Häufig behalten sich Bauträger und teilende Eigentümer vor, später noch Gemeinschaftsflächen wie Keller und Stellplätze einzelnen Wohnungen zuzuordnen. Das Kammergericht in Berlin hatte zu entscheiden, ob hierzu auch Stellvertreter mit Vollmacht des Eigentümers befugt sind.
KG, Beschl. v. 14.10.2014 – 1 W 358/14
Gebäude, in denen sich Wohnungen und/oder Gewerbeeinheiten befinden können in Wohnungseigentum und Teileigentum geteilt werden, indem der Eigentümer (im Volksmund: „Hausbesitzer“) vor dem Notar eine Teilungserklärung abgibt und der Notar diese beurkundet. Es gilt dann das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In sich abgeschlossene Einheiten – das Bauamt erteilt die hierzu notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung – können dann in Eigentumswohnungen bzw. im Sondereigentum stehende Gewerbeeinheiten umgewandelt werden. Alle anderen Flächen, die also nicht im Sondereigentum stehen, bleiben im Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG).
Gemeinschaftseigentum als Sondernutzungsrecht
Eine Besonderheit des Gemeinschaftseigentums ist, dass seine Benutzung einvernehmlich durch alle Eigentümer, d.h. durch Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG, geregelt werden kann. Gemeinschaftliche Räume und Flächen können einzelnen Eigentümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden, z.B. Stellflächen, Carports, Kellerabteile, Dachbodenräume oder Gartenanteile. Solche Sondernutzungsrechte wirken nur dann auch gegen den Rechtsnachfolger eines Sondernutzungsrechts, also gehen z.B. auf den Käufer und Erwerber einer Eigentumswohnung über, wenn das Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eingetragen ist.
Sondernutzungsrechte können nachträglich begründet werden
Da Sondernutzungsrechte durch Vereinbarung aller Eigentümer begründet werden können, kann auch bereits die Teilungserklärung Sondernutzungsrechte enthalten. Wie in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall kann dem teilenden Eigentümer vorbehalten werden, später Sondernutzungsrechte zu bestimmen, also z.B. Kellerräume einzelnen Eigentumswohnungen zuzuordnen.
Darf Grundbucheintragung durch Stellvertreter bewilligt werden?
Die Besonderheit des dem Kammergericht vorliegenden Falles war, dass nicht der Eigentümer selbst, sondern ein Bevollmächtigter das Sondernutzungsrecht bewilligt und dessen Eintragung beantragt hatte. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung mit der Begründung, das Zuweisungsrecht stehe nur dem Eigentümer, nicht aber einem bevollmächtigten Dritten zu. Anders sah die Sache das Kammergericht: Stellvertretung sei bei allen Rechtsgeschäften möglich, die nicht höchstpersönlich ausgeübt werden müssen. Die Formulierung in der Teilungserklärung, dass der teilende Eigentümer das Recht zur Zuweisung eines Kellers hat, verbiete nicht, dass der Eigentümer als Rechtsinhaber einen Stellvertreter mit der Abgabe der Willenserklärung bevollmächtigt. Das Grundbuchamt muss das Sondernutzungsrecht nun eintragen.
Rechtsanwalt Mathias Münch
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin
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