Wendet sich der Kaufinteressent nach erfolgtem Nachweis durch einen Makler an einen zweiten vom Verkäufer beauftragten Makler, so bleibt er dem ersten Nachweismakler provisionspflichtig, wenn es nicht zu einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs gekommen ist.
OLG Hamm, Urt. v. 27.2.2014 – 18 U 111/13
(LG Bochum – 3 O 138/13)
BGB §§ 652, 654
Das Problem:
Der Kaufinteressent und spätere Beklagte meldet sich auf eine Immobilienanzeige in einem Internetportal per E-Mail. Die Anzeige enthielt den Hinweis, dass eine Provision von 3,75% des Kaufpreises erwartet würde. Der Makler, später Kläger, teilt die Objektanschrift mit, führt eine Besichtigung durch und stellt seine Bemühungen dann ein, da der Beklagte nicht den geforderten Kaufpreis bieten wollte. Daraufhin wendet sich der Beklagte an einen zweiten, vom Verkäufer beauftragten Makler, zahlt diesem eine Provision und erwirbt das Objekt. Das LG Bochum weist die Klage des Maklers ab, da der Makler mitgeteilt hatte, das Objekt nicht mehr anzubieten, und der Anspruch auch wegen Doppeltätigkeit des Maklers verwirkt sei.
Die Entscheidung des Gerichts:
Das Berufungsgericht gibt dem Kläger Recht. Durch die Kontaktaufnahme des Beklagten habe dieser einen Maklervertrag angeboten, den der Kläger angenommen habe. Der Nachweis liege darin, dass der Kläger dem Beklagten die Objektanschrift mitgeteilt und den Eintritt in Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer ermöglicht habe. Der Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und späterem Vertragsabschluss sei nicht unterbrochen. Das hätte dann der Fall sein können, wenn der Käufer seine Kaufabsicht oder der Verkäufer seine Verkaufsabsicht aufgegeben hätte und der letztlich doch abgeschlossene Kaufvertrag ausschließlich auf die Bemühungen eines zweiten Maklers zurückzuführen wäre. Das sei hier nicht der Fall. Vielmehr baue der Vertragsschluss auf dem Nachweis des Klägers und den daraufhin geführten Verhandlungen auf. Das Auftreten eines zweiten Maklers und das Aufstocken des Angebots um 10.000 € ließen den Kausalzusammenhang und den Provisionsanspruch des ersten Maklers nicht entfallen. Auch sei keine Verwirkung eingetreten, da dem Nachweismakler grundsätzlich die Doppeltätigkeit erlaubt sei. Auch die Mitteilung des Klägers, der Verkäufer sei vom Auftrag zurückgetreten und das Objekt könne nicht mehr angeboten werden, begründet keine vorsätzliche oder leichtfertige Verletzung der Interessen des Beklagten und keine Verwirkung analog § 654 BGB.
Konsequenzen für die Praxis:
Die Entscheidung zeigt noch einmal lehrbuchartig, wie durch eine Anzeige in einem Internetportal (=invitatio ad offerendum), die elektronische Kontaktaufnahme des Kaufinteressenten (=Angebot) und Mitteilung der Objektdaten oder Vereinbarung eines Besichtigungstermins (=Annahme) ein Maklervertrag zustande kommt (hierzu ausführlich: Münch, MietRB 2013, 132). Voraussetzung für das Zustandekommen des Maklervertrages bei dieser Konstellation ist, dass bereits die Immobilienanzeige einen unmissverständlichen Hinweis auf die Provisionserwartung enthält, so dass der Interessent in Kenntnis dieses Provisionsverlangens die Maklerleistung in Anspruch nimmt (st.Rsp.: BGH v. 3.5.2012 – III ZR 62/11, MietRB 2012, 231 = MDR 2012, 829 = GE 2012, 897). Die Entscheidung stellt nochmals klar, dass eine Mitursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Hauptvertrages ausreicht. Wenn dem Interessenten das Objekt durch einen Makler nachgewiesen wurde, die Verhandlungen aber zu nächst scheitern und erst später infolge von Nachverhandlungen mit einem zweiten Makler Erfolg haben, ist in der Regel der Kausalzusammenhang nicht unterbrochen (BGH v. 14.12.1959 – II ZR241/58, MDR 1960, 283 = NJW 1960, 476; Ibold Maklerrecht, 2. Aufl. 2009, Rn. 109). Zu einer Unterbrechung kommt es insbesondere nicht, wenn die Nachverhandlungen, die die letzte Ursache für den Hauptvertragsabschluss gewesen sein mögen, auf der Vorarbeit des ersten Maklers aufbauen (Hamm/Schwerdtner Maklerrecht, 6. Aufl. 2012, Rn. 554). Eine neue Kausalkette kann in Gang gesetzt werden, wenn der Verkäufer nach dem Scheitern der Verhandlungen die Immobilie zunächst vom Markt nimmt und der Interessent später von einem anderen Makler erfährt, dass das Objekt wieder zum Verkauf steht (BGH v. 20.3.1991 – IV ZR 93/90, NJW-RR 1991, 950; BGH v. 18.1.1996 – III ZR 71/95, MDR 1996, 786 = ZMR 1996, 248).
Beraterhinweis:
Die genauen Umstände des zweiten Maklervertrages sind in der Entscheidung nicht mitgeteilt geworden. Gegenüber dem zweiten Makler wäre der Einwand der Vorkenntnis zu prüfen gewesen, sofern ein reiner Nachweismaklervertrag vorgelegen hat.
RA FAMuWR Mathias Münch, BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin
Veröffentlicht in: MietRB 2014, 232
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