Rechtsanwalt Mathias Münch

Am 13.06.2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie in Kraft getreten. Es bringt zahlreiche und teilweise wesentliche Änderungen des Verbraucherrechts mit sich und betrifft nicht mehr nur Warenlieferungen und Dienstleistungen, auch Maklerverträge unterliegen nunmehr dem Widerrufsrecht, sofern sie mit Hilfe von Kommunikationsmitteln wie Internet, E-Mail, Telefon, Fax etc. oder außerhalb von Geschäftsräumen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen werden.

Von KATRIN DITTERT und MATHIAS MÜNCH,
Rechtsanwälte und Fachanwälte für Miet- und WEG-Recht

1. Was hat sich verändert?

Wichtig für Immobilienmakler: Bislang war umstritten, ob Maklerverträge vom Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen betroffen sind, da ausdrücklich nur Warenlieferungen und „die Erbringung von Dienstleistungen“ genannt waren und Maklerverträge nicht zu einer Dienstleistung verpflichten, sondern als Verträge eigener Art angesehen werden. Dieser Streit hat sich erledigt, denn der neue § 312b BGB enthält keine Einschränkung des Vertragstyps mehr, so dass Maklerverträge jetzt ebenfalls betroffen sind.

Fernabsatz ist ein Geschäftsabschluss unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Internet, E-Mail, Fax, Telefon und moderne Kommunikationswege, aber auch Brief und Katalogbestellung) im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebssystems, § 312c BGB. Maklerverträge werden sehr häufig auf diesem Weg geschlossen.

Anders als bisher spricht das Gesetz nunmehr statt von „Haustürgeschäft“ von einem Geschäftsabschluss „außerhalb von Geschäftsräumen“. Daher ist künftig jeder Vertrag, der außerhalb der Geschäftsräume (Maklerbüro) abgeschlossen wird, belehrungspflichtig und widerrufbar – also die meisten, weil Makler schon aus Zeit- und Praktikabilitätsgründen mit dem Auftraggeber vor Ort, also am Vermietungs- oder Verkaufsobjekt, den Vertrag abschließen möchten. Nicht hiervon umfasst sind alle unentgeltlichen Verträge. Hat der Makler also einen Verkäuferauftrag ohne Vergütung vereinbart und soll die Provision vom Käufer gezahlt werden, gelten die Regelungen nicht.

Die Widerrufsfrist beträgt jetzt einheitlich 14 Tage. Allerdings ist das unbefristete Widerrufsrecht weggefallen: Nach maximal einem Jahr und 14 Tagen ab Vertragsschluss erlischt das Widerrufsrecht gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB, auch wenn keine Widerrufsbelehrung erfolgt ist.

Kein Widerrufsrecht besteht für notariell beurkundete Verträge. Somit kann auch eine Provisions-Klausel im Grundstückskaufvertrag vom Käufer nicht widerrufen werden. Ob die Maklerklausel dem Makler ein eigenes Recht auf Provision verschafft, hängt von der Formulierung im Vertrag und den Belehrungen durch den Notar ab.

Makler und andere Dienstleister sollten ihr Augenmerk auf § 356 Abs. 4 BGB legen. Danach erlischt das Widerrufsrecht,

• wenn die Dienstleistung vollständig erbracht ist,
• der Verbraucher dem Beginn der Ausführung ausdrücklich zugestimmt hat,
• der Verbraucher bestätigt hat, dass er von dem Verlust seines Widerrufsrechts Kenntnis hat und
• mit der Leistung nicht begonnen wurde, bevor der Verbraucher vorab seine Zustimmung gegeben und Kenntnis vom Verlust des Widerrufsrechts bestätigt hat. (Hierzu später unter 3. mehr)

Hinzuweisen ist noch auf den Wertersatz nach § 357 Abs. 8 BGB: Widerruft der Verbraucher den Vertrag und hatte er ausdrücklich verlangt, dass der Unternehmer mit der Leistung beginnt, kann der Unternehmer wie bisher Wertersatz für die bereits erbrachte Leistung fordern. Über den Wert eines unvollständigen Nachweises oder einer nicht abgeschlossenen Vermittlung entscheidet im Zweifel ein Gericht. Der Verbraucher sollte erklären:

„Ich verlange ausdrücklich, dass Sie mit der beauftragten Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnen.“

2. Informationspflichten nach Art. 246 und 246a EGBGB

Die Widerrufsfrist beginnt nicht, bevor der Verbraucher in Textform, z.B. per E-Mail, über das Widerrufsrecht nach Art. 246 Abs. 3 EGBGB belehrt wurde, am besten mit der Muster-Widerrufsbelehrung. Da der Unternehmer im Widerrufsfall Wertersatz nach § 357 Abs. 8 BGB verlangen kann, enthält die Muster-Widerrufsbelehrung auch hierzu Informationen. Außerdem muss der Verbraucher über „die wesentlichen Eigenschaften der Dienstleistungen“, die Identität und Kontaktdaten des Unternehmers und über die weiteren Vertragsbedingungen informiert werden. Unabdingbar bleibt, dass der Makler den potentiellen Kunden unmissverständlich und leicht wahrnehmbar auf Provisionspflicht und -höhe hinweist.

All diese Hinweise und Informationen sollten spätestens mit dem Vertragsschluss übermittelt werden, nur dann beginnt die Widerrufsfrist mit Vertragsschluss. Für die Widerrufsbelehrung schreibt das Gesetz die Textform vor. Es bietet sich also an, die Muster-Widerrufsbelehrung, das Muster-Widerrufsformular und die weiteren Informationen nach Art. 246a § 1 EGBGB in einer Auftragsbestätigung per E-Mail an den Kunden zu senden. Dass der Kunde die Auftragsbestätigung mit allen Informationen und Belehrungen erhalten hat, kann der Makler vor Gericht beweisen, wenn der Kunde ebenfalls per E-Mail reagiert. Ansonsten sollte sich der Makler die Widerrufsbelehrung und ihren Zugang bei nächster Gelegenheit gegenzeichnen lassen.

In Immobilienportalen werden Maklerverträge oft so geschlossen, dass der Kunde aus einem provisionspflichtigen Angebot heraus ein Kontaktformular mit seinen Daten ausfüllt und der Makler hierauf reagiert, z.B. ein Exposé an den Kunden sendet. Zu Beweiszwecken sollte darauf hingewirkt werden, dass der Kunde eine Checkbox anklicken muss, dass er die Widerrufsbelehrung zur Kenntnis genommen hat; ferner sollte die Widerrufsbelehrung als Link hinterlegt werden (ähnlich dem üblichen AGB-Link). Problematisch ist, dass die meisten Immobilienportale z.Zt. nur eine allgemeine Widerrufsbelehrung anbieten, obwohl die Belehrung die individuellen Kontaktdaten des Unternehmers enthalten muss. In jedem Fall lautet die Empfehlung, dass der Kunde anschließend zusätzlich eine Auftragsbestätigung mit Widerrufsbelehrung erhält.

Widerrufsbelehrung
Widerrufsrecht

Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen.

Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag des Vertragsschlusses.

Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns [hier ist der Name, die Anschrift und gegebenenfalls die Telefaxnummer und E-Mail-Adresse des Unternehmers durch den Unternehmer einzufügen] mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist.

Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden.

Folgen des Widerrufs

Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, einschließlich der (falls angefallen) Lieferkosten (mit Ausnahme der zusätzlichen Kosten, die sich daraus ergeben, dass Sie eine andere Art der Lieferung als die von uns angebotene, günstigste Standardlieferung gewählt haben), unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet.

Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistung während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht.

Muster-Widerrufsformular

(Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück.)

- An [hier ist der Name, die Anschrift und gegebenenfalls die Telefaxnummer und E-Mail-Adresse des Unternehmers durch den Unternehmer einzufügen]:
- Hiermit widerrufe(n) ich/wir (*) den von mir/uns (*) abgeschlossenen Vertrag über den Kauf der folgenden Waren (*)/die Erbringung der folgenden Dienstleistung (*)
- Bestellt am (*)/erhalten am (*)
- Name des/der Verbraucher(s)
- Anschrift des/der Verbraucher(s)
- Unterschrift des/der Verbraucher(s) (nur bei Mitteilung auf Papier), Datum

3. Verlust des Widerrufsrechts

§ 356 Abs. 4 BGB enthält den für Makler besonders wichtigen Verlust des Widerrufsrechts bei vollständiger Erbringung der Dienstleistung. „Dienstleistung“ ist hierbei weit auszulegen, so dass auch der Maklervertrag hierunter fällt. Vollständig erbracht ist eine Nachweisleistung, wenn dem Kunden das Objekt mitgeteilt und er in die Lage versetzt wurde, mit dem Verkäufer direkt zu verhandeln und abzuschließen. Das kann unmittelbar nach Vertragsschluss erfolgen, indem der Makler ein Exposé oder eine E-Mail mit den Objekt- und Verkäuferdaten übermittelt. Beim Vermittlungsauftrag ist die Sache schwieriger. Beendet ist der Auftrag wohl erst, wenn der Vertrag erfolgreich verhandelt wurde und die Parteien abschlussbereit sind. Anders als im bisherigen Recht muss der Maklervertrag nicht mehr von beiden Seiten erfüllt sein; Erfüllung durch den Makler genügt.

Der Verbraucher verliert sein Widerrufsrecht durch vollständige Erbringung der Maklerleistung aber nur, wenn er zugestimmt hatte, dass der Makler mit der Leistung sofort beginnt, also z.B. ein Exposé zusendet, und wenn er erklärt hat, dass er Kenntnis vom Verlust des Widerrufsrechts bei vollständiger Leistung hat. Der Makler muss also bewerkstelligen, dass der Verbraucher – per Checkbox in einem Internet-Kontaktformular, per E-Mail oder schriftlich – seine Zustimmung zum Beginn der Leistung gibt und seine Kenntnis vom Verlust des Widerrufsrechts bestätigt. Lässt es sich technisch nicht einrichten, dass ein Kontaktformular erst nach Anklicken einer entsprechenden Checkbox abgesendet werden kann, so sollte der Verbraucher in der anschließenden Auftragsbestätigung auf § 356 Abs. 4 BGB hingewiesen werden. Der Makler sollte Objekt- und Verkäuferdaten erst herausgeben, wenn der Kunde seine Zustimmung und Kenntnis ebenfalls per E-Mail oder in einer ähnlichen, beweisbaren Form erklärt hat. Die Erklärung könnte wie folgt aussehen:

“Ich stimme ausdrücklich zu, dass Sie sofort mit der Ausführung der beauftragten Leistung beginnen. Ich weiß, dass ich mein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie verliere.”

4. Welche Szenarien sind denkbar?

a) Makler sollten Verträge möglichst persönlich und in Geschäftsräumen zu schließen. Der Verkaufsauftrag des Eigentümers oder der Suchauftrag des Käufers sollten im Büro des Maklers geschlossen werden. Dann ist Verbrauchervertragsrecht nicht anwendbar.

b) Wenn der Verkäufer oder Vermieter den Auftrag im Objekt erteilt, besteht bei einem unentgeltlichen Vertrag kein Widerrufsrecht. Sonst muss der Kunde auf einem von ihm zu unterzeichnenden Formular über das 14-tätige Widerrufsrecht aufgeklärt werden und die Erklärungen nach § 357 Abs. 8 und § 356 Abs. 4 BGB abgeben. Es genügt nicht, dem Verbraucher einen Link auf entsprechende Belehrungen im Internet zu benennen, weil das Gesetz verlangt, dass dem Verbraucher die Informationen „auf einem dauerhaften Datenträger“ zur Verfügung gestellt werden müssen.

c) Meldet sich der Verbraucher auf ein Zeitungsinserat telefonisch, per Fax, Brief oder E-Mail, so liegt ein Fernabsatzvertrag vor. Nun sollte so vorgegangen werden:

• Zunächst sollte der Verbraucher eine E-Mail bzw. Schreiben mit allen Pflichtangaben nach Art. 246, 246a EGBGB, mit Widerrufsbelehrung und Belehrung über den Wertersatz und den Verlust des Widerrufsrechts erhalten.
• Dann: Wünscht der Kunde sofortiges Tätigwerden des Maklers, sollte ihm ein vorbereitetes Antwortschreiben abverlangt werden, in dem er die Erklärungen nach § 357 Abs. 8 und § 356 Abs. 4 BGB abgibt.

d) Bei Immobilieninseraten auf der eigenen Homepage hat der Makler alle Gestaltungsmöglichkeiten in der Hand. Das Abschicken des Kontaktformulars sollte nur möglich sein, wenn dem Kunden die Widerrufsbelehrung per Link zur Verfügung gestellt wird und er diese durch Anklicken einer Checkbox bestätigt. Das Inserat auf der Homepage kann so gestaltet sein, dass der Kunde auch gleich die Erklärungen nach § 357 Abs. 8 und § 356 Abs. 4 BGB anklicken kann.

e) Inseriert der Makler in einem Immobilienportal, so gilt dasselbe wie bei einer Anzeige auf der eigenen Homepage. Mit Anbietern wie Immobilienscout24, Immonet, Immowelt usw. muss geklärt werden, wie Kontaktformulare rechtssicher neu so gestaltet werden, dass ein Anklicken der Widerrufsbelehrung und der Erklärungen nach § 357 Abs. 8 und § 356 Abs. 4 BGB möglich sein muss, dass automatisierte Auftragsbestätigungen versandt werden und dass das Muster-Widerrufsformular die individuellen Kontaktdaten des Maklers enthält. Ein Standardtext genügt nicht, da der Kunde dem nicht entnehmen kann, wohin er seinen Widerruf zu richten hat.

f) Wenn der Maklervertrag erst bei Besichtigung der Immobilie unterzeichnet wird, sollten die Widerrufsbelehrung und der Muster-Widerrufstext auf einem Vordruck ausgehändigt werden. Außerdem sollte sich der Makler auf einem gesonderten Formular bestätigen lassen, dass der Kunde die Widerrufsbelehrung (im Wortlaut nochmals abdrucken!) erhalten hat und die Erklärungen nach § 357 Abs. 8 und § 356 Abs. 4 BGB abgibt. Solche Erklärungen gehören aber nicht in den Maklervertrag.

Veröffentlicht in: Das Grundeigentum Heft 14/2014, S. 920

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