Urteil des LG Heidelberg vom 28.07.2009
LG Heidelberg: erwerb, eigentumswohnung, rückabwicklung, kaufvertrag, vertragsschluss, verfügung, kaufpreis, grundbuch, sanierung, eigentümer
LG Heidelberg Urteil vom 28.7.2009, 2 O 394/08
Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages: Falschangabe des Sanierungskostenanteils beim Erwerb einer zu sanierenden,
denkmalgeschützten Altbauwohnung
Leitsätze
Die falsche Angabe eines Sanierungskostenanteils im notariellen Vertrag über den Erwerb einer zu sanierenden denkmalgeschützten
Altbauwohnung kann zu einem Mangel der Kaufsache führen.
Berufung anhängig beim OLG Karlsruhe unter 1 U 147/09
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von den Klägern zu beauftragenden Notars 91.600,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 9.1.2009 Zug-um-Zug gegen lastenfreie Übereignung der Eigentumswohnung 337,74/10.000stel
Miteigentumsanteil an dem Objekt M. Straße 22/ Untere E-Str. 2a in L., Flurstück Nr. 252/f, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts L. von S.,
Wohnungsgrundbuch-Blatt 4678 und im Aufteilungsplan mit Nr. 10 bezeichnet, zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens der Kläger aus dem Erwerb der o.g. Wohnung
verpflichtet ist.
3. Es wird weiter festgestellt, dass sich die Beklagte bzgl. der Rücknahme der in Nr. 1 genannten Eigentumswohnung in Annahmeverzug befindet.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
1
Die Parteien streiten um die Rückgängigmachung des Kaufs einer Eigentumswohnung in L. und Ersatz weiterer Vermögensschäden hieraus.
2
Die Kläger protokollierten bei dem Notar V. H. in H. am 25. Februar 2004, nach 18:00 Uhr, ein notarielles Angebot auf Abschluss eines
Kaufvertrages einschließlich Fertigstellungsverpflichtung hinsichtlich der Sanierungs- und Renovierungsarbeiten bzgl. des Objekts Wohnung Nr.
10, M. Straße 22/ Untere E-Str. 2a in L.- S. (Anlage K 1). Gemäß IV. Nr. 1 des Vertragsentwurfs sollte der Kaufpreis 91.541,00 Euro betragen.
Hiervon sollten nach dem Wortlaut auf Grund und Boden 9.154,00 Euro, auf die Altbausubstanz 9.154,00 Euro und auf den Sanierungsaufwand
73.233,00 Euro entfallen. Gemäß § 1 des Angebots sei die Altbauwohnung noch zu sanieren. Nach I. Nr. 2 des Vertragsentwurfs sollte der
Verkäufer das Mietwohngrundstück sanieren und modernisieren. ... des Vertragsentwurfs weist darauf hin, dass steuerliche
Abschreibungsmöglichkeiten ausschließlich dem Käufer zustehen würden. Der Verkäufer leiste jedoch keine Gewähr für das Eintreten der vom
Käufer erwarteten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten.
3
An diesem Tag war auch eine Musterberechnung für diese Immobilieninvestition für die Kläger erstellt und ausgedruckt worden, wonach von
einer Sonder-AfA auf Grund des Denkmalschutzes auf dem Objekt in Höhe von jährlich 7.726 Euro ausgegangen wurde (Anlage K 5). Diese
Musterberechnung ist in den Besitz der Kläger gelangt.
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Am 3.3.2004 fertigte die B. Bausparkasse AG, H., einen Darlehensvertrag mit den Klägern aus, wonach diese den Betrag von 91.600,00 Euro bei
einem Zinssatz von 5,40% nominal zur Finanzierung des Wohnungserwerbs als Darlehen aufnahmen (Anlage K 6). Das Darlehen war unter
anderem durch eine Briefgrundschuld in entsprechender Höhe auf dem genannten Grundstück gesichert.
5
Am 4.3.2004 protokollierten die Vertreter der Beklagten bei dem Notar H. L. in M. die Annahme des notariellen Angebots vom 25.2.2004 (Anlage
K 2).
6
Der Kaufvertrag wurde durchgeführt und die Kläger im Grundbuch als Eigentümer der Wohnung eingetragen.
7
In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2007 gaben die Kläger hinsichtlich der Eigentumswohnung als Belastung gemäß § 7h, § 7i EStG
den Gesamtbetrag von 7.580 Euro an (Anlage K 7, S. 8).
8
Das Finanzamt L. II stellte in einem Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung
nach § 180 Abs. 2 AO vom 7.6.2007 fest, dass als begünstigter Sanierungsaufwand lediglich ein Teilbetrag von 4.228,49 Euro statt der von den
Klägern erklärten 73.233 Euro anerkannt werde. Die Kläger legten gegen diesen Bescheid Einspruch ein. Das Finanzamt L. II erläuterte darauf
mit Schreiben vom 15.6.2007 (Anlage K9) mit, dass die Grundlagen der Besteuerung auf Grund einer Betriebsprüfung erfolgt seien. Der
Betriebsprüfungsbericht könne jedoch nicht vollumfänglich zur Verfügung gestellt werden, da dieser auch Daten anderer Erwerber enthalte. Die
vom Bauträger kalkulierten Sanierungskosten hätten jedoch nicht in voller Höhe anerkannt werden können, da der Fertigstellungsgrad der
Baumaßnahme nach den vom Bauträger vorgelegten Unterlagen im Rahmen der Außenprüfung einen anderen Bautenstand bei Erwerb des
Objekts durch die Kläger ergeben habe. Zu diesem Zeitpunkt seien die Sanierungsarbeiten bereits in Höhe von 94,54% durchgeführt gewesen.
9
Der Einspruch der Kläger wurde sodann zurückgewiesen.
10 Die Beklagte ließ durch Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 25.1.2008 (Anlage B 1, As. 45) den Klägern zum Ausgleich der
steuerlichen Nachteile einen Betrag in Höhe von 16.000,00 Euro anbieten, was von den Klägern jedoch abgelehnt wurde. Diese verlangten
wiederum durch Anwaltsschreiben 20.3.2008 (Anlage K 3) sowie vom 21.4.2008 (Anlage K 4) jeweils unter Fristsetzung die Rückabwicklung des
Kaufvertrags und des Darlehensvertrages mit der Bausparkasse.
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Die Kläger behaupten
angesprochen und mit diesen etwa im November 2003 in den Geschäftsräumen der Gl. C. GmbH in W. ein Gespräch geführt, bei dem es bereits
auch um den Erwerb einer denkmalgeschützten Wohnung gegangen sei. Der Berater M. habe die Steuervorteile wegen der Denkmalförderung
angepriesen. Das Objekt eigne sich als Alterssicherung und die Kosten seien fast vollständig durch die Mieteinnahmen und die Steuervorteile
gedeckt. Ein Kaufangebot sei da bereits protokolliert worden. Dieser Kauf sei jedoch nicht zustande gekommen. Die Beklagte bzw. deren
Muttergesellschaft, die J. AG in L. (Prospekt Anlage K 10), hätten die Gl. C. GmbH mit dem Vertrieb der Wohnung beauftragt gehabt.
12 Im Februar 2004 sei Herr M. erneut auf die Kläger zugekommen. Er habe geäußert, er habe nun ein zweites Wohnungsangebot, das noch besser
sei, als das erste. Es sei erneut ein Termin in den Geschäftsräumen in W. mit Herrn M. vereinbart worden. Bei diesem habe Herr M. erklärt, dass
die Sanierung des Objekts in Kürze beginne. Den Klägern sei eine Musterberechnung überlassen worden, wonach lediglich eine monatliche
Zuzahlung von nur 1 Euro erforderlich sei. Die Herstellungskosten könnten wegen der Sonder-AfA jährlich mit 7.726 Euro abgesetzt werden.
Noch am selben Tag seien die Kläger mit Herrn M. zum Notar gefahren und hätten das Angebot dort protokolliert. Als die Kläger zwei Wochen
später auf Schwierigkeiten bei der Gl. C. GmbH aufmerksam geworden seien, sei ihnen eine Rücknahme des Angebots verwehrt worden, da
dieses bindend gewesen sei.
13 Die Feststellungen des Finanzamtes seien auf der Basis der Angaben der Beklagten zutreffend erfolgt. Durch die Nichtanerkennung des
überwiegenden Teils der prognostizierten Sanierungskosten sei den Klägern eine monatliche Mehrbelastung in Höhe von 144,75 Euro
entstanden, da diese nunmehr nur noch die lineare Abschreibung in Höhe von 2,5% pro Jahr aus der Bemessungsgrundlage in Anspruch
nehmen könnten. Die Erhebung einer Klage beim Finanzgericht gegen den Widerspruchsbescheid sei daher aussichtslos gewesen.
14 Hätten die Kläger diese Umstände bei Vertragsschluss gekannt, hätten sie das Kaufangebot gegenüber der Beklagten nie abgegeben.
15
Die Kläger beantragen
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1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von den Kläger zu beauftragenden Notars EUR 91.600,00 nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller
Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar:
17
„Wir sind eingetragene Eigentümer der im Objekt M-Str. 22 / Untere E-Str. in L. gelegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts L. von
S., Blatt4678 eingetragenen und im Aufteilungsplan verzeichneten Eigentumswohnung Nr. 10.
18
Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die W. GmbH & Co. Nr. 1 KG, vertreten durch ihren
Vorstand zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der B. Bausparkasse
AG in Höhe von EUR 91.600,00.
19
Wir erteilen hierzu der W. GmbH & Co. Nr. 1 KG die Vollmacht, in unserem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des §
181 BGB, die Auflassung zu erklären.
20
Wir erteilen unser Einverständnis mit einer Weisung der W. GmbH & Co. Nr. 1 KG an den unterzeichnenden Notar, den
eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung I des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der B.
Bausparkasse AG zu verwenden.
21
Wir bewilligen die Eintragung der W. GmbH & Co. Nr. 1 KG als Eigentümerin unter der aufschiebenden Bedingung, dass
Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz seit dem (Datum der Rechtshängigkeit) auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt und ein etwaig
überschießender Betrag an uns auszukehren ist.“
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2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist.
23
3. Es wird festgestellt, dass sich die W. GmbH & Co. Nr.1 KG im Annahmeverzug befindet.
24
Die Beklagte beantragt
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Klagabweisung.
26
Sie bestreitet
derselben mit Herrn M. bestreitet die Beklagte insgesamt mit Nichtwissen.
27 Die ausgewiesenen Sanierungskosten seien zutreffend von der Beklagten berechnet worden. Das Finanzamt L. sei von falschen
Voraussetzungen ausgegangen. So sei erforderlich, hinsichtlich jeder einzelnen Wohnung den Bautenstand bei Erwerb der Wohnung
festzustellen, was durch das Finanzamt nicht durchgeführt worden sei. Der rechtskräftige Bescheid des Finanzamtes L. sei für den vorliegenden
Rechtsstreit nicht bindend.
28 Das Zustandekommen eines Beratungsvertrages mit der Beklagten sei nicht nachgewiesen.
29 Es sei auch nicht nachgewiesen, dass die Kläger in Kenntnis der Auffassung des Finanzamtes L. vom Kauf Abstand genommen hätten. Den
Klägern stünde immerhin die Möglichkeit der linearen Abschreibung zur Verfügung, die auf lange Sicht kaum andere finanzielle Vorteile biete als
die Sonderabschreibung.
30 Die Beklagte ist zudem der Auffassung, dass die Kläger allenfalls Ersatz der steuerlichen Nachteile, nicht jedoch Rückabwicklung des gesamten
Vertragsverhältnisses verlangen könnten. Zudem müssten sich die Kläger jedenfalls steuerliche Vorteile und die Mieteinnahmen aus der
Wohnung anrechnen lassen.
31 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen in den Akten sowie den Hinweisbeschluss des
Gerichts vom 28.4.2009 (As. 67) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
32 Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte jedenfalls ein Anspruch auf Rückabwicklung des
Kaufvertrages nach Rücktritt und auf Zahlung von Schadensersatz aus dem genannten Kaufvertrag wegen Mangelhaftigkeit der Kaufsache zu.
1.
33 a) Bei der Vereinbarung zum Sanierungskostenanteil handelt es sich im vorliegenden Fall um eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung
bzgl. der Kaufsache. Dies wurde vom BGH bereits für das frühere Schuldrecht in vergleichbaren Fällen so gesehen (NJW 1999, 638f.). Demnach
kam als zusicherungsfähige Eigenschaft der Kaufsache bei Steuervorteilen zwar nicht die aus dem Gesetz folgende Ermäßigung der
Steuerschuld selbst in Frage; wohl aber könne der Verkäufer den steuerlichen Vorteil in seinen objektgebundenen Voraussetzungen zusichern.
Darum geht es auch hier bei der Vereinbarung der Höhe des anerkennungsfähigen Sanierungskostenanteils. Der Umstand, welche
Sanierungsarbeiten sich auf den denkmalgeschützten Bereich beziehen, haftet der Kaufsache unmittelbar an und stellt mithin eine mögliche
Eigenschaft derselben dar.
34 Der im Kaufvertrag eindeutig vereinbarte Anteil des Sanierungsaufwands in Höhe von 73.233,00 Euro war jedoch lediglich in Höhe von 4.228,49
Euro berechtigt.
35 Es liegt daher ein Mangel der Kaufsache vor und die Kläger können gem. § 437 Nr. 2 BGB vom Vertrag zurücktreten sowie einen Anspruch aus §
437 Nr. 3 i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte geltend machen.
36 Darüber hinaus kommt nach der Rechtsprechung ein ergänzender Auskunfts- bzw. Beratungsvertrag mit der Beklagten in Betracht, auch wenn
dieser über einen Vermittler geschlossen worden wäre (BGH NJW 1999, 638 [639], OLG München vom 5.9.2007, Az. 20 U 2459/07, nach juris).
Dies kann hier jedoch offen bleiben.
37 b) Die Kläger haben hinreichend substantiiert unter Vorlage der Bescheide des Finanzamtes L. II dargetan, dass der Sanierungskostenanteil
lediglich in geringfügigen Umfang vom Finanzamt anerkannt werden konnte, da Sanierungsleistungen diesbezüglich bereits in einem Umfang
von 94,54% bei Erwerb der Wohnung durch die Kläger fertig gestellt gewesen seien.
38 Die Beklagte hat nicht hinreichend substantiiert bestritten, dass das Finanzamt die Sonder-AfA falsch festgestellt hat.
39 Der Bescheid des Finanzamtes L. II vom 15.6.2007 führt aus, dass die Feststellungen zum Bautenstand bei Vertragsschluss aus den vom
Bauträger vorgelegten Unterlagen ermittelt worden seien. Die Beklagte hat daher zunächst darzutun, dass diese von ihr selbst dem Finanzamt für
die Betriebsprüfung überlassenen Unterlagen zu einer anderen Beurteilung hätten führen müssen, als dass von den Sanierungsarbeiten bei
Vertragsschluss bereits 94,54 % abgeschlossen gewesen seien. Es spricht schon wenig dafür, dass bei diesem Bautenstand gerade die
Wohnung, die die Kläger erwarben, einen noch erheblich geringeren Fertigstellungsgrad aufgewiesen haben soll. Dies wäre wohl nur plausibel,
wenn die Sanierung der denkmalgeschützten Teile auch im Innern, mithin im Sondereigentum durchgeführt worden wären. Die Beklagte kann
sich daher bei der Substantiierung ihres Vortrags, worauf das Gericht mehrfach hingewiesen hat, nicht auf ein pauschales Bestreiten
zurückziehen. Dennoch hat die Beklagte keinen weiter gehenden Vortrag hierzu gebracht. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass die
Feststellungen des Finanzamtes zutreffend waren.
40 Die Auffassung der Beklagten, wonach das Finanzamt für das jeweils erworbene Wohneigentum die Voraussetzungen nach §§ 7h/ 7i EStG hätte
feststellen müssen, wird offenbar von der höheren Finanzverwaltung nicht geteilt (vgl. Schreiben BMF vom 2. Mai 2001, BMF IV A 4-S 0361-4/01,
BStBl. I S. 256; OFD Rostock Verfügung vom 22. 8. 2003 - S 2198a - St 231, DStR 2003 Heft 41 1755). Demnach ist nur eine gesonderte
Feststellung i.S. von § 180 Abs. 2 AO möglich, die aber eine differenzierte Betrachtungsweise bzgl. der einzelnen Wohnungen des
Gesamtobjekts wohl nicht zulässt. Es kommt mithin bei WEG-Objekten wohl nur auf den Bautenstand insgesamt an (dafür offenbar Fleischmann/
Meyer-Scharenberg, DStR 1999, 748; ESt-Richtlinie zu § 7h. Abs. 1; FG München, EFG 2006, 1748). Es stellt sich daher die Frage, ob dann nicht
mit dem Widerspruchsbescheid des Finanzamtes feststeht, dass die Sonder-AfA nur in geringem Umfang genutzt werden kann, da bei dieser
Sachlage von den Klägern kein finanzgerichtliches Verfahren verlangt werden konnte.
41 Darauf kommt es jedoch entscheidungserheblich nicht mehr an, da die Beklagte bereits nicht dargetan hat, dass das Finanzamt überhaupt
falsche Tatsachenvoraussetzungen seinem Bescheid zugrunde gelegt hat.
2.
42 a) Der Schadenersatzanspruch geht darauf, die Kläger so zu stellen, als hätten sie den Vertrag nicht geschlossen (BGH NJW 1999, 638 [639],
NJW 2003, 1811 [1814], OLG München a.a.O.). Die von der Beklagtenseite zitierten Entscheidungen, die lediglich einen Anspruch auf Ausgleich
der Nachteile im Hinblick auf die fehlerhafte Angabe bei Vertragsschluss geben, sind hier nicht einschlägig. Es handelt sich um Ansprüche aus
vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung, insbesondere von Banken, die gerade nicht zu einem Schadensersatzanspruch nach den oben
dargestellten Grundsätzen führen (BGH NJW 1992, 555 [556], NJW 2003, 2529 [1531], NJW-RR 2003, 1035 [1036]).
43 b) Der Schaden ist vorliegend bereits mit dem Erwerb der Immobilie eingetreten. Im Rahmen der Vorteilsausgleichung müssen sich die Kläger
jedoch Vorteile aus dem Erwerb der Eigentumswohnung bei der Schadensberechnung grundsätzlich anrechnen lassen. Hinsichtlich der
Steuervorteile kann dies ggf. unterbleiben, wenn der Schadensersatz etwa wegen einer unternehmerischen Beteiligung auch zu versteuern wäre
oder wenn davon ausgegangen werden könnte, dass der Erwerber in Kenntnis der tatsächlichen Umstände ein anderes Objekt mit hoher
Abschreibungsmöglichkeit erworben hätte (OLG München a.a.O.).
44 Die Kläger hätten sich aber ggf. andere Vorteile, wie gezogene Nutzungen anrechnen zu lassen.
45 Hinsichtlich dieser Vorteile ist im vorliegenden Fall zu berücksichtigen, dass aufgrund der lediglich als Feststellungsantrag gestalteten Klage
bzgl. der weiteren Nachteile der Kläger, die im Hinblick auf die BGH Rechtsprechung zu noch nicht abgeschlossenen Schadensentwicklungen
zulässig ist (Zöller - Greger, 27.A., § 256, Rn. 8, m.w.N.), deren Anrechnung im vorliegenden Verfahren nicht abschließend geklärt werden muss.
Dies würde dann einem weiteren Rechtsstreit mit einem Leistungsantrag vorbehalten sein. Die Kläger können in jedem Fall den Kaufpreis schon
jetzt zurückverlangen. Sie haben jedenfalls substantiiert dargetan, dass derzeit bei Saldierung sämtlicher Einnahmen und Belastungen noch kein
wirtschaftlicher Vorteil aus dem Erwerb der Wohnung erwachsen ist. Da die Kläger den Kaufpreis voll finanziert haben, erwächst ihnen aus der
Erstattung durch die Beklagte auch kein Vorteil, da der Betrag voll an die Bank zurückzuzahlen ist. Auch dies wurde von der Beklagten nur
pauschal bestritten. Zudem haben die Kläger weiterhin Zinszahlungen und Tilgungsleistungen auf das aufgenommene Darlehen zu erbringen.
46 Da die Kläger nicht beantragt haben, sie von den Verbindlichkeiten gegenüber der B.-Bausparkasse AG aus dem Darlehensvertrag durch die
Beklagte freizustellen, bedarf dieser Punkt vorliegend keiner abschließenden Entscheidung.
47 c) Aufgrund des Rücktritts der Kläger vom Kaufvertrag sind die empfangenen Leistungen gemäß § 346 BGB zurückzugewähren. Dies hat gemäß
§ 348 BGB Zug-um-Zug zu erfolgen.
48 Entsprechend §§ 322, 274 BGB ist dabei jedoch die Leistung des Gläubigers gleichzeitig mit der Gegenleistung des Schuldners zu bewirken.
Der Gläubiger muss daher die Rechtsposition vollständig auf den Schuldner übertragen. Dafür genügt es nicht, lediglich, wie von den Klägern
beantragt, bei der Übertragung des Wohnungseigentums ein entsprechendes Angebot auf Rückübertragung desselben abzugeben. Die
Verurteilung hat daher Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Eigentums auf die Beklagte zu erfolgen (so auch OLG München, a.a.O.).
49 Aus dem Gesagten ergibt sich auch, dass die Beklagte sich mit der Rückabwicklung des Kaufvertrags in Annahmeverzug befindet. Nach
ständiger Rechtsprechung kann diesbezüglich Feststellung des Annahmeverzuges bereits im Erkenntnisverfahren verlangt werden.
50 Der Feststellungsantrag bzgl. der Haftung auch für weitere Vermögensschäden, allerdings nur soweit sie aus dem hier betroffenen Kauf
herrühren, ist damit ebenfalls zu lässig und begründet.
II.
51 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.