Urteil des BGH vom 31.10.2006
BGH (eintragung, abtretung, verkäufer, grundbuchamt, grundbuch, urkunde, amtspflicht, sicherstellung, antrag, vormerkung)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
III ZR 278/06 Verkündet
am:
27. September 2007
F r e i t a g
Justizamtsinspektor
als
Urkundsbeamter
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Schlick und die Rich-
ter Dr. Kapsa, Dörr und Dr. Herrmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt
für Recht erkannt:
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des
Kammergerichts vom 31. Oktober 2006 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Revisionsrechtszugs hat die Klägerin zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die Klägerin nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz wegen Ver-
letzung der Pflichten aus einem Treuhandauftrag in Anspruch.
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Der Beklagte beurkundete am 18. Dezember 2000 die Bestellung einer
Grundschuld über 245.000 DM zuzüglich Zinsen, die zu Gunsten der Klägerin
im Wohnungsgrundbuch von Berlin-Wilmersdorf eingetragen werden sollte. Mit
der Grundschuld sollten die Ansprüche der Klägerin aus einem Darlehensver-
trag gesichert werden, den sie mit den Käufern des Wohnungseigentums abge-
schlossen hatte. Der nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragene Verkäu-
fer hatte den Käufern aufgrund einer ihm von dem Bucheigentümer erteilten
Vollmacht eine Untervollmacht erteilt, den Grundbesitz schon vor der Eigen-
tumsumschreibung mit Grundpfandrechten bis zur Höhe von 300.000 DM zu
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belasten und deren Eintragung zu bewilligen und zu beantragen. Zu Gunsten
des Verkäufers war seit dem 13. März 2000 in Abteilung II unter Nr. 1 eine
Auflassungsvormerkung mit Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis zu
300.000 DM nebst Zinsen eingetragen. Außerdem wurde am 7. August 2000
die Abtretung der durch die Vormerkung gesicherten Ansprüche an Dritte einge-
tragen, mit denen der Verkäufer zuvor einen Kaufvertrag über das Wohnungs-
eigentum abgeschlossen hatte.
Mit Schreiben vom 19. Dezember 2000, das am 22. Dezember 2000
beim Grundbuchamt einging, überreichte der Beklagte die erste Ausfertigung
der Grundschuldbestellungsurkunde und beantragte die Eintragung der zu
Gunsten der Klägerin bewilligten Grundschuld.
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Am 20. Dezember 2000 überwies die Klägerin die Darlehensvaluta auf
ein Notaranderkonto des Beklagten und erteilte diesem einen Treuhandauftrag,
in dem es unter anderem heißt:
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"Über diesen Betrag dürfen Sie nur verfügen, wenn die Erfüllung
folgender Auflagen sichergestellt ist:
- Eintragung des mit Ihrer Urkunde vom 18.12.2000 … für uns be-
stellten Grundpfandrechtes, …
Unserem Grundpfandrecht dürfen keine Rechte in Abt. II und III im
Rang vorgehen oder gleichstehen.
Wir sehen die Eintragung als sichergestellt an, wenn
1. Sie beim Grundbuchamt die Urkunde zur Bestellung des Grund-
pfandrechtes vorgelegt und Eintragungsanträge in zulässigen
Umfang auch in unserem Namen gestellt haben,
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2. Ihnen zur Bereitstellung des vorstehend verlangten Rangs der
Grundschuld sämtliche erforderlichen Unterlagen zur Verfügung
stehen. … "
Der Beklagte nahm die Treuhandauflagen am 21. Dezember 2000 an.
Mit Schreiben vom selben Tag überreichte er dem Grundbuchamt die Erstaus-
fertigung des Vertrages vom 16. Dezember 2000 über die Aufhebung des Woh-
nungseigentumskaufvertrages mit den Erstzessionaren nebst Bewilligung und
Beantragung der Löschung der Abtretung der Rechte aus der Auflassungsvor-
merkung; er beantragte die Löschung der Auflassungsvormerkung für die Erst-
zessionare, sodann die Eintragung der Käufer als Auflassungsvormerkungsbe-
rechtigte aus abgetretenem Recht. Den hinterlegten Betrag kehrte der Beklagte
aus.
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Das Grundbuchamt beanstandete in einer Zwischenverfügung vom
23. November 2004 unter anderem, dass die Eintragung der Löschung der Vor-
merkung für die Erstzessionare die Gesamtlöschung des Rechts II/2 zur Folge
habe und die Eintragung der Rückabtretung an den Verkäufer nicht bewilligt
und beantragt sei, und wies den Antrag auf Eintragung der Grundschuld letzt-
lich zurück.
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Die Klägerin meint, der Beklagte habe seine ihr gegenüber obliegende
Amtspflicht verletzt, indem er die Darlehensvaluta ausgekehrt habe, ohne dass
die Eintragung der Grundschuld sichergestellt gewesen sei. Mit der Klage be-
gehrt sie von dem Beklagten die Erstattung der Darlehensvaluta Zug um Zug
gegen Abtretung der in der Urkunde vom 18. Dezember 2000 titulierten persön-
lichen Ansprüche gegen die Darlehensnehmer und der Ansprüche aus der
durch diese Urkunde bewilligten und noch im Grundbuch einzutragenden
Grundschuld.
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Das Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben, das Kammer-
gericht hat sie auf die Berufung des Beklagten abgewiesen. Mit der vom Kam-
mergericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung
des erstinstanzlichen Urteils.
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Entscheidungsgründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat angenommen, der Beklagte habe nicht die ihm
nach dem Treuhandauftrag obliegende Pflicht verletzt, über den auf sein Notar-
anderkonto zu treuen Händen überwiesenen Betrag nicht vor Sicherstellung der
Eintragung der für die Klägerin bestellten Grundschuld zu verfügen. Die vom
Grundbuchamt bezüglich des Antrags auf Löschung der Abtretung der Auflas-
sungsvormerkung und auf Eintragung der Käufer als Auflassungsvormerkungs-
berechtigte erbetenen unterschriebenen Ausfertigungen der Urkunden hätten
dem Beklagten bzw. dem Grundbuchamt bei Auszahlung vorgelegen. Das den
Antragsvollzug hindernde Verständnis der Rechtspflegerin, der Antrag sei von
den beigeschlossenen Bewilligungserklärungen nicht gedeckt gewesen, möge
nach dem möglicherweise missverständlich formulierten Antrag des Beklagten
gerechtfertigt gewesen sein. Dieses Bedenken hätte der Beklagte jedoch durch
eine Klarstellung seines Antrags ohne weiteres ausräumen können. Dass nicht
die Löschung der Auflassungsvormerkung, sondern des Abtretungsvermerks
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gewollt gewesen sei, sei in den Anträgen im Zusammenhang mit den beigefüg-
ten Bewilligungen zumindest angeklungen.
II.
Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
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Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Klägerin
gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO zu Recht verneint. Der Beklagte hat seine
ihm aufgrund des Treuhandauftrags obliegende Amtspflicht, die Darlehensvalu-
ta nicht vor Sicherstellung der Eintragung der Grundschuld auszukehren, nicht
verletzt.
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1.
Bei der Abwicklung eines finanzierten Grundstückskaufvertrages über
das Anderkonto eines Notars kann die finanzierende Bank dem Notar einseitige
Verwahrungsanweisungen oder Endtermine für die Verwendung der Darle-
hensmittel im Rahmen der Durchführung des Kaufvertrags erteilen. Die Ein-
schaltung des Notars bei der Auszahlung der Darlehensvaluta an den Verkäufer
beruht auf einem selbständigen Betreuungsgeschäft im Sinne der §§ 23, 24
BNotO. Bei der Ausführung eines solchen Treuhandauftrags obliegt dem Notar
die Amtspflicht, die ihm von der Bank erteilten Anweisungen peinlich genau zu
beachten (Senatsurteil vom 8. Mai 2003 - III ZR 294/02 - NJW RR 2003, 1434,
1435 unter I. 1.; BGH, Urteile vom 19. März 1987 - IX ZR 166/86 - NJW 1987,
3201, 3202 unter I.; vom 8. Februar 1990 - IX ZR 63/89 - NJW-RR 1990, 629,
630; vom 25. Oktober 2001 - IX ZR 427/98 - NJW 2002, 1346, 1347 unter I. 1.;
jeweils m.w.N.).
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2.
Dieser Amtspflicht ist der Beklagte nachgekommen.
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a) Nach den von der Klägerin mit ihrem Schreiben vom 20. Dezember
2000 erteilten Anweisungen durfte der Beklagte die Darlehensvaluta erst dann
auszahlen, wenn die Eintragung der für die Klägerin mit der Urkunde vom
18. Dezember 2002 bestellten Grundschuld im Rang vor den anderen in Abtei-
lung II und III eingetragenen Rechten sichergestellt war. Sichergestellt ist die
Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung allgemein dann, wenn
hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zuständigen
Grundbuchbeamten erforderlich ist (Senatsurteil vom 8. Mai 2003 aaO unter
I. 2. m.w.N.; BGH, Urteil vom 19. März 1987 aaO unter II.). In der Regel ist die
Sicherstellung nur dann zu bejahen, wenn der Eintragungsantrag gestellt ist,
alle für die Eintragung notwendigen Unterlagen dem Grundbuchamt vorliegen
und aus dem Grundbuch und den Grundakten bei Antragstellung keine Eintra-
gungshindernisse erkennbar sind (Senatsurteil vom 8. Mai 2003 aaO m.w.N.).
Dementsprechend hat die Klägerin in ihrem Auftragsschreiben ihre Weisungen
konkretisiert (übereinstimmend mit dem Formulierungsvorschlag der Bundesno-
tarkammer in deren Rundschreiben Nr. 05/99, abgedruckt in DNotZ 1999, 369,
370 f.). Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht im Ergebnis zutref-
fend als erfüllt angesehen.
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b) Die vorrangige Eintragung der Grundschuld war sichergestellt, weil nur
noch das pflichtgemäße Handeln des Grundbuchamtes erforderlich war. Die
Käufer hatten mit Untervollmacht des Verkäufers aufgrund der diesem erteilten
Vollmacht des Bucheigentümers die Eintragung der Grundschuld bewilligt und
beantragt; die entsprechenden Urkunden hatte der Beklagte dem Grundbuch-
amt vorgelegt. Die in Abteilung II/2 eingetragene Auflassungsvormerkung hin-
derte die Eintragung der Grundschuld nicht, weil sie keine Verfügungsbe-
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schränkung bewirken konnte; zudem war die Auflassungsvormerkung mit einem
Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis zu 300.000 DM versehen.
c) Die Sicherstellung der vorrangigen Eintragung der Grundschuld schei-
terte im Übrigen nicht an der Formulierung des Eintragungsantrags, die nach
Auffassung des Berufungsgerichts möglicherweise missverständlich war. Der
Beklagte beantragte die Löschung der Auflassungsvormerkung für die Erstzes-
sionare, sodann die Eintragung der Käufer als Auflassungsvormerkungsberech-
tigte aus abgetretenem Recht. Diesem Antrag war beigefügt eine Ausfertigung
des Vertrages über die Aufhebung des Wohnungseigentumskaufvertrages, in
dem der Verkäufer als Zedent und die Erstzessionare die Löschung der im
Grundbuch eingetragenen Abtretung der Rechte aus der Auflassungsvormer-
kung bewilligten und beantragten. Nach den weiter beigefügten Ausfertigungen
des Kaufangebots der Zweitzessionare und der Annahmeerklärung des Zeden-
ten wurde die Eintragung der Abtretung der Rechte aus der Auflassung und
Auflassungsvormerkung von dem Zedenten bewilligt und von den Zweitzessio-
naren beantragt. Damit war für die Rechtspflegerin erkennbar, dass eine "Ge-
samtlöschung" der Auflassungsvormerkung nicht beabsichtigt war und nur der
zugunsten der Erstzessionare eingetragene Abtretungsvermerk gelöscht wer-
den sollte. Der insoweit mit der Zwischenverfügung geforderten Bewilligung und
Beantragung der Eintragung der Rückabtretung an den Verkäufer bedurfte es
nicht.
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Wird ein vorgemerkter Anspruch wirksam abgetreten oder - wie hier -
wieder an den Zedenten abgetreten, so geht entsprechend § 401 BGB auch
die Vormerkung außerhalb des Grundbuchs über (BGHZ 25, 16, 23; BGH, Ur-
teil vom 17. Juni 1994 - V ZR 204/92 - NJW 1994, 2947 f. unter II. 1. b);
BayObLGZ 1962, 322, 325; 1998, 206, 207; Demharter, Grundbuchordnung
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25. Aufl. Anh. zu § 44 Rn. 90; Soergel/Stürner, BGB 13. Aufl. § 883 Rn. 44
m.w.N.; Staudinger/Gursky, BGB Neubarb. 2002 § 883 BGB Rn. 319 m.w.N.).
Für die Übertragung genügt die Einhaltung der für die Abtretung des gesicher-
ten Anspruchs vorgeschriebenen Form. Das Grundbuch wird hinsichtlich der
Person des Berechtigten unrichtig; die Eintragung des Abtretungsvermerks ist
demgemäß eine bloße Grundbuchberichtigung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1
GBO (BayObLGZ 1998, 206, 207; Demharter aaO; Meikel/Böttcher, Grund-
buchrecht 9. Aufl. § 22 Rn. 31 m.w.N.; MünchKomm/Wacke, BGB 4. Aufl. § 883
Rn. 61 m.w.N.; RGRK/Augustin, BGB 12. Aufl. § 883 Rn. 15; Soergel/Stürner
aaO; Staudinger/Gursky aaO Rn. 322). Die Grundbuchberichtigung setzt ent-
weder den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit in der Form des § 29 Abs. 1
Satz 1 GBO voraus oder eine Berichtigungsbewilligung desjenigen, dessen
Recht von der berichtigenden Eintragung betroffen wird (BayObLGZ 1998, 206,
208). Demnach erfordert die Berichtigung der Eintragung des aus einer Auflas-
sungsvormerkung Berechtigten entweder den Nachweis einer wirksamen Abtre-
tung oder die Berichtigungsbewilligung des im Grundbuch eingetragenen Vor-
merkungsberechtigten (Demharter aaO). In dem notariellen Aufhebungsvertrag
zwischen dem Verkäufer und den Erstzessionaren hatten letztere die Löschung
der zu ihren Gunsten eingetragenen Abtretung der Rechte aus der Auflas-
sungsvormerkung bewilligt; außerdem war in der Form des § 29 Abs. 1 GBO
nachgewiesen, dass der Verkäufer wieder Inhaber des vorgemerkten Auflas-
sungsanspruchs geworden war. Durch die von dem Beklagten gemäß dem
Aufhebungsvertrag beantragte Löschung des Abtretungsvermerks zugunsten
der Erstzessionare wäre der Verkäufer wieder als Inhaber des vorgemerkten
Anspruchs ausgewiesen worden. Somit war er gemäß § 39 Abs. 1 GBO in der
Lage, die Eintragung der Zweitzessionare als Auflassungsvormerkungsberech-
tigte aus abgetretenem Recht zu bewilligen und zu beantragen.
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d) Im Übrigen konnte das Berufungsgericht trotz des nach seiner Ansicht
möglicherweise missverständlichen Eintragungsantrags die Eintragung der
Grundschuld deshalb als sichergestellt ansehen, weil § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO
für den Fall eines missverständlichen Antrags den Erlass einer Zwischenverfü-
gung vorsieht, die hier auch ergangen ist. Der Beklagte hätte - wie das Beru-
fungsgericht ausgeführt hat - dem Bedenken der Rechtspflegerin durch eine
Klarstellung seines Antrags Rechnung tragen und damit das Eintragungshin-
dernis ohne weitere Einbindung der Beteiligten beheben können. Ob der Be-
klagte eine Amtspflicht dadurch verletzt hat, dass er auf die Beanstandung des
Grundbuchamts nicht reagierte, hat das Berufungsgericht zu Recht dahinstehen
lassen, weil eine darauf gestützte Haftung nicht Gegenstand der Klage ist.
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Schlick
Kapsa
Dörr
Wöstmann
Harsdorf-Gebhardt
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 22.06.2005 - 84 O 65/04 -
KG Berlin, Entscheidung vom 31.10.2006 - 9 U 148/05 -