Urteil des LG Bielefeld vom 26.03.2003
LG Bielefeld: gebrauchstauglichkeit, allgemeine lebenserfahrung, mieter, klimaanlage, mangel, verzicht, einzug, widerklage, arbeitsbedingungen, verwirkung
Landgericht Bielefeld, 3 O 411/01
Datum:
26.03.2003
Gericht:
Landgericht Bielefeld
Spruchkörper:
3. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 O 411/01
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, in den Büroräumlichkeiten
der Kläger in der ...
im I. und II. Obergeschoss sowie in den nicht mit einer Klima-
anlage ausgestatteten Räumen des III. Obergeschosses
zu gewährleisten, dass bei einer Außentemperatur von
bis zu 32 Grad Celsius die Innentemperatur 26 Grad Celsius
nicht übersteigt und bei höheren Temperaturen die Innen-
temperatur mindestens 6 Grad Celsius unter der Außen-
temperatur liegt.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte mit Ausnahme
der Kosten der Streitverkündeten.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
25.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
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Die Beklagte errichtete auf dem Grundstück ... ein Bürogebäude. Das Gebäude ist mit
größeren Fensterflächen versehen. Die Kläger haben mit schriftlichem Mietvertrag vom
09.09.1999 die im I., II. und III. Obergeschoss liegenden Räume angemietet. Die Kläger
betreiben dort eine Anwaltskanzlei.
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Im I. Obergeschoss befinden sich insgesamt sieben Anwaltszimmer, eine Bibliothek,
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ein Besprechungszimmer, das Wartezimmer sowie der Empfang und Toilettenräume.
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Im II. Obergeschoss befinden sich insgesamt sieben Sekretariate, ein größerer
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Sozialraum, Toilettenräume, eine Küche sowie zwei weitere Nebenräume. Das
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III. Obergeschoss besteht aus zwei Anwaltszimmern, einem großen Besprechungsraum
sowie einem weiteren Sekretariat und Toilettenräumen. Die Kläger waren im Rahmen
der Bauplanung der noch zu errichtenden Räume beteiligt; der genaue Umstand dieser
Beteiligung ist zwischen den Parteien streitig. Im Rahmen der Beteiligung wurde
vereinbart, dass bestimmte Räume klimatisiert werden sollen, und zwar der EDV-Raum
im II. Obergeschoss, die beiden Arbeitszimmer der Rechtsanwälte
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... und ein Besprechungsraum im III. Obergeschoss. Für diese Räume wurde auf Kosten
der Kläger eine Klimaanlage installiert. Die Räume wurden
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im Juni 2000 den Klägern übergeben. Die Kläger haben gegenüber der Beklagten mit
Schreiben vom 24.08.2001 erhöhte Raumtemperaturen gerügt.
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Die Kläger behaupten, bereits kurz nach dem Einzug habe sich gezeigt, dass sich
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die Räume stark aufheizten, teilweise deutlich über 30 Grad Celsius. Dies lasse sich
auch durch ausgiebiges Lüften und den Einbau einer Sonnenschutzanlage nicht
vermeiden. Sie behaupten weiter, die Innentemperaturen lägen auch bei niedrigeren
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Außentemperaturen an zahlreichen Tagen über 32 Grad Celsius; auf die insoweit
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vorgelegten Messprotokolle der Kläger wird verwiesen.
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Die Kläger beantragen,
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die Beklagte zu verurteilen, in den Büroräumlichkeiten der
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Kläger in der ... im I. und II.
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Obergeschoss sowie in den nicht mit einer Klimaanlage aus-
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gestatteten Räumen des III. Obergeschosses zu gewährleisten,
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dass bei einer Außentemperatur von bis zu 32 Grad Celsius
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die Innentemperatur 26 Grad Celsius nicht übersteigt und bei
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höheren Temperaturen die Innentemperatur mindestens
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6 Grad Celsius unter der Außentemperatur liegt.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Streitverkündete beantragt ebenfalls,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte ist der Auffassung, die Räume seien mangelfrei, da sie der vertraglich
geschuldeten Ausführung entsprächen. Eine Klimatisierung sei nicht geschuldet und
auch unüblich.
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Die Beklagte ist weiter der Auffassung, die Erwärmung, sofern sie überhaupt vorliege,
sei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit.
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Sie ist weiter der Auffassung, die Kläger hätten im Rahmen der Bauplanung auf eine
besondere Kühlung der übrigen Räume verzichtet, indem sie - unstreitig - nur für die
genannten Räume eine Klimaanlage gefordert haben. Die Beklagte behauptet, die
Temperaturen könnten durch ein ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten, welches die
Kläger vermissen lassen, ausreichend beeinflusst werden.
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Die Streitverkündete behauptet, die Kläger seien darauf hingewiesen worden, dass an
einigen Sommertagen höhere Temperaturen in den Räumen zu erwarten seien.
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Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 18.12.2001 Widerklage wegen angeblich
rückständiger Mieten in Höhe von 90.746,79 DM nebst 5 % Zinsen über dem
Basiszinssatz seit dem 01.11.2001 erhoben. Mit Schriftsatz vom 13.02.2001 wurde die
Widerklage zurückgenommen.
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Die Streitverkündete ist am 27.03.2002 auf Seiten der Beklagten beigetreten.
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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Sachverständigengutachten.
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Wegen des Umfanges und des Ergebnisses der Beweiserhebung wird auf das
Gutachten und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen
gewechselten Schriftsätze verwiesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die zulässige Klage ist begründet.
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Die Kläger haben einen Anspruch auf gebrauchstaugliche Überlassung der Mietsache
gegen die Beklagten aus §§ 535, 536 BGB.
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Die Gebrauchstauglichkeit im Allgemeinen beinhaltet, dass die überlassenen
Gewerberäumlichkeiten so beschaffen sein müssen, dass der nach dem Vertragszweck
vorgesehene Zweck - hier Betrieb einer Anwaltskanzlei - in zulässiger Weise ausgeübt
werden kann. Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssen die Mieträume erfüllen,
auch ohne dass es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte
Ausstattung der Räume bedarf. Dazu gehört auch, dass
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bestimmungsgemäß in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt werden können. Eine
Gebrauchstauglichkeit zu diesem Zweck kann nur dann angenommen werden, wenn
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die Arbeitsbedingungen nicht aufgrund des Bauzustandes in unzuträglicher Weise
beeinträchtigt werden. Die Einhaltung der raumklimatischen Voraussetzungen für ein
sicheres und geordnetes Arbeiten sind auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede
Gegenstand der Gebrauchstauglichkeit von Büroräumen, zuträgliche
Arbeitsbedingungen setzen in diesem Sinne auch die Behaglichkeit des thermischen
Raumklimas in akzeptablen Grenzen voraus (OLG Köln NJW, RR 1993, S. 466 f.). Die
Grenzen für ein noch innerhalb akzeptabler Werte liegendes Raumklima können dabei
nicht für alle Nutzungen schematisch festgelegt werden, sie sind auch von der Art und
dem Umfang der Nutzung abhängig. Allerdings stellen die Vorschriften des
Arbeitsschutzes, welche der Mieter gegenüber seinen Mitarbeitern einzuhalten hat auch
hinsichtlich der Mietsache die entscheidende Grenze dar. Ohne Einhaltung der
einschlägigen Vorschriften des Arbeitsschutzes ist eine bestimmungsgemäße Nutzung
nicht zulässig, die Gebrauchstauglichkeit demzufolge erheblich beeinträchtigt
(vgl. OLG Hamm, Urteil vom 18.10.1994, OLG Köln, NJW RR 1993, S. 466 f.,
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OLG Rostock, NZM 2001, 425 f.). Hier müssen die Anforderungen des § 6 ArbStättV i. V.
m. d. Arbeitsstättenrichtlinien Raumtemperatur ASR 6/1.3,3 in der Fassung
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vom 08.05.2001 (BArbBl. 6-7/2001 S. 94) erfüllt werden. Danach sollen die
Innentemperaturen in Arbeitsräumen 26 Grad Celsius nicht überschreiten. Bei darüber
liegender Außentemperatur darf in Ausnahmefällen die Lufttemperatur höher sein.
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Die Kammer schließt sich der genannten obergerichtlichen Rechtsprechung an,
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dass § 6 ArbStättV i. V. m. ASR 6/1.3,3 Soll-Vorschriften darstellen, die nicht
ausnahmslos auf jeden denkbaren Fall anwendbar sind; deren Einhaltung jedoch in der
Regel zu gewährleisten sind. Vorliegend ist nicht ersichtlich, weshalb die Nutzung als
Büroraum für eine Anwaltskanzlei eine besondere Ausnahme darstellen soll, die etwa
für Arbeitsplätze mit besonderer Hitzeentwicklung gilt. Die vom Sachverständigen
insoweit nachvollziehbar genannten Eigenlasten in Höhe von ca. 1 bis 2 Grad Celsius
sind angesichts der auftretenden Temperaturen von sehr geringem Gewicht und
deshalb unbeachtlich.
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Die Temperaturgrenze von 26 Grad Celsius der ASR 6 gilt indes nicht absolut, sondern
bedarf bei höheren Außentemperaturen der Anpassung. Hierzu ist ergänzend die DIN
1946 für raumlufttechnische Anlagen heranzuziehen, die von einer anzustrebenden
Temperaturdifferenz von 6 K (Kelvin) zwischen Außenluft und Raumluft bei 32 Grad
Celsius Außentemperatur/35 % relative Luftfeuchte ausgeht. Der Sachverständige hat
ausgeführt, dass diese Temperaturdifferenz aus technischer Sicht zu einer ausreichend
behaglichen Raumtemperatur führt.
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Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten erfüllen nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme nicht durchgängig die genannten Anforderungen.
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Die vom Sachverständigen ermittelten Messergebnisse zeigen vielmehr, dass an
zahlreichen Tagen im Messzeitraum vom 07. 05.2002 bis zum 09.10.2002 die
zuträglichen Temperaturen nicht nur unerheblich, sondern in einigen Räumen,
insbesondere im Empfang und im Sekretariat/Notariat an Hochsommertagen während
der Arbeitszeit deutlich überschritten werden. Teilweise liegen die Raumtemperaturen
auch bei Außentemperaturen unterhalb von 26 Grad Celsius über dem Grenzwert, was
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nach nachvollziehbarer Auskunft des Sachverständigen an der Sonneneinstrahlung auf
die vorhandenen Glasflächen liegt.
Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen können die
Temperaturen, die durch diesen Treibhauseffekt entstehen, auch nicht durch
regelmäßiges Lüften in ausreichender Weise gesenkt werden. Der Effekt des Lüftens
während der
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kühlen Morgenstunden ist angesichts der Erwärmung durch Sonneneinstrahlung der mit
einer Glasfläche ausgestatteten Räume gering, da die Herabsetzung der Temperatur
nur zeitlich begrenzt Auswirkungen zeigt. Die von den Ausführungen des
Sachverständigen gestützte allgemeine Lebenserfahrung zeigt, dass ein Lüften zur Zeit
der Temperaturspitzenwerte nicht zielführend ist. Ein ausreichender Luftaustausch ist
bei den senkrecht stehenden Fenstern bei geringer Temperaturdifferenz nicht
gewährleistet, ein Öffnen der Fenster bei geschlossenem Sonnenschutz kann sogar den
gegenteiligen und unerwünschten Effekt hervorrufen, und zwar die dort gestaute
Warmluft in das Innere des Gebäudes hineinführen. Die Messergebnisse widerlegen die
Behauptung der Beklagten, die Räume würden nicht ausreichend gelüftet. Die
aufgetretenen schlagartigen Temperaturveränderungen lassen erkennen, dass die
Raumtemperatur durch Kaltluftzufuhr - also Lüften - gesenkt wurde. Eine andere
Ursache ist nicht ersichtlich. Die Temperaturkurven lassen ebenfalls erkennen, dass
auch intensives, häufiges Lüften nicht zu einer dauerhaften und ausreichenden
Abkühlung während der Arbeitszeiten führt. Nächtliches Lüften ist aufgrund der damit
verbundenen Risiken auf Dauer für den Mieter unzumutbar.
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Die Nichteinhaltung der Werte der Arbeitsschutzbestimmungen stellt auch im Konkreten
einen Mangel dar. Die Beklagte kann nach Auffassung des Gerichts nicht einwenden,
dass die Kläger bei der Bauplanung eingehend beteiligt worden seien und auf eine
Vollklimatisierung der Räume verzichtet hätten, die vertragsmäßige Tauglichkeit
demgemäß von der üblichen Tauglichkeit abweiche, die Mieter also auf eine Einhaltung
der raumklimatischen Anforderungen des Arbeitsschutzes durch abweichende
Vereinbarung verzichtet hätten und deshalb ein Mangel nach der von den Parteien
vereinbarten Beschaffenheit nicht vorliege. Die angebliche Unkenntnis der
arbeitsschutzrechtlichen Vorschriften ist unerheblich.
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Aber auch der von der Beklagten hierzu angeführte Verzicht auf eine Vollklimatisierung
unter den hier vorliegenden klimatischen Voraussetzungen ist nicht gleichzusetzen mit
der Inkaufnahme von Raumtemperaturen, die jenseits des noch akzeptablen Maßes
liegen. Die von den Klägern erwünschte Klimatisierung dient nicht dazu,
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erst zuträgliche Temperaturen in den Räumlichkeiten zu schaffen, sondern über die
allgemeinen Anforderungen hinaus eine besonders angenehme Arbeitsatmosphäre für
Anwälte und Mandanten zu schaffen.
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Mit der Beklagten geht das Gericht davon aus, dass bei den vorherrschenden
klimatischen Bedingungen am Ort der Räumlichkeiten eine Vollklimatisierung
üblicherweise nicht zur Gebrauchstauglichkeit gehört. Da die Vollklimatisierung aber
nicht zur allgemeinen vorausgesetzten Gebrauchstauglichkeit gehört, lässt der völlige
oder hier teilweise Verzicht des Mieters auf die Vollklimatisierung auch keine
Rückschlüsse auf die Hinnahme von höheren Temperaturen im Rahmen der üblichen
Tauglichkeit zu. Wer also auf eine Klimaanlage verzichtet, nimmt damit nicht gleichzeitig
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unzuträglich hohe Raumtemperaturen oberhalb des üblichen Maßes hin.
Auch bei Annahme der Behauptung der Beklagten, dass die Kläger an sämtlichen
Planungen beteiligt gewesen seien und die Beschaffenheit der Räume einschließlich
der vorhandenen Glasflächen und das Fehlen einer Vollklimatisierung der gesamten
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Räume gekannt hätten, führt nicht dazu, dass die Räumlichkeiten nicht mehr den
Anforderungen des Arbeitsschutzes entsprechen müssen. Die ArbStättV enthält
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gerade eine standardisierte Raumklimaanforderung an Arbeitsplätze, die vom
jeweiligen Arbeitgeber grundsätzlich zu gewährleisten ist und stellt damit eine
Anforderung an die vom Arbeitgeber zu stellenden Räumlichkeiten dar, von der der
Arbeitgeber - wie hier die Kläger - aus arbeitsschutzrechtlicher Sicht nicht ohne
Hinzutreten besonderer Umstände abweichen darf. Sie ist gleichzeitig die
Mindestanforderung, die der Arbeitgeber als Mieter oder Eigentümer von den von ihm
genutzten Räumen als erfüllt ansehen darf, sofern die Räume zu eben diesen Zwecken
errichtet werden.
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Allein die Kenntnis von der Art und Weise der Errichtung der Räumlichkeiten und die
vorauszusetzende allgemeine Kenntnis des Umstandes, dass verglaste Räume eher
und stärker aufgeheizt werden, lässt keinen Schluss auf eine von den rechtlichen
Anforderungen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zu. Selbst die positive
Kenntnis der die Gebrauchstauglichkeit einschränkenden Umstände schließt die
Geltendmachung des Mangels nicht aus, wenn sich die Gebrauchstauglichkeit über das
vorhersehbare Maß hinaus wesentlich verschlechtert. Dies ist nach den Feststellungen
des Sachverständigen der Fall, Temperaturwerte von über 30 Grad
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Celsius, die nicht nur an Hochsommertagen zu Spitzenzeiten auftreten, sondern an
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zahlreichen Tagen über Stunden hinweg das Raumklima der Arbeitsräume bestimmen,
sind auch bei Kenntnis einer erhöhten Sonneneinstrahlung aufgrund der bekannten
Glasflächen nicht mehr hinnehmbar, zumal die Außentemperaturen außerhalb der
Tagespitzenwerte größenteils deutlich darunter liegen. Trotz Kenntnis der Planung,
insbesondere der verglasten Flächen, durften die Kläger darauf vertrauen, dass der
drohende Treibhauseffekt bei der Planung des Gebäudes durch entsprechende
bauliche Maßnahmen verhindert wird.
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Soweit die Streitverkündete behauptet, die Kläger seien auf die entstehenden höheren
Temperaturen hingewiesen worden, ist dies weder nach Ort und Zeit substantiiert noch
unter hinreichenden Beweis gestellt worden.
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Der Anspruch der Kläger ist auch nicht nach § 536 b BGB n. F. (539 BGB a. F.)
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ausgeschlossen. Der Herstellungsanspruch wird hiervon nicht berührt.
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Es liegt auch keine Verwirkung des Anspruchs vor. Eine Kenntnis des Mangels seitens
der Kläger hat die Beklagte nicht hinreichend substaniiert dargelegt.
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Der Wunsch der Mieter, in repräsentativen Räumen und in innenliegenden
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Technikräumen mit erhöhter Eigenlast (EDV-Raum) eine Klimatisierung vorzunehmen,
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lässt keinerlei Rückschlüsse darauf zu, dass in den anderen nichtklimatisierten Räumen
mit unzuträglichen Temperaturen nicht nur an einigen wenigen Tagen im Hochsommer,
sondern über längere Zeit gerechnet wurde und dies überdies auch seitens der Kläger
hingenommen wird. Wie die Beklagte selbst eingeräumt hat, gehört eine Klimatisierung
nicht zum Standard. Deshalb konnten und mussten die Kläger nicht damit rechnen, dass
ein Verzicht darauf die Gebrauchstauglichkeit der Räume in diesem Maße
beeinträchtigt. Eine Klimatisierung ist indes auch nicht Gegenstand der Klage, da es der
Vermieterin selbst obliegt, wie und auf welche Weise sie die Herstellung eines
zuträglichen Raumklimas bewerkstelligt.
Ein Verwirkung lässt sich auch nicht darauf stützen, dass die Kläger den Mangel
erstmals im Jahre 2001 - also etwa ein Jahr nach Einzug - gerügt hatten und dadurch
die Raumtemperaturen akzeptiert hätten. Da der Mangel jahreszeitlich bedingt
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auftritt, war eine frühere Geltendmachung als im Sommer nach dem Einzug nicht
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erforderlich.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 101, 709 ZPO.
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Streitwert: bis zum 02.01.2002 - 15.338,76 Euro (= 30.000,00 DM),
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vom 03.01.2002 bis zum 13.02.2002 - 61.773,85 Euro (= 30.000,00 DM
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zuzüglich 90.746,79 DM),
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ab dem 14.02.2002 - 15.338,76 Euro.
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