Urteil des LG Berlin vom 20.02.2007
LG Berlin: ermächtigung, grundbuch, käufer, nachbildung, klagefrist, willenserklärung, grundeigentum, urkunde, erwerb, vermieter
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Gericht:
LG Berlin 67.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
67 S 65/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 164 BGB, § 185 BGB, § 558
BGB, § 566 BGB
Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen des im Notarvertrag
ermächtigten Wohnungskäufers
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 20. Februar 2007 verkündete Urteil des
Amtsgerichts Wedding - 10 b C 98/06 – geändert:
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 Satz 1
BGB abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1
ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Beschwer richtet sich in analoger
Anwendung von § 9 Satz 1 ZPO nach dem 42-fachen Betrag der verlangten
Mieterhöhung: 27,47 Euro x 42 = 1.153,74 Euro. Die Form- und Fristvorschriften der §§
517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Sie hat auch Erfolg. Denn es fehlt an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen, das
der Klage auf Zustimmung vorausgehen muss. Die Klage ist deshalb unzulässig.
1. a) Die Beklagten sind auf Grund eines am 18. Oktober 1983 mit der G S- und
Wohnungsbaugesellschaft B mbH – G – geschlossenen Vertrages Mieter einer Wohnung
im Hause T-B-Weg … , … B. Die Wohnung liegt im ersten Stock, hat eine Größe von
73,44 qm und besteht aus zwei und einem halben Zimmer, Küche, Bad, Flur und einem
Balkon. Anstelle der G wurde später die G G- und Vertriebsgesellschaft mbH in das
Grundbuch eingetragen. Diese bildete an den auf dem Grundstück befindlichen
Wohnungen Wohnungseigentum. Die Wohnung der Beklagten wurde am 22. August 2000
in das Grundbuch des Amtsgerichts W von T zu Blatt … eingetragen. Am 5. Juli 2005
wurde auf Grund einer Auflassung vom 8. März 2005 die Dr. O R E GmbH als
Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Auf Grund einer Auflassung vom 21.Juli
2005 wurde die Klägerin am 18. Mai 2006 als Eigentümerin in das Grundbuch
eingetragen.
b) Mit einem Schreiben vom 27. April 2006 verlangte die G Betreuungsgesellschaft für
W- und G mbH - B - "namens und in Vollmacht der Dr. O R E GmbH, bevollmächtigt
durch den Eigentümer der Wohnung, U F," die Zustimmung zur Erhöhung der Netto-
Kaltmiete von 285,68 Euro um 27,47 Euro auf 313,15 Euro ab dem 1. Juli 2006. Am
Schluss des Schreibens befinden sich die Namensunterschriften von Frau S J und Frau A
W. Die B berief sich auf das Feld H 4 des Mietspiegels 2005, das einen Mittelwert 4,26
Euro/qm und eine Spanne von 3,73 Euro/qm bis 5,11 Euro/qm ausweist. Sie machte
geltend, dass die Wohnung mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet sei, die
Wohnräume überwiegend gut belichtet und besonnt seien und das Gebäude einen
überdurchschnittlichen Erhaltungszustand aufweise, weil die Fassade und Dach erneuert
worden seien und eine Sanierung der Stränge durchgeführt worden sei. Sie rechnete
einen Betrag von 60 % der oberen Spanne in Höhe von 0,51 Euro/qm zu dem Mittelwert
von 4,26 Euro/qm hinzu und errechnete eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,77
Euro/qm, die bei einer Wohnfläche von 73,44 qm zu einer ortsüblichen Netto-Kaltmiete
von 350,31 Euro führte. Unter Berücksichtigung einer zwischenzeitlichen Mieterhöhung
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von 350,31 Euro führte. Unter Berücksichtigung einer zwischenzeitlichen Mieterhöhung
von 24,72 Euro und der Kappungsgrenze von 20 % errechnete sie eine höchstmögliche
Netto-Kaltmiete von 4,26 Euro/qm, die zu einer Netto-Kaltmiete von 313,15 Euro führte.
2. Mit der am 30. August 2006 eingereichten und am 2. November 2006 zugestellten
Klage hat die Klägerin die Beklagten auf Zustimmung in Anspruch genommen, nachdem
die Klägerin mit Verfügung vom 18. Oktober 2006 zur Einzahlung des Vorschusses
aufgefordert worden war und sie diesen am 25. Oktober 2006 eingezahlt hatte.
3. Das Amtsgericht hat die Beklagten durch das angefochtene Urteil zur Zustimmung
verurteilt.
4. Die Klage ist auf Zustimmung ist unzulässig.
a) Gemäß § 558b Abs. 2 BGB kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen,
wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats
nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmt. Die Klage muss innerhalb von
drei weiteren Monaten erhoben werden. Die Klagefrist wird nur durch ein
Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt, das den Anforderungen des § 558 a BGB
entspricht.
b) Das Verlangen entspricht in formeller Hinsicht den Anforderungen des § 558 a BGB.
Danach ist das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu
begründen, § 558 a Abs. 1 BGB. Zur Begründung kann auf einen Mietspiegel Bezug
genommen werden, § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist
die Textform eingehalten worden. Gemäß § 126 b BGB ist die Textform gewahrt, wenn
die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in
Schriftzeichen geeigneten Weise abgegeben wird, die die Person des Erklärenden nennt
und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders
erkennbar gemacht wird. Diese Anforderungen sind hier erfüllt. Das
Mieterhöhungslangen vom 24. April 2006 trägt die Nachbildung der Unterschriften der
beiden Personen, die die Erklärung abgegeben haben. Die Nachbildung dieser
Unterschriften findet sich am Schluss des Textes der Erklärung. Diese beiden Personen
haben die Erklärung nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der G
Betreuungsgesellschaft für W- und G mbH abgegeben. Zwar findet sich in der Erklärung
kein ausdrücklicher Hinweis, dass die beiden Personen die Erklärung in Vertretung der B
abgegeben haben. Dies versteht sich aber von selbst. Denn das Schreiben ist auf einem
Kopfbogen der B verfasst. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB macht es keinen
Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob
die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll. Es handelt sich
offensichtlich um Mitarbeiterinnen der B, die in Vertretung des in dem Schreiben
genannten Geschäftsführers der B die Erklärung abgegeben haben. Entgegen der
Auffassung der Beklagten ist ein ausdrücklicher Hinweis auf die Vertretungsabsicht nicht
deswegen erforderlich, um dem Empfänger zu ermöglichen, die Erklärung mangels
Beifügung einer schriftlichen Vollmacht gemäß § 174 BGB unverzüglich zurückzuweisen.
Eine solche Zurückweisung kann auch dann erfolgen, wenn der Vertretungswille des
Erklärenden nur aus den Umständen folgt. Aus der von den Beklagten zitierten
Entscheidung des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 62 – vom 23. Juni 2003 - 62 S 52/03
- (Grundeigentum 2003, 1156) ergibt sich nichts anderes. Die Zivilkammer 62 vertritt in
dieser Entscheidung die Auffassung, dass die Textform nicht erfüllt ist, wenn sich aus
der Erklärung nicht ergibt, wer für die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts
unterschrieben hat, in welcher Funktion er dies tat und ob seine Unterschrift ausreichte,
die GbR zu binden. In dem entschiedenen Fall wurde die Wahrung der Textform verneint,
weil der Name des unterschreibenden Prokuristen "auch nicht andeutungsweise dem
vorhandenen Schriftgebilde, welches keinerlei individuelle Schriftzüge ausweist", zu
entnehmen war. Diese Gegebenheiten liegen hier nicht vor. Die Namensunterschriften
der beiden Personen sind eindeutig identifizierbar. Danach reicht es für die Wahrung der
Textform nach § 126 b BGB aus, wenn aus der objektiven Sicht des Empfängers
erkennbar ist, wer die Willenserklärung abgegeben hat. Dabei sind auch die Angaben im
Briefkopf oder im Inhalt des Textes zu berücksichtigen. Denn es reicht aus, dass die
Person des Erklärenden aus dem Gesamtinhalt der Willenserklärung bestimmt werden
kann (Landgericht Berlin - Zivilkammer 67 – Urteil vom 27. Januar 2005 – 67 S 195/04
– Mietermagazin 2005, 146). Auf Grund der Tatsache, dass die beiden
Namensträgerinnen nicht identisch mit dem in dem Schreiben ebenfalls namentlich
bezeichneten Geschäftsführer sind, ist offensichtlich, dass diese die Erklärung in seiner
Vertretung haben abgeben wollten. Die Vertretungsmacht dieser beiden Personen
haben die Beklagten nicht bestritten.
c) Jedoch ist ein Mieterhöhungsverlangen nur dann wirksam und geeignet, die
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c) Jedoch ist ein Mieterhöhungsverlangen nur dann wirksam und geeignet, die
Zustimmungsfrist und die Klagefrist auszulösen, wenn es von dem Vermieter
abgegeben wird.
ca) Die B hat die Erklärung nicht im eigenen Namen, sondern namens der Klägerin auf
Grund einer Untervollmacht abgegeben, § 164 BGB. Dies ergibt sich eindeutig aus dem
Hinweis auf eine ihr von der Dr. O R E erteilte Vollmacht und auf eine weitere der Dr. O R
E von der Klägerin erteilte Vollmacht. In dieser Erklärung wird die mit ihrem Namen
angegebene Klägerin als Eigentümerin bezeichnet, obwohl sie es zum Zeitpunkt der
Erklärung noch nicht war. Die Klägerin wurde als Eigentümerin erst am 18. Mai 2006 in
das Grundbuch eingetragen. Aus der Sicht der Beklagten sollten die Rechtswirkungen
des Mieterhöhungsverlangens in der Person der Klägerin als Vollmachtgeberin eintreten.
Der Hinweis darauf, dass diese Eigentümerin ist, sollten die Beklagten dahingehend
verstehen, dass die Klägerin auch Vermieterin ist und damit alle Rechte und Pflichten
aus dem Mietverhältnis wahrnehmen darf. Der Hinweis auf die Eigenschaft der Klägerin
als Eigentümerin war dazu bestimmt, in den Beklagten die Vorstellung erwecken, dass
diese gemäß § 566 Abs. 1 BGB die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses
eingetreten war. Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich aus dem Hinweis
auf die Eigentümerstellung der Klägerin und die beiden erteilten Vollmachten von der
Klägerin auf die Dr. O R E GmbH und von dieser auf die B, dass die Klägerin diejenige
Person sein sollte, in deren Namen und mit deren Vollmacht letzten Endes das
Mieterhöhungsverlangen abgegeben werden sollte. Eine Unklarheit besteht insoweit
nicht. Entgegen der Auffassung der Klägerin kann das Mieterhöhungsverlangen nicht so
verstanden werden, dass es von Seiten der B noch im Namen der Dr. O R E GmbH
abgegeben werden sollte, die zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung noch
Eigentümerin der Wohnung und damit Vermieterin war. Wenn dies der Fall wäre, wäre es
überflüssig gewesen, die Klägerin als Eigentümerin und als Vollmachtgeberin überhaupt
nur zu erwähnen.
cb) Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens setzt voraus, dass der Klägerin zum
Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung die Aktivlegitimation zustand. Nur wer die Rechte
und Pflichten aus einem Mietverhältnis im eigenen Namen geltend machen kann, kann
auch eine Mieterhöhung verlangen und damit ein wirksames Verlangen an einen Mieter
richten, das geeignet ist, die Zustimmungsfrist und damit die Klagefrist auszulösen.
Unstreitig war die Klägerin noch nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und
Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Zum Zeitpunkt der Erklärung war
Vermieterin die Dr. O R E GmbH. Diese hatte das Eigentum von der G G- und
Vertriebsgesellschaft mbH erworben, die es wiederum von der damaligen Vermieterin
erworben hatte. Durch diese Erwerbskette war die Dr. O R E GmbH in die Rechte und
Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten, § 566 Abs. 1 BGB. Diese hatte jedoch
unstreitig mit den notariellen Urkunden vom 23. Juni 2005 und vom 30. Juli 2005 die
Wohnung an die Klägerin verkauft und ihr mit Besitzübergang alle Rechte und Pflichten
aus dem Mietvertrag abgetreten. In der notariellen Urkunde des Kaufvertrages heißt es,
dass bestehende Mietverhältnisse bekannt seien und ausdrücklich übernommen werden
sollten. Weiterhin heißt es wie folgt: "Mit dem Tag des Besitzüberganges (Stichtag) tritt
der Verkäufer alle Rechte aus den Mietverträgen an den dies übernehmenden Käufer ab
und wird hinsichtlich der Pflichten von ihm freigestellt. Ab dem Stichtag ist der Käufer
umfassend - auch zu Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen - ermächtigt und
bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko." Mit dieser
Vertragsklausel soll erreicht werden, dass der Klägerin als Käuferin der Wohnung mit der
Übergabe des Besitzes auf Grund einer Abtretung unter anderem die zukünftig fällig
werdenden Mietforderungen zustehen sollten. Mit ihr soll aber auch erreicht werden,
dass die Klägerin schon vor Erwerb des Eigentums und vor Eintritt in das Mietverhältnis
sowohl in Vertretung und in Vollmacht der Dr. O R E GmbH als auch im eigenen Namen
auf Grund einer ihr gemäß § 185 BGB erteilten Ermächtigung ein
Mieterhöhungsverlangen an die Beklagten richten konnte. Die Auslegung der von der B
abgegebenen Erklärung ergibt, dass diese namens der Klägerin ein
Mieterhöhungsverlangen an die Beklagte gerichtet hat, dass nur unter den
Voraussetzungen einer gemäß § 185 BGB erteilten Ermächtigung wirksam sein konnte.
cc) Grundsätzlich ist es rechtlich möglich, den Käufer eines Grundstücks oder einer
Eigentumswohnung schon vor Erwerb des Eigentums durch Auflassung und Eintragung
im Grundbuch gemäß § 185 BGB zu ermächtigen, im eigenen Namen ein
Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB an den Mieter zu richten, wenn ihm zugleich
die Mietforderungen abgetreten worden sind (so auch LG Berlin – Zivilkammer 65 –
Grundeigentum 1999, 777). Das einseitige Recht des Vermieters, von dem Mieter
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Grundeigentum 1999, 777). Das einseitige Recht des Vermieters, von dem Mieter
gemäß § 558 BGB eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, ist eine
einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die auf den Abschluss eines
Änderungsvertrages gemäß § 311 Abs. 1 BGB gerichtet ist. Auf Grund der Tatsache,
dass der Mieter dem Verlangen des Vermieters zustimmen muss, wenn die gesetzlichen
Voraussetzungen dafür erfüllt sind, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters
einem Gestaltungsrecht angenähert. Es handelt insoweit um ein unselbständiges Recht,
dass dem Käufer nur zustehen kann, wenn ihm gleichzeitig die zukünftig fällig werdenden
Mietforderungen abgetreten werden. Für den Fall einer Kündigung hat der
Bundesgerichtshof (Urteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 – Grundeigentum
1998, 176) die Ermächtigung zur Ausübung durch einen Dritten als rechtlich möglich
erachtet. Er hat dies mit der Überlegung begründet, dass die Ermächtigung zur Abgabe
einer Kündigungserklärung im eigenen Namen systematisch und funktionell der
Vollmacht verwandt sei. Die Stellvertretung sei auch bei der Ausübung unselbständiger
Gestaltungsrechte unbestritten zulässig. Die Stellvertretung unterscheide sich von einer
Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im wesentlichen dadurch, dass der Stellvertreter
sie im fremden Namen, der Ermächtigte sie im eigenen Namen abgebe. Von diesem
formellen Unterschied dürfe es nicht abhängen, im welchem Umfang der eigentlich
berechtigte Vertragspartner das Kündigungsrecht aus der Hand gebe (BGH, a.a.O.,
unter 3.). Der Bundesgerichtshof weist in diesem Zusammenhang auf eine andere
Entscheidung hin, worin er die Zulässigkeit einer Ermächtigung, eine nach damaligen
Vorschriften wegen eines Mangels der Kaufsache bestehendes Recht, eine Wandlung zu
verlangen, zugunsten eines Dritten für zulässig erachtet hat, obwohl die Entscheidung
über den Fortbestand des Kaufvertrages an sich den Vertragsparteien zusteht (Urteil
vom 23. Februar 1977 - VIII ZR 124/75 – NJW 1977, 848 ff. , unter II. 4 d). Das Verlangen
auf eine Zustimmung zur Erhöhung der Miete führt ebenso wie das nach früherem
Rechtszustand mögliche Verlangen auf Wandlung des Kaufvertrages zu einer Änderung
eines Vertragsverhältnisses, die grundsätzlich der Entscheidung der Vertragsparteien
vorbehalten werden muss, dessen Ausübung durch einen Dritten auf Grund einer
Ermächtigung als zulässig angesehen werden muss.
cd) Im Falle der Ermächtigung des Käufers eines Grundstücks oder einer
Eigentumswohnung zur Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens ist es jedoch
erforderlich, dass der Käufer in der Erklärung zum Ausdruck bringt, dass er auf Grund
einer Ermächtigung handelt. Dieses Erfordernis wird von dem Bundesgerichtshof in der
die Kündigung durch einen Ermächtigten betreffenden Entscheidung hervorgehoben
(a.a.O., unter 4.). Nichts anderes muss für den Fall eines Mieterhöhungsverlangens
eines Käufers gelten (Schmidt-Futterer / Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., vor § 558
Rdnr. 47).
ce) Dieses Erfordernis ist hier nicht erfüllt. In der Erklärung der B wird nicht offen gelegt,
dass die Klägerin, in deren Namen das Mieterhöhungsverlangen abgegeben worden ist,
das Verlangen auf Mietererhöhung vor ihrer Eintragung auf Grund einer ihr erteilten
Ermächtigung abgegeben hat. Es ist auch nicht ersichtlich, dass den Beklagten etwa zu
einem früheren Zeitpunkt mitgeteilt worden ist, dass die Klägerin ermächtigt ist,
Kündigungen und Mieterhöhungserklärungen im eigenen Namen abzugeben, so dass die
Beklagten davon hätten ausgehen müssen, dass die Klägerin auf Grund einer
Ermächtigung das Mieterhöhungsverlangen an sie richtete. Die Klägerin behauptet nicht,
dass die maßgeblichen Vereinbarungen in dem Kaufvertrag den Beklagten mitgeteilt
worden sind.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO und der Ausspruch zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche
Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung machen eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich, § 543
Abs. 2 ZPO.
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