Urteil des AG Potsdam vom 17.01.2007

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Gericht:

AG Potsdam

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

23 C 465/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 27 Abs 1 Anl 3 BVO 2, § 535

Abs 2 BGB, § 556 Abs 1 BGB

Wohnraummiete: Umlagefähigkeit der Kosten von

"Versicherungen" und der Reinigung des Glasdachs, der

Regenrinnen, Lichtschächte und Jalousien sowie zulässige

Erhöhung des Vorauszahlungsbetrages

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.028,51 € zzgl. Zinsen in Höhe von fünf

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 17.01.2007 zu zahlen.

Die Klage wird im übrigen abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 35 % und die Beklagte 65 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von

jeweils 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die andere Partei vor

Beginn der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger vermieten an die Beklagte beginnend ab 01.08.2003 die in Vorderhaus

Erdgeschoss rechts gelegene Wohnung. Gem. § 4 des Mietvertrages vereinbarten die

Parteien eine Nettomiete in Höhe von 789,95 €. Die Parteien vereinbarten weiterhin:

„3. Zusätzlich zu der zu Ziffer 1 a bzw. 1 b vereinbarte Miete (Nettomiete) trägt der

Mieter sämtliche Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten

Berechnungsverordnung. Für die kalten Betriebskosten hat der Mieter zur Zeit

monatliche Vorauszahlungen zu leisten in Höhe von insgesamt 112,48 €.“

§ 4 des Mietvertrages enthält folgend die Formulierung:

„Die gesamten Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten setzen sich wie folgt

zusammen:“

Hiernach sind 17 Positionen aufgeführt, wobei die Position zu Ziffer 7 (Kosten des

Betriebes des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges), 15 (Kosten des Betriebes

der Gemeinschaftsantennenanlage, des Betriebes der mit einen Breitbandkabelnetz

verbundenen privaten Verteileranlage); 16 (Kosten des Betriebes der maschinellen

Wascheinrichtung) gestrichen sind.

Weiterhin vereinbarten die Parteien:

„Der Vermieter ist berechtigt, Vorauszahlungen nach einer Abrechnung durch Erklärung

in Textform und angemessen auf den voraussichtlichen Jahresbedarf zu erhöhen und

verpflichtet sich, jährlich abzurechnen.“

Unter dem 28.11.2005 ließen die Kläger über die Hausverwaltung über die

Betriebskosten für den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2004 abrechnen. Die Abrechnung

endete mit einer Nachforderung in Höhe von 715,88 €, hierauf hat die Beklagten 150,46

€ gezahlt. Ebenfalls mit Schreiben vom 28.11.2005 wurde unter Bezugnahme auf die

Nebenkostenabrechnung vom 28.11.2005 die Erhöhung der Vorauszahlungen auf

monatlich 175,00 € erklärt.

Unter dem 07.11.2006 rechnete die Hausverwaltung der Kläger über die Betriebskosten

01.01. bis 31.12.2005 ab. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung in Höhe von

328,81 € .

Mit der Klage werden die erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen ab 01.01.2006 bis

30.11.2006, die restliche Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr

2004 und die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 geltend

gemacht.

Nach Ansicht der Kläger hätten die Parteien vertraglich vereinbart, dass sämtliche

Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf

den Mieter umlegbar sind, hierin seien auch die Kosten des Kabelanschlusses

einbezogen. Die Streichung erfolgte nur bezüglich der Positionen für die

Vorausleistungen gefordert werden.

Bezüglich der Positionen Reinigung der Regenrinne, Jalousien und Lichtschächte gebe es

keine ausdrückliche Vereinbarung. Wegen der Streichung von Ziffer 15 zu § 4 Nr. 3 des

Mietvertrages sei die Umlage der Kosten des Kabelanschlusses gerade nicht vereinbart.

Die oben genannten Positionen könnten somit weder für das Jahr 2004 noch für das Jahr

2005 auf die Beklagte umgelegt werden. Die Abrechnung für die Jahre 2004 und 2005

seien auch bezüglich der Position „Versicherung“ unwirksam. Diese Formulierung

entspreche nicht den formellen Anforderungen einer Betriebskostenabrechnung.

Vielmehr sei für die Wirksamkeit der Umlage die Übereinstimmung einer Kostenposition

mit den gesetzlichen Begriffen der Betriebskostenverordnung erforderlich. Die

Erhöhungserklärung vom 28.11.2005 erfülle nicht die gesetzlichen Voraussetzungen der

hierfür maßgeblichen Regelung des § 560 Abs. I BGB, im übrigen sei die Beklagte

mangels Verpflichtung zur Nachzahlung auf die Nebenkostenabrechnung zu höheren

Vorauszahlungen nicht verpflichtet.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in der zuerkannten Höhe begründet, im übrigen ist sie

unbegründet.

Die Kläger haben Anspruch auf Umlage der Positionen Versicherungen, Glas-

/Hausreinigung und Kabelanschluss. Dagegen besteht kein Anspruch auf Umlage der

Kosten für die Reinigung der Regenrinne, Lichtschächte und Jalousien.

Die Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß, denn sie enthalten eine

Zusammenstellung der Gesamtkosten, der Umlageschlüssel, die auf den Mieter

entfallenden Anteile sowie die geleisteten Vorauszahlungen.

Die Kläger können vereinbarungsgemäß die Kosten der Sach- und

Haftpflichtversicherung auf die Beklagte umlegen, was diese letztlich nicht bestreitet.

Dass diese Position lediglich unter den Begriff „Versicherung“ in die Abrechnungen

eingestellt wurde ist auf Grund der Erläuterung der Kläger und der Tatsache, dass

andere Versicherungskosten nicht eingestellt wurden unschädlich. Die Position

Glasreinigung bezieht sich nach den unbestritten gebliebenen Erläuterungen der Kläger

auf die Reinigung eines Glasdachs, welches ebenso Bestandteil des Hauses ist wie

Hausflure, dort befindliche Treppen, Fenster und Hauseingangstüren, die der

Hausreinigung unterliegen.

Die Parteien haben ausdrücklich vereinbart, dass sämtliche Betriebskosten im Sinne der

Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Mieter umlagefähig sind.

Die Tatsache, dass die Beklagte hierauf zunächst keine Vorauszahlungen zu leisten hat,

hebt diese Vereinbarung nicht auf.

Dagegen hätten die Parteien Betriebskosten, die unter Ziffer 17 sonstige Betriebskosten

fallen, ausdrücklich vereinbaren müssen, damit sie auf den Mieter umgelegt werden

können. Dies gilt nach obergerichtlicher Rechtssprechung für die Kosten der

Dachrinnenreinigung. Für die Reinigungskosten der Lichtschächte und Jalousien kann

nichts anderes gelten.

Damit war die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 um 83,63 € und um 166,72 €

zu kürzen und die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 um 185,50 €. Unter

Berücksichtigung der auf die Betriebskostenabrechnung 2004 geleisteten Zahlung in

Höhe von 150,46 € verbleibt ein Zahlungsbetrag in Höhe von 316,07 €. Auf die

Betriebskostenabrechnung 2005 hat die Beklagte 143,31 € zu zahlen.

Die Kläger waren nach der vertraglichen Vereinbarung berechtigt, höhere

Betriebskostenvorauszahlungen zu verlangen, wie auch gem. § 560 Abs. IV BGB. Nach

der Abrechnung für das Jahr 2004 vom 28.11.2005, die nach den obigen Ausführungen

formell ordnungsgemäß ist, waren die Kläger berechtigt, die Erhöhung der

Vorauszahlungen in Textform zu erklären. Eine Begründung hierfür sieht das Gesetz

nicht vor.

Auf Grund der Tatsache, dass die Beklagte auf die Abrechnung für das Jahr 2004 565,42

€ nachzuzahlen hatte, waren die Kläger berechtigt eine um 51,83 € erhöhte

Vorauszahlung monatlich zu verlangen. Denn verteilt auf zwölf Monate ergibt sich ein

Betrag in Höhe von 47,12 € zu dem ein Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % verlangt

werden kann. Somit war die Beklagte verpflichtet für den Zeitraum 01.01. bis 30.11.2006

570,13 € zu zahlen.

Die Kläger haben Anspruch auf Prozesszinsen gem. § 291 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. I, 708 Nr. 11, 711

ZPO.

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