Ist nach der Teilungserklärung zum Verkauf bzw. zur Veräußerung von Wohnungseigentum eines Miteigentümers die „Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer“ erforderlich, genügt die schriftliche Zustimmung von mehr als der Hälfte der Miteigentümer nicht. Das Grundbuchamt darf den Nachweis über einen in der Eigentümerversammlung gefassten Mehrheitsbeschlusses verlangen.
OLG Hamm, Beschl. v. 16.7.2015 – I-15 W 294/15
(AG Lünen – LÜ-2491-20)
GBO § 71 Abs. 1, § 72, WEG § 12 Abs. 1, § 23 Abs. 1, § 23 Abs. 3
Das Problem Der Erwerber einer Eigentumswohnung legt vor dem OLG Hamm Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes ein, das ihn aufgefordert hatte, vor der Eigentumsumschreibung den Nachweis der gemäß Teilungserklärung i.V.m. § 12 Abs. 1 WEG erforderlichen Veräußerungszustimmung zu erbringen. Die Teilungserklärung bestimmt, dass ein Miteigentümer sein Wohnungs- bzw. Teileigentum nur mit „Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer“ verkaufen darf. Der Erwerber hatte lediglich einzelne Zustimmungserklärungen von 16 der 30 übrigen Eigentümer vorgelegt, jeweils mit notariell beglaubigter Unterschrift.
Die Entscheidung des Gerichts Das OLG Hamm weist die nach § 71 Abs. 1, § 72 GBO zulässige Beschwerde zurück. Es sei durch Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln, wie die „Mehrheit der übrigen Eigentümer“ zu bestimmen sei. Nach der Auffassung des Gerichts sei nur eine Auslegung möglich, nach der die Zustimmung der Eigentümer einen von den Wohnungseigentümern zu fassenden Beschluss voraussetzt. Die Entscheidung über die Ausübung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG sei ein Gegenstand der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Da die Teilungserklärung den Wohnungseigentümern die Entscheidung über die Zustimmung oder Ablehnung überlasse, könne diese Entscheidung im Wege eines Beschlusses der Eigentümer gefasst werden. Beschlüsse seien entweder gem. § 23 Abs. 1 WEG im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung zu fassen; nach der Teilungserklärung genüge dazu die einfache Mehrheit der übrigen Eigentümer. Oder der Beschluss werde schriftlich gem. § 23 Abs. 3 WEG gefasst; das sei aber nur möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen. Die Vorlage der schriftlichen, notariell beglaubigten Zustimmungserklärungen der Mehrheit der Eigentümer genüge nicht, zumal diese Zustimmungen nicht im Rahmen einer Beschlussinitiative nach § 23 Abs. 3 WEG erteilt wurden.
Konsequenzen für die Praxis § 12 WEG sieht Veräußerungsbeschränkungen ausdrücklich dergestalt vor, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum an die Zustimmung „anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten“ gebunden werden kann. Üblich ist die Zustimmung durch den Verwalter, durch einen Teil der Eigentümer (z.B. Verwaltungsbeirat) oder durch die übrigen Eigentümer. Verlangt die Teilungserklärung die Zustimmung der übrigen Eigentümer, so genügt nach überwiegender Auffassung keine Mehrheitsentscheidung, vielmehr ist die Zustimmung aller übrigen Miteigentümer in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten/Kümmel WEG, 11. Auflage, § 12 Rn. 12 m.w.N.; a.A. Bärmann/Klein WEG, 12. Auflage, § 12 Rn. 23), entweder durch allstimmigen Beschluss in der Eigentümerversammlung, durch schriftlichen Umlaufbeschluss oder durch notariell beglaubigte Einzelzustimmungen aller (übrigen) Eigentümer. Sieht die Teilungserklärung – wie vorliegend – die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Eigentümer vor, ohne das Verfahren dieser mehrheitlichen Willensbildung genauer zu regeln, soll nach der hier besprochenen Entscheidung eine Mehrheitsentscheidung nur in der Eigentümerversammlung herbeizuführen sein, nicht aber durch Einzelzustimmungen einer Mehrheit der übrigen Eigentümer. Dieses Ergebnis erscheint keineswegs zwingend. Wenn man mit dem OLG Hamm die Auffassung vertritt, dass eine Veräußerungszustimmung nur im Beschlusswege erteilt werden kann, ist für einen schriftlichen Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG konsequenterweise Einstimmigkeit zu fordern. Erst kürzlich hatte das LG München I entschieden, dass ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer sowohl zum Umlaufverfahren selbst als auch zum Beschlussantrag voraus (LG München I v. 20.4.2015 – 1 S 12462/14 WEG). Für jeden Eigentümer muss also erkennbar sein, dass von ihm eine verbindliche Entscheidung und nicht lediglich eine unverbindliche Meinungsäußerung verlangt wird (OLG Celle v. 8.6.2006 – 4 W 82/06, NZM 2006, 784), und jeder Eigentümer muss auch diesem Prozedere zustimmen.
Beraterhinweis Verlangt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für den „Verkauf“ von Wohnungs- bzw. Teileigentum eine Zustimmung, so ist der Eigentumsübergang aufgrund einer Schenkung zustimmungsfrei (KG v. 17.8.2010 – 1 W 97/10, MietRB 2010, 329 = MDR 2011, 93). Anders, wenn die „Veräußerung“ einer Zustimmung bedarf: In diesem Fall ist auch die Übertragung im Wege der Schenkung von der Veräußerungsbeschränkung erfasst (KG v. 24.5.2012 – 1 W 121/12, MietRB 2012, 300 = MDR 2012, 1401).
RA FAMuWR FABauArch Mathias Münch, BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin
Veröffentlicht in: Der Miet-Rechtsberater MietRB 2015, 332
Quelle des Artikelbildes: © Kurt Michel / pixelio.de
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