Urteil des FG Hamburg vom 19.03.2014

FG Hamburg: treu und glauben, erbengemeinschaft, mietvertrag, vermieter, urkunde, vertragsschluss, grundstück, bestimmbarkeit, ohg, korrespondenz

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Schriftform des § 550 BGB bei Bezeichnung des Vermieters als "Erbengemeinschaft + Familiename"

1. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter im Mietvertrag als "Erbengemeinschaft" mit Zusatz eines Familienamens bezeichnet ist und der Mietvertrag

zwei Unterschriften trägt, von denen eine als Unterschrift einer natürlichen Person mit demselben Familiennamen lesbar ist.

2. Dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer Vermieter sein sollen, muss aus der Vertragsurkunde selbst erkennbar sein.

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 8. Zivilsenat, Urteil vom 19.03.2014, 8 U 138/11

§ 550 BGB

Verfahrensgang

vorgehend LG Hamburg, 18. August 2011, Az: 403 HKO 20/11

nachgehend BGH, 3. Dezember 2014, Az: XII ZR 43/14, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten zu 1) wird das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 18.08.2011, Az. 403 HKO 20/11, abgeändert

und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerinnen außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 908,40

Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.12.2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2). Diese Kosten

trägt die Beklagte zu 2) selbst.

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3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung der Beklagten zu 1) durch Sicherheitsleistung in

Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zu 1) vor der Vollstreckung

Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Klägerinnen verlangen die Feststellung, der mit der Beklagten zu 1) geschlossene Mietvertrag gemäß Anlage K 1 sei nicht durch die

Kündigung der Beklagten zu 1) per 31.03.2011 beendet worden.

Die Klägerinnen sind je zu ½ Eigentümerinnen eines Grundstücks in Hamburg-R., P. Weg. Das Eigentum an diesem Grundstück

erwarben sie im Jahre 1970 durch Auflassung und Eintragung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Grundbuchauszug gemäß

Anlage K 8 Bezug genommen.

Das Grundstück ist mit einem Haus mit Verkaufsflächen bebaut. Bis zum 31.12.2008 war es an R. vermietet. Dieses Unternehmen

betrieb dort einen P. -Markt. Nach Kündigung dieses Mietverhältnisses bemühten sich die Klägerinnen um eine Neuvermietung.

Die Beklagte zu 1), deren Komplementärin die Beklagte zu 2) ist, betreibt eine Drogeriemarkt-Kette. Sie mietete nach Verhandlungen mit

den dabei anwaltlich vertretenen Klägerinnen das in Rede stehende Geschäft mit Vertrag vom 21.05.2008.

In § 22 Mietvertrag vereinbarten die Parteien des Mietvertrags, dass sowohl die Klägerin als auch die Beklagte zu 1) umfangreiche

Umbaumaßnahmen vornehmen lassen würden. Gemäß § 4 i.V.m. § 22 Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zwischen dem 28.02. und

dem 15.04.2009 beginnen und frühestens zum 28.02.2019 kündbar sein. Im Kopf des Vertrages ist als Vermieterin eine

"Erbengemeinschaft L." aufgeführt, vertreten durch eine "G. S. Grundstücksverwaltungen OHG". Am Ende des Vertrages finden sich

unter der Rubrik "Unterschrift des Vermieters:" zwei Unterschriften. Die erste Unterschrift ist als "I. L." lesbar, die zweite Unterschrift ist

unleserlich. Zwischen den Parteien ist streitig, ob es sich um die Unterschriften der beiden Klägerinnen handelt. Wegen der weiteren

Einzelheiten zum Vertrag wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

Die Beklagte zu 1) nahm in den Räumlichkeiten den Betrieb eines Drogeriemarkts auf. Mit Schreiben gemäß Anlage K 3 vom 14. April

2010 teilte sie der Grundstücksverwaltung S. mit, die Filiale erwirtschafte ein Minus von jährlich 134.000 Euro. Einsparungen in Höhe

von 90.000 bis 100.000 könne man im Wege einer Umstrukturierung selbst erreichen. Ferner teilte die Beklagte zu 1) mit:

"Die verbleibenden € 34.000,- p.A. sehen wir als Einsparung von der Miete, die von Ihnen bzw. von den beiden Eigentümerinnen

je hälftig zu erbringen wäre."

Nachdem eine entsprechende Reduzierung der Miete nicht zustande kam, ließ die Beklagte mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten

mit Schreiben vom 07.09.2010 den Mietvertrag zum 31.03.2011 kündigen. Hierbei vertrat sie den Standpunkt, der Vertrag genüge nicht

dem Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB und sei daher in den gesetzlichen Fristen kündbar.

Die Klägerinnen haben gemeint, die Kündigung der Beklagten zu 1) sei unwirksam. Die Schriftform sei gewahrt. § 550 greife daher nicht

ein. Zwar sei die Vermieterseite im Rubrum des Vertrages unzutreffend als "Erbengemeinschaft L." bezeichnet. Dies sei aber

unschädlich, weil sich aus dem Vertrag ergebe, dass damit nur die Klägerinnen gemeint sein könnten. Das ergebe sich daraus, dass der

Mietvertrag - was die Beklagten bestreiten - auf der letzten Seite von beiden Klägerinnen unterschrieben worden sei. Die vorvertragliche

Korrespondenz zeige zudem, dass der Mietvertrag von den Klägerinnen als Eigentümerinnen geschlossen worden sei.

Daneben haben die Klägerinnen gemeint, die Kündigung verstieße gegen Treu und Glauben, falls die Schriftform nicht gewahrt wäre.

Die Bezeichnung der Vermieterseite als "Erbengemeinschaft L." gehe auf einen Vertragsentwurf der Beklagtenseite zurück. Überdies

hätten die Klägerinnen erhebliche Investitionen getätigt, die auf Sonderwünsche der Beklagten zu 1) zurückgingen. Die Klägerinnen

hätten 134.928,65 Euro aufgewendet, wovon 117.585,17 Euro auf Baumaßnahmen mit dem Zweck entfallen seien, um das Objekt den

besonderen Wünschen der Mieterseite entsprechend herzurichten.

Die Klägerinnen haben beantragt,

1. gegenüber der Beklagten zu 1) festzustellen, dass die Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses der Parteien vom

21.05.2008 betreffend das Objekt P. Weg …, … Hamburg gemäß Schreiben der Beklagten vom 07.09.2010 zum 31.03.2011

rechtsunwirksam ist und das Gewerberaummietverhältnis zu unveränderten Bedingungen fortbesteht,

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von €

908,40 zzgl. 8 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz gem. § 288 BGB seit Klagerhebung zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die nötige Schriftform des Mietvertrags sei nicht eingehalten, so dass der Vertrag als unbefristet abgeschlossen gelte und damit ordentlich

habe gekündigt werden können. Der Vertrag lasse nicht erkennen, wer Vermieter sei. Die Bezeichnung der Vermieterseite als

„Erbengemeinschaft L.“ reiche nicht aus. Eine Erbengemeinschaft könne kein Rechtsträger sein. Daher ergebe sich aus dem Vertrag

nicht, welche Personen die Erbengemeinschaft bildeten. Unabhängig davon, dass die Unterschriftenleistung durch die beiden Klägerinnen

mit Nichtwissen bestritten sei, sei zumindest eine der Unterschriften unleserlich. Diese Unterschrift lasse nicht erkennen, dass es sich

hierbei um die Unterschrift der Klägerin zu 2) handele, wie es überdies an näheren individualisierenden Angaben wie der Anschrift oder

dem Geburtsdatum fehle. Gewissheit über ihre Vertragspartner habe für die Beklagte zu 1) erst mit Vorlage der Klagschrift bestanden.

Die Kündigung verstoße nicht gegen Treu und Glauben. Die Bezeichnung der Vermieterseite als "Erbengemeinschaft L." gehe auf eine

Formulierung zurück, die die schon damals anwaltlich vertretenen Klägerinnen selbst gewählt hätten. Die Investitionen der Klägerinnen

beträfen keine Spezialbauten zugunsten der Beklagten zu 1), sondern lediglich allgemeine, substanzwerterhöhende Maßnahmen. Ferner

sei zu berücksichtigen, dass auch die Beklage zu 1) Instandsetzungsaufwand für die Gebäudesubstanz in Höhe von 132.536,73 Euro

netto getragen habe. Der hierdurch entstandene Vorteil für eine Neuvermietung verbleibe bei den Klägerinnen.

Das Landgericht hat die Beklagten mit einer geringen Einschränkung hinsichtlich der Zinsen bei den außergerichtlichen Anwaltskosten

antragsgemäß verurteilt. Zu Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Schriftform gemäß § 550 BGB sei eingehalten. § 550

BGB verfolge in erster Linie den Zweck, dass ein späterer Grundstückseigentümer, der kraft Gesetzes auf Seiten auf Seiten des

Vermieters in einen auf ein oder mehrere Jahre geschlossenes Mietverhältnis eintrete, dessen Bedingungen aus einem schriftlichen Vertrag

ersehen könne. Überdies sichere die Schriftform die Beweisbarkeit langfristiger Vereinbarungen, um so die Parteien des ursprünglichen

Mietvertrages vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung

sei die Schriftform daher nur gewahrt, wenn sich die für den Vertragsschluss nötige Einigung über alle wesentlichen

Vertragsbestimmungen aus der von beiden Parteien unterzeichneten Vertragsurkunde ergebe (zu allem BGH NJW 2008, 2178 mwN).

Dies sei vorliegend der Fall. Aus dem schriftlichen Mietvertrag ergebe sich vorliegend hinreichend deutlich, dass er von den Klägerinnen

als Vermieterinnen abgeschlossen worden sei. Bei der Benennung einer „Erbengemeinschaft L.“ handele es sich um eine missglückte

Falschbezeichnung. Bereits nach dem Klagevorbringen gebe es in Bezug auf das Grundstück keine Erbengemeinschaft. Die Klägerinnen

seien ausweislich des Grundbuchs vielmehr Bruchteilseigentümer je zur ideellen Hälfte.

Dies sei aber unschädlich, weil sich aus dem Vertrag hinreichend deutlich ergebe, dass die Klägerinnen Vermieterinnen des Grundstücks

seien. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH NJW 2002, 3389, 3390) könne eine Erbengemeinschaft nicht Vermieterin

sein, weshalb regelmäßig die einzelnen Miterben Vermieter sein sollten. In der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs sei die

Schriftform daran gescheitert, dass der Vertrag von einem Vertreter unterzeichnet worden sei und sich dem Vertrag kein Anhalt habe

entnehmen lassen, welches die Miterben gewesen seien. Da vorliegend der Vertrag aber ohne Vertretungszusatz unterzeichnet worden

sei, würden der Vertragspartner und unbeteiligte Dritte daraus den Schluss ziehen, dass es sich bei den Unterzeichnenden um die

Miterben handele, die gemeinschaftlich als Vermieter hätten fungieren wollen. Diese sich aus dem Vertrag ergebende Auslegung sei in

ihrem für die Bestimmung des Vertragspartners maßgebenden Ergebnis richtig. Zwar seien die Klägerinnen nicht Miterben. Sie seien aber

die einzigen Miteigentümer des Grundstücks, die in dieser Eigenschaft den Mietvertrag hätten schließen wollen und damit die richtige

Vertragspartei.

Auf fehlende Zusätze zur Individualisierbarkeit komme es nicht an, weil beide Klägerinnen anhand der Unterschriften zu identifizieren

seien. Für die erste Unterschrift "I. L." ergebe sich die Identifizierbarkeit aus der Lesbarkeit der Unterschrift. Auch die Unterschrift der

Klägerin zu 2) sei ausreichend identifizierbar. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung genüge es, dass die Vertragspartei aus der

Urkunde bestimmbar sei (BGH 2002, 3389, 3391). Hierfür genüge es zur Überzeugung der Kammer, auf außerhalb der Urkunde

liegende Umstände zurückzugreifen. Vorliegend ergebe sich aus der vorprozessualen Korrespondenz gemäß Anlagen K 17 und K 18,

dass der Vertrag von den Klägerinnen als Eigentümerinnen habe geschlossen werden sollen.

Dies sei auch nicht vor dem Hintergrund anders zu beurteilen, dass die Beklagten die Unterschriftsleistung durch die Klägerinnen mit

Nichtwissen bestritten hätten. Die Klägerin zu 2 ) habe im Termin erklärt, selbst unterschrieben zu haben. Bei der weiteren Unterschrift

ergebe sich bereits aus dem Text, wer unterschrieben habe.

Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Klägerinnen nach ihrer eigenen Argumentation davon ausgegangen seien, als GbR gehandelt zu

haben. Dies sei rechtlich ersichtlich unzutreffend und deshalb unbeachtlich. Für ein Handeln als GbR fehle im vorliegenden Vertrag

jeglicher Anhaltspunkt. Im Übrigen verträten die Klägerinnen im Prozess die Auffassung, selbst Partei des Mietvertrages geworden zu

sein.

Den Anspruch auf Erstattung vorprozessualer Rechtsanwaltskosten hat das Landgericht ebenfalls zuerkannt - allerdings mit einer

Abweichung bei der Höhe der darauf entfallenden Zinsen.

Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Gegen ihre Verurteilung durch das Landgericht richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten zu 1). Die

Beklagte zu 2) hat ihre Berufung in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen. Die Beklagte zu 1) macht unter Wiederholung und

Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens im Wesentlichen geltend, der Mietvertrag sei ordentlich kündbar gewesen, weil die

Schriftform gemäß § 550 BGB nicht gewahrt gewesen sei. Es sei unklar, wer Vermieter sei. Die Klägerinnen hätten sich ausweislich der

Klagschrift selbst in Gesellschaft bürgerlichen Rechts gesehen. Dann aber hätte die Klage von der GbR erhoben werden müssen, so dass

die Klägerinnen nicht aktivlegitimiert seien. Soweit das Landgericht ausführe, die Klägerinnen hätten erkennbar als alleinige

Miteigentümerinnen des Grundstücks Vermieterinnen werden wollen, trage dies nicht. Einen entsprechenden Hinweis enthalte der

Mietvertrag nicht. Es liege kein Fall der falsa demonstratio vor, sondern das Landgericht vermute einen Willen der Klägerinnen, der nicht

einmal in der Klagschrift Ausdruck gefunden habe.

Das Landgericht habe zudem die höchstrichterliche Rechtsprechung nicht zutreffend angewendet. Es verstoße gegen die in BGH NJW

2002, 3389 und BGH NJW-RR 2006, 1385 aufgeführten Maßstäbe, was die Berufung näher ausführt. Maßgeblich komme es darauf an,

dass ein Grundstückserwerber aus dem Vertrag erkennen könne, wer Vermieter sei. Bei der dort genannten Erbengemeinschaft L. sei

bereits nicht klar, ob es um einen Erblasser mit dem Namen L. oder Erben mit diesem Namen gehe. Der Name komme zudem in

Hamburg häufig vor. Auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände im Grundbuch oder des Nachlassgerichts sei in der Urkunde nicht

Bezug genommen, was nach der Rechtsprechung des BGH NJW-RR 2010, 1309 nicht genüge.

Die Kammer habe auch zu Unrecht auf die Anlagen K 17 und K 18 abgestellt. Die Anlagen enthielten keinen individualisierenden

Hinweis auf die beiden Eigentümerinnen, bei denen zudem der Wohnort unklar sei. Über diese nehme die Vertragsurkunde beide

Nachrichten nicht in Bezug.

Zu Unrecht sei das Landgericht auch davon ausgegangen, die Maßstäbe des BGH fänden vorliegend keine Anwendung, weil - was die

Beklagten überdies bestritten hätten - die Klägerinnen ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hätten. Nicht auszuschließen sei für einen

Grunderwerber, dass zumindest die unleserliche Unterschrift auf Vermieterseite in Vertretung von der S. OHG geleistet worden sei.

Selbst wenn man aber davon ausgehe, dass die Angabe der S. OHG im Rubrum des Vertrages versehentlich erfolgt und unbeachtlich sei,

sei die Schriftform nicht eingehalten. Eine Identifizierung der Klägerinnen wäre ohne einen klarstellenden Zusatz nämlich nicht möglich.

Die Beklagte zu 1) beantragt,

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Hamburg vom 18.08.2011 (403 HKO 20/11) wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerinnen beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung wiederholen und vertiefen sie ihr erstinstanzliches Vorbringen und betonen, dass eine Kündigung der Beklagten

jedenfalls treuwidrig wäre.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der

mündlichen Verhandlungen beider Rechtszüge Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten zu 1) hat vollen Umfangs Erfolg.

1. Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung will das Schriftformgebot des § 550 BGB in erster Linie sicherstellen,

dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes

Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH NJW 2008, 2178 Rn. 13 m. w. N.). Zur

Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (BGH NJW

2008, 2178, 2179). Die Schriftform des § 550 BGB ist nach dieser Rechtsprechung grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für

den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand,

den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde

ergibt. Insbesondere muss bei einer Personenmehrheit klar sein, aus welchen Personen diese besteht (BGH NJW 2002, 3389). Von der

Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt

haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGH NJW 2008, 2178, 2179). Weil auch formbedürftige Vertragsklauseln

grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen auch wesentliche

Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig bestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie

beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben

sein. Insoweit darf aber auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des

Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH NJW 2008, 2178, 2179 m. w. N.). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen

nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit dieser

Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (BGH NJW-RR 2010, 1309, 1310). Bei einer Personenmehrheit als

Vertragspartei, insbesondere einer als Erbengemeinschaft bezeichneten Personenmehrheit, müssen die zu ihr gehörenden einzelnen

Miterben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sein (BGH NJW 2002, 3389).

2. In Anwendung dieser Maßstäbe vermag der Senat vorliegend die Einhaltung der Schriftform nicht festzustellen.

Nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls ist die Vermieterseite im Vertrag als "Erbengemeinschaft L." bezeichnet, obgleich die

beiden Klägerinnen das in Rede stehende Grundstück als Miteigentümerinnen erworben hatten. Aus dieser Bezeichnung ist nicht

ersichtlich, welche Personen zu der Erbengemeinschaft gehören. Allerdings haben zwei natürliche Personen den Vertrag auf

Vermieterseite unterzeichnet, so dass es darauf ankommt, ob aus diesen beiden Unterschriften in Verbindung mit der Bezeichnung

"Erbengemeinschaft L." sich ausreichend ergibt, dass diese beiden natürlichen Personen alleinige Vermieter sind. Der Senat teilt die

Auffassung des Landgerichts, dass aus juristischer Sicht klar ist, dass mit der "Erbengemeinschaft L." natürliche Personen gemeint sind.

Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, dass aus der Unterzeichnung des Vertrages durch zwei Personen auf Vermieterseite ohne

Vertretungszusatz ohne das Hinzutreten besonderer Umstände ausreichend deutlich wird, dass die Unterzeichnenden selbst Vermieter

sind und nicht als Vertreter handeln.

Aus Sicht des Senats wird vorliegend aber nicht hinreichend deutlich, dass die beiden als Vermieter unterzeichnenden Personen mit der

im Rubrum genannten Erbengemeinschaft identisch, insbesondere die einzigen Mitglieder sind. Die Bezeichnung "Erbengemeinschaft

L." lässt schon nicht erkennen, ob der Erblasser oder die Erben L. heißen (s. BGH NJW 2002, 3389). Da nur eine der Unterschriften als

"L." leserlich ist, lässt sich allenfalls der Schluss ziehen, dass es ein Mitglied mit dem Namen L. gibt. Weitere Anhaltspunkte für die

Bestimmbarkeit der Vermieterpartei, etwa die Adressen der Erbengemeinschaft und der unterzeichnenden Personen, ergeben sich nicht

aus der Vertragsurkunde.

Möglicherweise wäre hinreichende Bestimmbarkeit gegeben, wenn der Vertrag erkennen ließe, dass die unterzeichnenden Personen als

Grundstückseigentümer handeln. Denn dann könnte aus der Vertragsurkunde - unter Zuhilfenahme des Grundbuchs - bestimmbar sein,

dass die Miteigentümer des vermieteten Grundstücks die Vermieter sind. Aus Sicht des Senats klingt dies aber vorliegend in der Urkunde

nicht hinreichend an, wie es die Rechtsprechung verlangt. Auf die im Kontext mit dem Vertragsschluss geführte Korrespondenz gemäß

Anlage K 17 und K 18 könnte es insoweit nur ankommen, wenn sie in dem Vertragstext irgendeinen Anklang gefunden hätte, etwa

indem auf sie Bezug genommen wäre. Hieran fehlt es aber. Dass im Rubrum des Vertrages eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft als

Vertretung auf Vermieterseite aufgeführt ist, könnte zwar für ein Handeln der Grundstückseigentümer sprechen. Dies allein genügt dem

Senat aber nicht. Allein aus dem Handeln einer Grundstücksverwaltungsgesellschaft folgt nicht zwingend, dass in Vertretung der

Grundeigentümer gehandelt werden soll, zumal vorliegend die Verwaltungsgesellschaft nach dem Vortrag der Klägerinnen den Vertrag

auf Vermieterseite auch nicht unterzeichnet hat. Auch die Bezeichnung des Vermieterkontos als "GEG L." in § 6 des Mietvertrages reicht

nicht aus. Weitere Anhaltspunkte für ein Handeln der Vermieterseite als Grundstückseigentümer sind dem Senat nicht ersichtlich.

Nach allem könnte ein etwaiger Grundstückserwerber aus dem Vertrag nicht erkennen, ob die Vermieterseite Grundstückseigentümerin

ist und der Mietvertrag gemäß § 566 BGB auf ihn übergehen würde.

3. Die Klägerinnen können der Kündigung auch nicht den Einwand der Treuwidrigkeit entgegenhalten. Diesen lässt die Rechtsprechung

zwar bei der Kündigung des ursprünglichen Mieters in verschiedenen Konstellationen zu (Kasuistik bei Lammel in Schmidt-Futterer,

MietR, 11. Auflage 2013, § 550 Rn. 66 mwN). Ein bewusstes Herbeiführen des Formmangels durch die Beklagten ist aber ebenso wenig

zu erkennen wie ein schlechterdings unerträgliches Ergebnis aufgrund von den Klägerinnen getätigter Investitionen.

Wenngleich der von der Beklagten zu 1) seinerzeit der Klägerseite übersandte Entwurf eines Mietvertrages gemäß Anlage K 16 es nahe

legt, dass der Begriff "Erbengemeinschaft L." erstmals in einem von der Beklagtenseite übersandten Entwurf schriftlich verwendet

worden ist, folgt hieraus nicht die Treuwidrigkeit der Kündigung. Unabhängig davon, dass es dem Senat schwer vorstellbar erscheint,

dass die Beklagtenseite sich diese Bezeichnung ohne irgendeinen Anlass von Klägerseite ausgedacht haben könnte, ist jedenfalls nicht

ersichtlich, dass diese Parteibezeichnung von Beklagtenseite bewusst zur Herbeiführung irgendwelcher Rechtsfolgen gewählt worden ist.

Zudem sind die Klägerinnen beim Vertragsschluss seinerzeit anwaltlich vertreten gewesen und es wäre ein Leichtes gewesen, auf eine

zutreffende Parteibezeichnung hinzuwirken.

Es ist auch nicht erkennbar, dass dieses Ergebnis angesichts der von den Klägerinnen getätigten Investitionen zu einem schlechterdings

unzumutbaren Ergebnis führte. Vorliegend haben beide Seiten im Vertrauen auf den Vertrag in erheblichem Umfang in das Objekt

investiert. Es ist nicht ersichtlich, dass die Investitionen der Klägerinnen verloren wären. Auch verbleiben ihr die Investitionen der

Beklagten zu 1). Schließlich hatte es die Klägerseite im Ursprung selbst in der Hand, auf eine aus ihrer Sicht zutreffende

Parteibezeichnung hinzuwirken.

4. Soweit die Klägerseite in der mündlichen Verhandlung unter Bezugnahme auf eine in NJW 2013, 3361 ff. veröffentlichte

Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausgeführt hat, die Beklagten habe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei

Vertragsschluss eine Pflicht zur Nachfrage und Nachforschung nach der präzisen Bezeichnung der Vermieterseite getroffen, teilt der

Senat diese Auffassung nicht. Nach der genannten (zur Bestimmbarkeit des Zeitpunkts des Vertragsbeginns ergangenen) Rechtsprechung

kommt eine Pflicht zur Nachforschung bei einer abstrakten Beschreibung nur dann in Betracht, wenn der in Rede stehende Sachverhalt so

genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel verbleibt (BGH NJW 2013, 3361, 3362). Hieran fehlt es vorliegend.

Die Vermieterseite ist nicht abstrakt beschrieben, sondern konkret als "Erbengemeinschaft L." bezeichnet.

Die weiteren von der Klägerseite in ihrem Schriftsatz vom 20.02.2014 genannten Entscheidungen des BGH vom 23.01.2013 (Az. XII

ZR 35/11) und 11.12.2013 (Az. XII ZR 137/12) betreffen nicht vergleichbare Sachverhalte.

5. Da die Klage im Hinblick auf den Feststellungsantrag unbegründet ist (s.o.), haben die Klägerinnen gegen die Beklagte zu 1) auch

keinen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen.

6. Nach alledem war die angefochtene Entscheidung wie geschehen abzuändern. Da die Beklagte zu 2) ihr Rechtsmittel

zurückgenommen hat, verbleibt es im Hinblick auf die Zahlung vorgerichtlicher Kosten bei ihrer Verurteilung durch das Landgericht.

7. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

8. Ein Anlass, die Revision zuzulassen, hat nicht bestanden.