § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages - auch davon aus,
dass der Beklagte diese Klausel auch in diesem Sinne der Bezugnahme auf den gesamten Grundmietzins in §
3 Ziffer 1 a verstanden hat und auch weiterhin so versteht.
37 4. Das Schreiben der Hausverwalterin der Klägerin vom 16. Januar 2008 enthält keinen Verzicht auf einen
durch Wertsicherungsklausel erhöhten Mietzins für den Zeitraum April 2003 bis Januar 2008.
38 Verzicht ist eine rechtsgestaltende Willenserklärung, mit der der Erklärende eine ihm günstige Rechtsposition
endgültig aufgibt. Das setzt einen in der Erklärung zum Ausdruck kommenden Verzichtswillen voraus. Insoweit
ist das Gebot einer interessengerechten Auslegung in besonderem Maße zu beachten. Hat der Erklärende eine
ihm günstige Rechtsposition erlangt, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er sie nicht einfach wieder
aufgeben will (vgl. BGH, Urteil vom 15. Januar 2002, X ZR 91/00, in WM 2002, 822 unter 4 m.w.N.). Ein
Verzicht ist deshalb nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs im Allgemeinen nicht zu vermuten
(vgl. BGH, Urteil vom 16. April 1993, XI ZR 70/93, in WM 1994, 13 unter II 2 b). Gerade dann, wenn ein
stillschweigender Verzicht angenommen werden soll, erfordert dies ein Verhalten, aus dem - nach Bewertung
aller Fallumstände - unzweideutig der Wille entnommen werden kann, die günstige Rechtsposition aufzugeben.
Regelmäßig wird die Annahme eines stillschweigenden Verzichts schon dann ausscheiden, wenn kein
nachvollziehbares Motiv dafür zu erkennen ist (vgl. BGH, Urteil vom 10. Mai 2001, VII ZR 356/00, in WM 2001,
1387 unter II 1 b und zusammenfassend BGH, Urteil vom 19. Oktober 2005, IV ZR 89/05, in VersR 2006, 57 -
59).
39 Nach diesen Maßstäben kann im vorliegenden Fall allein der Umstand, dass die Klägerin Schreiben vom 16.
Januar 2008 mitteilte, vom Beklagte auf der Grundlage der Indexklausel eine Mieterhöhung ab dem 01. Februar
2008 zu verlangen (AH. 35), nicht als Verzicht auf die Geltendmachung eines möglicherweise bereits zu einem
früheren Zeitpunkt bestehenden erhöhten Mietzinsanspruchs verstanden werden.
40 5. Entgegen der Ansicht des Beklagten steht der Durchsetzung des Mieterhöhungsanspruchs für die Zeit bis
Januar 2008 nicht der Einwand der Verwirkung gemäß § 242 BGB entgegen.
41 Zwar unterliegt auch der Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses aufgrund einer Mietpreisklausel, wie
jeder Anspruch, der Verwirkung. Indessen verwirkt der Vermieter, der keinen höheren Mietzins verlangt, obwohl
die Erhöhungsvoraussetzungen schon vor geraumer Zeit eingetreten sind, allein dadurch nicht seinen Anspruch
auf Zahlung des erhöhten Mietzinses. Vielmehr müssen über den Zeitablauf hinaus noch besondere Umstände
im Verhalten des Vermieters vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf
vertrauen können, dass der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend mache (vgl. BGH, Urteil vom 14.
November 2002, VII ZR 23/02, in NJW 2003, 824; BGH, Urteil vom 29. Februar 1984, VIII ZR 310/82, in NJW
1984, 1684; Brandenburgisches OLG, Urteil vom 4. Juni 2008, 3 U 113/07; OLG Celle, Urteil vom 9. Mai 2001,
2 U 236/00, in GuT 2002, 41/42; OLG Celle, Urteil vom 29. Januar 1988, 2 U 78/87, in NJW-RR 1988, 723;
OLG Düsseldorf, Urteil vom 13. Mai 1993, 10 U 163/92, in NJW-RR 1993, 1036, 1037; OLG Köln, Urteil vom
29. April 1987, 2 U 113/86, in WM 1987, 1308 - 1311).
42 Für die Beurteilung macht es keinen Unterschied, dass die Vermieterin im vorliegenden Fall den
Erhöhungsanspruch, deren Voraussetzungen erstmals im März 2003 vorlagen, fast fünf Jahre später mit dem
Erhöhungsverlangen vom 16. Januar 2008 geltend gemacht hat. Dem Zeitmoment trägt das Gesetz nämlich
durch die kurze Verjährung gemäß § 195 BGB hinreichend Rechnung. Der Beklagte trägt als einzigen
Umstandsmoment das Schreiben der Hausverwalterin vom 16. Januar 2008 vor. Für den vor dem Schreiben
liegenden Zeitraum gibt es jedoch keinerlei Umstandsmoment, wonach der Beklagte im Verhalten der Klägerin
während der vergangenen Jahre den Eindruck gewinnen konnte, sie mache von dem seit 2003 bestehenden
Recht der Einforderung der nach dem Index erhöhten Miete keinen Gebrauch. Insbesondere hat die Klägerin zu
keinem früheren Zeitpunkt bereits eine erhöhte Miete eingefordert und sodann von einer weiteren Erhöhung
abgesehen, oder gar mit irgendwelchen Schreiben auf den geänderten Index, bzw. auf eine trotz geänderten
Indexes unveränderte Miete hingewiesen. Dementsprechend konnte sich der Beklagte auch für diesem
Zeitraum April 2003 bis Januar 2008 nicht auf dieses Verhalten einrichten. Das Schreiben der Verwalterin vom
16. Januar 2008 steht vielmehr am Ende des vermeintlich verwirkten Zeitraums. In der Geltendmachung der
Mietzinserhöhung für einem Zeitraum ab Februar 2008 kann also ein Umstandsmoment für eine Verwirkung des
vergangene Zeitraums gerade nicht gesehen werden.
43 6. Für den von der Klägerin geltend gemachten Zeitraum April 2003 bis Dezember 2004 sind Mietzinsbeträge in
Höhe von insgesamt EUR 1.733,34 verjährt.
44 Mietzinsansprüche verjähren innerhalb von drei Jahren (§ 195 BGB), wobei die Verjährung mit dem Schluss
des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 199 Abs. 1 BGB). Die Verjährung wird gehemmt
durch die Erhebung der Klage auf Leistung (§ 204 Abs. 1 Ziffer 1 BGB). Demzufolge konnten durch die
Klageerhebung zum 25. November 2008 lediglich Mietzinsansprüche der Klägerin für den Zeitraum ab Januar
2005 in ihrer Verjährung gehemmt werden. Für den davor liegenden Zeitraum ist Verjährung eingetreten. Da der
für diesen Zeitraum auf der Grundlage der Mietsicherungsklausel geschuldete Mietzins - unstreitig - EUR
1.726,85 beträgt und der Beklagte den ursprünglich geschuldeten Mietzinsbetrag von EUR 1.644,31 zahlte (AS.
9), errechnet sich aus der Differenz von EUR 82,54 für den Zeitraum von 21 Monaten der der Verjährung
unterworfene Mietzinsbetrag von insgesamt EUR 1.733,34. In diesem Umfang war die Klage daher
abzuweisen.
45 Aus oben dargelegten Gründen war der Klage daher in Höhe von EUR 6.453,79 stattzugeben.
II.
46 Der Freistellungsanspruch hinsichtlich der Gebührenforderung in Höhe von EUR 603,93 für außergerichtlichen
Tätigkeit des Klägervertreters aus einem (begründeten) Gegenstandswert von EUR 6.453,79 ergibt sich aus §§
257, 280, 286 BGB. Der darüber hinaus wegen eines Betrages von EUR 114,47 geltend gemachte Anspruch ist
unbegründet und daher abzuweisen. Die Zinsforderung rechtfertigt sich aus §§ 286, 288 BGB. Die
Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 101 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt
sich aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711, 108 ZPO.