Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

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Gericht:

KG Berlin 7. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

7 U 39/02

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 242 BGB, § 16 WoEigG

Wohnungseigentum: Folgen einer Abweichung zwischen

Aufteilungsplan und tatsächlicher Wohnfläche zum Nachteil des

informierten Käufers

Leitsatz

1. Weicht die erworbene Eigentumswohnung in ihrem tatsächlichen Flächenbestand von dem

eingetragenen Sondereigentum zuungunsten des Erwerbers ab (hier: etwa 27 qm), so kann

ihm selbst dann gegen seinen hierdurch begünstigten benachbarten Eigentümer kein

Herausgabeanspruch aus § 985 BGB zustehen, wenn er an der Teilfläche Eigentum erworben

haben sollte. Im Einzelfall kann der Geltendmachung des Herausgabeanspruches der aus

dem Gemeinschaftsverhältnis folgende Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242

BGB) entgegen stehen.

2. In diesem Fall kann der Erwerber von dem Nachbarn weder ein Nutzungsentgelt noch einen

"Ausgleichsbetrag" verlangen.

3. Der Erwerber kann von dem Nachbarn aber verlangen hinsichtlich der Lasten und Kosten

der Eigentumswohnung so gestellt zu werden, als wenn die tatsächliche der

grundbuchrechtlichen Situation entspräche.

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 18. Dezember 2001 verkündete Urteil der

Zivilkammer 14 des Landgerichts Berlin – 14 O 316/01 – teilweise abgeändert und wie

folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 820, 00 Euro nebst 5 % Zinsen über dem

Basiszinssatz seit dem 27. Februar 2003 zu zahlen; es wird festgestellt, dass die

Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger für die Zeit ihrer Stellung als Eigentümerin der im

Grundbuch von … des Amtsgerichts … (ETW 14) verzeichneten Eigentumswohnung die

Nachteile zu ersetzen, die dem Kläger dadurch entstanden sind und noch entstehen,

dass er als Eigentümer der im Grundbuch von … des Amtsgerichts … verzeichneten

Eigentumswohnung im Rahmen der Abrechnung der Lasten und Kosten gemäß § 16

Abs. 2 WEG sowie der Belastung mit Grundsteuer nach einem Miteigentumsanteil von

371, 59 / 10.000-stel und nicht nach einem solchen von 291, 17 / 10.000-stel belastet

oder so behandelt wird, als habe die im Grundbuch von … verzeichnete Wohnung eine

Wohnfläche von 124, 74 qm statt 97, 74 qm.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Das weitergehende Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz haben der Kläger 95 % und die Beklage 5 % zu

tragen. Die Kosten der Berufungsinstanz hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die

Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe

Wegen der Einzelheiten des Vortrags der Parteien in der ersten Instanz, der dort

gestellten Anträge, des Urteilstenors und der Entscheidungsgründe wird auf das

angefochtene Urteil der Zivilkammer 14 des Landgerichts Berlin Bezug genommen, das

dem Kläger am 15. Januar 2002 zugestellt worden ist. Der Kläger hat dagegen am 13.

Februar 2002 Berufung eingelegt und diese am 12. März 2002 begründet.

Der Kläger, der zunächst seine erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt, hat mit der

Berufungsbegründung einen neuen Hilfsantrag zu dem Klageantrag zu 1. in den

Rechtsstreit eingeführt und hat sodann mit Schriftsatz vom 20. Februar 2003 zwei

weitere Hilfsanträge geltend gemacht, die sich auf die Erstattung der auf die streitige

Teilfläche entfallenden Kosten durch die Beklagte beziehen. Ansonsten vertieft er seinen

erstinstanzlichen Vortrag.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen,

1. a. an den Kläger die im Hause … in …Berlin belegene Fläche, die im Aufteilungsplan

(Bestandteil der Teilungserklärung vom 30.01.1993 – UR.-Nr. …/1993 des Notars … in

Berlin) als Wohnung mit der Nummer 13 versehen, zu der im Aufteilungsplan mit der

Nummer 14 bezeichneten Wohnung hin gelegen und von der restlichen mit der Nummer

13 im vorbezeichneten Aufteilungsplan bezeichneten Fläche durch eine Wand

abgetrennt ist, die das gemäß Aufteilungsplan neben dem Bad / WC (nunmehr: Küche)

links gelegene Zimmer von diesem (Bad / WC, nunmehr: Küche) trennt und die sich auf

einer Geraden bis zur straßenseitigen Außenwand der Wohnung Nummer 13 (Kreuzung

…) fortsetzt, geräumt herauszugeben;

b. die im Antrag zu Ziffer 1. a. bezeichnete Trennwand sach- und fachgerecht

abzureißen und zu entfernen, und zwar in dem Bereich zwischen der zum Flur hin

gelegenen Wand des Bades / WC (nunmehr: Küche) bis zur straßenseitigen Außenwand

(ohne Einbeziehung der Trennwand zwischen dem zur Straße hin gelegenem Zimmer

sowie dem Flur), und den Flur der Wohnung Nummer 14 vom Flur der Wohnung Nummer

13 (einschließlich Abstellraum) durch eine Wand sach- und fachgerecht abzutrennen;

hilfsweise,

zu dulden, dass der Kläger die vorbezeichneten Arbeiten (Antrag Ziffer 1. b.) ausführen

lässt und ihm zu diesem Zwecke den Zutritt zur Wohnung Nummer 14 zu ermöglichen;

2. an den Kläger (DM 6.210, 00 =) 3175, 12 Euro nebst 5 % Zinsen über dem

Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

3. hilfsweise, nämlich für den Fall der Abweisung der Klageanträge zu Ziffer 1. an den

Kläger (DM 37.800, 00 =) 19.326, 83 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit

Rechtshängigkeit zu zahlen, und zwar Zug-um-Zug gegen lastenfreie Auflassung eines

Miteigentumsanteils von 80, 42 / 10.000 – stel am Grundstück Gemarkung …, Flurstück

… vom Kläger an die Beklagte sowie Auflassung des Sondereigentums an der im

Klageantrag zu Ziffer 1. a. bezeichneten Teilfläche vom Kläger an die Beklagte, und zwar

jeweils dergestalt, dass Miteigentumsanteil und Sondereigentum mit dem im Grundbuch

von … des Amtsgerichts … verzeichneten Wohnungseigentumsrecht verbunden werden

soll;

weiter hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 821, 64 Euro nebst 5 % Zinsen über dem

Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

5. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger für die Zeit ihrer Stellung

als Eigentümerin der im Grundbuch von … des Amtsgerichts … (ETW 14) verzeichneten

Eigentumswohnung die Nachteile zu ersetzen, die dem Kläger dadurch entstanden sind

und noch entstehen, dass er als Eigentümer der im Grundbuch von … des Amtsgerichts

… verzeichneten Eigentumswohnung im Rahmen der Abrechnung der Lasten und Kosten

gemäß § 16 Abs. 2 WEG sowie der Belastung mit Grundsteuer nach einem

Miteigentumsanteil von 371, 59 / 10.000-stel und nicht nach einem solchen von 291, 17 /

10.000-stel belastet oder so behandelt wird, als habe die im Grundbuch von …

verzeichnete Wohnung eine Wohnfläche von 124, 74 qm statt 97, 74 qm.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen;

Die Beklagte vertieft und wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der

gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Die Parteien haben sich

mit der Entscheidung durch den Einzelrichter einverstanden erklärt.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers ist zulässig. In der Sache hat

das Rechtsmittel aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang (Klageanträge zu

4. und 5.) Erfolg, denn dem Kläger stehen die mit der Klage geltend gemacht Ansprüche

(Klageanträge zu 1. bis 3.) nicht zu.

I. Auf das Berufungsverfahren waren die Vorschriften der Zivilprozessordnung in der am

31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, denn die mündliche Verhandlung,

auf die das angefochtene Urteil erging, ist vor dem 1. Januar 2002 geschlossen worden

(§ 26 Nr. 5 EGZPO).

Die materielle Rechtslage richtet sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen

Gesetzbuch in der vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechtes

geltenden Fassung, denn das den Rechtsbeziehungen der Parteien zugrunde liegende

Schuldverhältnis ist vor dem 1. Januar 2002 entstanden (Art. 229 § 5 EGBGB). Die

zitierten Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beziehen sich daher auf

diese Fassung des Gesetzes.

Das Landgericht hat zu Recht die in erster Instanz bereits geltend gemachten Ansprüche

auf Herausgabe der Teilfläche (Klageantrag zu 1.), Versetzung der Trennwand zwischen

den Wohnungen (Klageantrag zu 2.) und Zahlung eines Nutzungsentgeltes für die

Teilfläche (Klageantrag zu 3.) nicht zugesprochen. Der Senat nimmt auf die zutreffenden

Gründe der angefochtenen Entscheidung, denen er folgt, Bezug und führt ergänzend

folgendes aus:

Im Ergebnis kann für die Entscheidung dahinstehen, ob der Kläger Eigentum an der von

ihm heraus verlangten Teilfläche erworben hat. Für die Bestimmung dessen, was

Gegenstand des von ihm erworbenen Sondereigentums ist, ist die Grundbucheintragung

maßgeblich. Bei deren Auslegung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

(BGHZ 130, 159, 166) vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der

darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen

unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben.

Diese Grundsätze sprechen eher für einen Erwerb der Teilfläche durch den Kläger.

Anderseits können Umstände außerhalb dieser Urkunden dann zur Ermittlung von Inhalt

und Umfang eines Grundstücksrechtes herangezogen werden, wenn sie nach den

besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind

(BGHZ a.a.O.). Hier sprechen der beiden Parteien vor dem jeweiligen Erwerb der

Wohnungen bekannte tatsächliche Zuschnitt der Wohnungen und die Abweichung der

tatsächlichen Verhältnisse von dem Aufteilungsplan eher gegen einen Erwerb des

Eigentums an der Teilfläche durch den Kläger.

Aber selbst unterstellt der Kläger hätte insoweit Eigentum erworben, stände ihm der

geltend gemachte Herausgabeanspruch nicht zu, denn der Beklagten steht ihrerseits

ein Anspruch gegen den Kläger auf Anpassung der grundbuchlichen Situation an die

tatsächlichen Verhältnisse aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses und den diesem

innewohnenden Treuepflichten zur Seite, die es dem Kläger nach den Grundsätzen von

Treu und Glauben selbst dann verwehren (vgl. hierzu: BayObLG, NZM 1998, 973, 975),

die Herausgabe der Teilfläche aus § 985 BGB zu verlangen, wenn er tatsächlich

Eigentümer der Teilfläche geworden sein sollte. Wie bereits das Landgericht zutreffend

heraus gearbeitet hatte, war der Kläger in dem Grundstückskaufvertrag vom 21.

Dezember 1995 ausdrücklich auf die Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse von

dem Aufteilungsplan hingewiesen worden. Er hat im Verhältnis zu dem damaligen

Verkäufer die Wohnung ausdrücklich so gekauft, „wie sie in der Natur beschaffen ist“.

Zugleich hat er im Verhältnis zum Verkäufer akzeptiert, dass er „Ansprüche aus der

Abweichung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Wohnfläche ... nicht herleiten

[kann]“. Zwar begründet dieser Vertrag zunächst nur Rechte und Pflichten im Verhältnis

der Kaufvertragsparteien. Die Beklagte kann sich aber aufgrund des

Gemeinschaftsverhältnisses hierauf mit Erfolg berufen, sodass das

Herausgabeverlangen treuwidrig ist. Damit ist der gesamte Klageantrag zu 1.

unbegründet.

Entsprechendes gilt für die vom Kläger mit dem Klageantrag zu 2. verlangte

Nutzungsentschädigung. Auch einem solchen Anspruch, sein Bestehen einmal

unterstellt, stehen die aus dem dargelegten Gemeinschaftsverhältnis folgenden

Treuepflichten entgegen.

Die erstmals in der Berufungsinstanz geltend gemachten Ansprüche (Klageanträge zu 3.

bis 5.) waren als sachdienlich zuzulassen.

Dem Kläger steht auch der mit dem Klageantrag zu 3. erstmals im Berufungsrechtszug

geltend gemachte Anspruch auf Zahlung eines Ausgleichsbetrages nicht zu. Zwar hat

das Bayerische Oberste Landesgericht in dem umgekehrten Fall der Klage auf

Zustimmung der Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächlichen Verhältnisse die

Verurteilung nur gegen eine Zug-um-Zug zu leistende Zahlung in Höhe der Hälfte des

Verkehrswertes mit der Begründung hingenommen, dass die Festsetzung einer solchen

Ausgleichszahlung aus Rechtsgründen unabhängig von der Höhe des Kaufpreises, den

der den Ausgleichsbetrag verlangende beim Erwerb seiner Wohnung gezahlt hat, nicht

zu beanstanden sei, denn dieser erleide aufgrund der Zustimmung zu der Anpassung

einen Rechtsverlust (BayObLG, Das Grundeigentum, 2001, 1470). Der Senat hält die

Festsetzung einer solchen Ausgleichszahlung jedenfalls im vorliegenden Fall aber nicht

für geboten. In der zitierten Entscheidung bestand die Besonderheit, dass schon bei

dem Verkauf der Wohnung an den Erwerber zwischen dem Veräußerer und dem

Nachbarn, der die Teilfläche tatsächlich nutzte, ein Rechtsstreit über diese Fläche

anhängig war (BayObLG, NZM 1998, 973, 974). Zwar sollte wirtschaftlich, unbeschadet

der rechtlichen Zuordnung, die Wohnung ohne den streitigen Raum verkauft werden. Der

Erwerber hatte aber zumindest noch die Chance den streitigen Raum zugesprochen zu

erhalten. Vorliegend war aber in dem Kaufvertrag, mit dem der Kläger seine Wohnung

erwarb, eindeutig klargestellt, dass der Aufteilungsplan mit den tatsächlichen

Gegebenheiten nicht übereinstimmt und nur die Wohnung in ihrem tatsächlichen

Bestand veräußert werden sollte. Über die Zuordnung der streitigen Fläche bestand

somit zumindest im Verhältnis der Parteien des Veräußerungsvertrages keinerlei

Unsicherheit. Der Kläger sollte und wollte die Wohnung nur in ihrem tatsächlichen

Bestand erwerben. In dieser Situation rechtfertigt auch die herangezogene

Anspruchsgrundlage, das Gemeinschaftsverhältnis, keinen Anspruch auf eine

Ausgleichszahlung.

Dem Kläger stehen aber die weiteren erstmals mit Schriftsatz vom 20. Februar 2003

hilfsweise geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte im Wesentlichen zu.

Der Kläger hat gegen die Beklagte aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses einen

Anspruch darauf, hinsichtlich der Lasten und Kosten so gestellt zu werden, als wenn die

tatsächliche der grundbuchrechtlichen Situation entspräche. Die Beklagte hat dem

Kläger die Kosten zu erstatten, die ihm dadurch entstanden sind und entstehen werden,

dass seine Wohnung nach dem Aufteilungsplan größer ist und sein Miteigentumsanteil

ebenfalls entsprechend als größer eingetragen ist. Der Senat hat den für die Zeit vom 1.

Mai 1999 bis zum 31. Dezember 2001 zum Ausgleich des auf die Teilfläche entfallenden

Wohngeldes und der Grundsteuer (ohne bisher nicht geltend gemachter

Sonderumlagen) gemäß § 287 Abs. 2 ZPO auf 820,-- Euro geschätzt. Die teilweise nur

geringfügig divergierenden Angaben der Parteien zu den einzelnen Beträgen dürften im

Wesentlichen darauf beruhen, dass der Kläger der streitigen Fläche einem

Miteigentumsanteil von 80, 42 / 10.000-stel zuordnet, während die Beklagte mit 80, 25

10.000-stel rechnet. Die vollständige Aufklärung dieser Divergenz und anderer

Unterschiede in den Ansätzen (z. B. Umrechnung der Verwaltungspauschale) wäre mit

Schwierigkeiten verbunden, die zu der Bedeutung des streitigen Teils der Forderung in

keinem Verhältnis stehen. Der Senat hat seiner Schätzung den Betrag zugrunde gelegt,

den die Parteien ihrem Vergleich vom 30. Mai 2003 zugrunde gelegt haben. Zwar hat

der Kläger diesen Vergleich wirksam widerrufen, weil die Beklagte bei der Umsetzung der

getroffenen Regelungen nicht mitgewirkt hat. Der Senat geht aber davon aus, dass

dieser Betrag nach dem Vortrag der Parteien der tatsächlichen Höhe der

Ausgleichsforderung weitestgehend entspricht, denn dies war Grundlage der

Vergleichsgespräche.

Soweit die Beklagte behauptet hat, die Ausgleichsbeträge teilweise direkt an die

Hausverwaltung bzw. an das Finanzamt geleistet zu haben, steht einer Anrechnung

entgegen, dass der Beklagte im Einzelnen dargelegt hat, die jeweils fälligen Beträge

bereits vollständig gezahlt zu haben. Die Beklagte ist daher darauf angewiesen, diese

Beträge von dem jeweiligen Zahlungsempfänger zurückzufordern oder mit anderen

Forderungen zu verrechnen.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Soweit der Kläger die Ausgleichsforderung für die Vergangenheit und die Zukunft noch

nicht zu beziffern in der Lage war, war die begehrte Feststellung auszusprechen. Dabei

hat der Senat seiner Entscheidung hinsichtlich der Miteigentumsanteile die von dem

Kläger angegebenen Zahlen zugrunde gelegt, denn der Kläger hat diese nachvollziehbar

erläutert. Dagegen sind die von der Beklagten vorgetragenen Zahlen, die teilweise

geringfügig abweichen, nicht so darlegt, dass sie einer Überprüfung zugänglich wären.

II.Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche

Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543

Abs. 2 ZPO n. F.).

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 und 2,

708 Nr. 10, 711 ZPO.

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