Urteil des AG Potsdam vom 13.03.2017
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Gericht:
AG Potsdam
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
23 C 297/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 BGB, § 536 BGB
Wohnraummiete: Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der
Wohnungsgröße einer Dachgeschosswohnung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Beklagten vor
Beginn der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Beklagten vermieteten an die Klägerin die Dachgeschosswohnung in Potsdam,..........
Im Zuge der Mietsvertragsverhandlungen besichtigte die Klägerin zunächst diese
Wohnung und forderte dann die Beklagten auf, ihr einen schriftlichen Mietvertrag
auszuhändigen. Diesen Mietvertrag unterschrieb die Klägerin in Abwesenheit der
Beklagten. Die Parteien vereinbarten u.a. einen Mietbeginn zum 15. August 2003 und
einen Mietzins ohne Kosten für Heizung und Warmwasser in Höhe von 495,00 Euro zzgl.
Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Darüber hinaus schlossen die Parteien eine
Staffelmietvereinbarung. Unter § 1 a des Mietvertrages wurde folgendes vereinbart:
Mit Schreiben vom 29.06.2006 forderte die Klägerin die Beklagten unter Fristsetzung
zum 10.07.2006 auf, einen Betrag in Höhe von 6.475,13 Euro für überzahlte Miete seit
dem 15.03.2003 zu zahlen.
Die Klägerin behauptet, dass die an sie vermietete Wohnung eine Wohnfläche auf Basis
der Wohnflächenverordnung von 46,85 qm habe. Dem Mietvertrag nach bestände eine
Pflicht der Beklagten eine Wohnung mit einer Fläche auf Basis der
Wohnflächenverordnung von 75 qm zu überlassen, da nach der mietvertraglichen
Vereinbarung eine Wohnfläche von 75 qm geschuldet sei. Die Wohnflächenangabe von
75 qm sei mit einem schwer leserlichen Zusatz versehen, der das Wort etwa beinhalte
und ein gänzlich unlesbares Wort. Die Wohnung sei auch dann zu klein, wenn die
Grundfläche und nicht die Wohnflächenverordnung als Basis genommen werde, da die
Grundfläche nur 64,60 qm betrage.
Die Beklagten behaupten, dass es im Zuge der Mietvertragsverhandlungen zu einem
Gespräch zwischen den Parteien mit der Vereinbarung gekommen sei, dass die
Dachgeschosswohnung eine vereinbarte Größe von 75 qm unabhängig davon haben
solle, ob die Wohnung tatsächlich diesem Aufmaß nach der Wohnflächenverordnung
entspricht. Vielmehr sollte die tatsächliche Größe der Wohnung auf der Basis der
Grundfläche vereinbart werden, demgemäß hätten die Parteien unter § 1 des
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Grundfläche vereinbart werden, demgemäß hätten die Parteien unter § 1 des
Mietvertrages "Größe ca. lt. Vereinb. 75 qm" aufgenommen. Mit dieser Vereinbarung
hätten die Parteien klarstellen wollen, dass wegen der Dachschrägen der Galerie nicht
die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen seien. Die Fläche der
Wohnung sei auch nicht zwingend nach den Regeln der II. BV bzw. der
Wohnflächenverordnung zu berechnen. Auch hätten die Parteien ausdrücklich nicht
"Wohnfläche", sondern "Größe" vereinbart. "Grundfläche", "Wohnfläche" und "Größe"
seien auch nicht gleichbedeutend.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Rückforderungsanspruch gem. § 812 Abs. I Satz 1, 1. Alternative
BGB wegen eines Minderungsrechts gem. § 536 BGB. Denn die Wohnung ist nicht
mangelhaft im Sinne von § 536 BGB.
Zwar kann grundsätzlich bei einer Abweichung der tatsächlichen Größe der gemieteten
Wohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ein Mangel vorliegen, der zur
Minderung berechtigt. Jedoch haben die Parteien eine Vereinbarung zur Beschaffenheit
der Wohnung bzgl. der Wohnfläche getroffen. Mit der Formulierung: "Größe ca. lt.
Vereinb. 75 qm" ist eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, die den
vertraglich vereinbarten Zustand in Bezug auf die Größe beschreibt. Die Klägerin hat vor
ihrer Unterzeichnung des Mietvertrages die Dachgeschosswohnung mit der Galerie und
den Dachschrägen besichtigt und konnte sich ein Bild von der Größe der Wohnung, wie
auch von der Wohnfläche der Wohnung machen. Nach dem sie sich diesen Eindruck
verschaffen konnte und somit auch erkennen musste, dass die Wohnung als
Dachgeschosswohnung durch die hiermit naturgemäß verbundenen Einschränkungen
der Wohnfläche vermietet werden sollte, unterschrieb sie den Mietvertrag, in dem eine
Größe (und nicht eine Wohnfläche) bezeichnet wird. Angesichts dessen, dass es sich um
eine Dachgeschosswohnung handelt, hätte es einer ausdrücklichen Vereinbarung einer
Wohnfläche im Mietvertrag bedurft um klarzustellen, dass nicht nur die Grundfläche als
Größe geltend soll. Nach der Besichtigung der Dachgeschosswohnung musste der
Klägerin dieser Regelungsbedarf bewusst gewesen sein, da der Unterschied von
tatsächlicher Grundfläche und Wohnfläche bei einem Haus mit Dachschrägen
offensichtlich ist, insbesondere dann wenn, wie die Klägerin selbst behauptet, ein
Unterschied von rund 30 qm Wohnfläche besteht bei einer Wohnung die 75 qm
Wohnfläche besitzen soll. Weiterhin ist im Mietvertrag neben der bloßen Angabe der
Größe der Wohnfläche handschriftlich hinzugefügt worden, dass die Wohnung eine
vereinbarte und damit verbunden nicht eine tatsächliche Größe von 75 qm haben soll.
Dieser formwirksame, weil sich im Mietvertrag befindliche Zusatz ist nicht anders
auszulegen, da das Wort Vereinbarung lesbar ist und eine Vereinbarung auf etwas
anstatt laut Vereinbarung nichts daran ändert, dass die Größe der Wohnung vereinbart
und nicht als tatsächliche Größe zugesichert worden ist. Da die Klägerin den Mietvertrag
mit diesem Zusatz unterschrieben hat und somit auch die Möglichkeit hatte, diesen
Zusatz zu prüfen und zu beanstanden und dies aber bei Vertragsschluss nicht getan
hat, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien auf ein in der Art auszulegenden
Zusatz auch verständig haben. Und zwar mit der Folge, dass bei Abweichung dies nicht
zu einer Mangelhaftigkeit führen sollte.
Aus der Formulierung des Mietvertrages kann insbesondere nicht gefolgert werden, dass
eine Eigenschaft zugesichert werden sollte, nämlich dass die Wohnung eine Wohnfläche
von 75 qm hat. Hierauf kam es der Klägerin ersichtlich auch nicht an, da sie nach
Besichtigung der Wohnung augenscheinlich keinen Wert auf die tatsächliche Größe der
Wohnung gelegt hat. Sie hat die Wohnung nicht angemietet, weil die Wohnung über 75
qm verfügen sollte.
Es kam auf den Inhalt des nachgelassenen Schriftsatzes vom 27.12.2006 nicht an.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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