Rechtsanwalt Mathias Münch

Ist eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums zwingend geboten, so müssen die Eigentümer der Maßnahme zustimmen. Die Kosten der Sanierung tragen alle Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen. Wirtschaftliche Schwierigkeiten einzelner Eigentümer spielen keine Rolle, entschied der Bundesgerichtshof.

BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14

Zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehörten 3 Eigentumswohnungen, von denen eine – die Kellerwohnung – infolge starker Feuchtigkeit unbewohnbar war. Die Sanierung hätte 54.500 Euro gekostet. Dem wollten die anderen beiden Eigentümer, die anteilig 24.000 € bzw. 17.500 € tragen hätten müssen, nicht zustimmen. Die Eigentümerin der Kellerwohnung hätte nur 13.000 € tragen müssen. Das Amtsgericht gab der klagenden Eigentümerin der Kellerwohnung Recht und sprach ihr sogar Schadensersatz für die Verzögerung der Sanierungsarbeiten zu. Das Landgericht hob die Entscheidung auf und urteilte für die Beklagten, der BGH wiederum hob die Berufungsentscheidung auf und urteilte wie die erste Instanz – zugunsten der Eigentümerin der unbewohnbaren Wohnung. Wie kam es zu diesem Hin und Her?

Keine Opfergrenze bei notwendiger Sanierung!

Das Berufungsgericht meinte, die Sanierungskosten seien so hoch, dass die „Opfergrenze“ der Beklagten überschritten sei. Zwar könne die Klägerin ihre Wohnung dauerhaft nicht nutzen, auch bestehe die Gefahr einer Substanzschädigung des Gebäudes insgesamt. Aber der Nutzen der Feuchtigkeitssanierung wiege den Nachteil – die hohen Kosten – nicht auf. Der Werterhalt des Gebäudes sei nicht von so hohem Interesse, da die Beklagten immerhin ihre jeweiligen Wohnungen nutzen konnten. Außerdem seien die Beklagten schon alt und zudem finanzschwach. Schließlich hätte die Klägerin es ja selbst zu vertreten, eine sanierungsbedürftige Wohnung erworben zu haben, da sie sie nicht im Vorhinein sachverständig habe begutachten lassen.

Dem widersprach der Bundesgerichtshof: Eine Opfergrenze gibt es nicht, soweit nur die sofortige Vornahme einer Instandsetzungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Bei einer Modernisierung des Gemeinschaftseigentums mag es eine „Opfergrenze“ geben, so dass sich ein Eigentümer, der wegen der hohen Modernisierungskosten zum Verkauf gezwungen wäre, gegen die Modernisierung wehren könnte (§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG). Bei notwendigen Instandsetzungen gilt das aber nicht.

Ordnungsmäßige Verwaltung: Wenn die Sanierung erforderlich ist, muss saniert werden

Das Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Grundsatz der „ordnungsmäßigen Verwaltung“ nach § 21 Abs. 3 – 5 WEG. Ordnungsmäßig ist eine Verwaltung u.a., wenn notwendige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschlossen und ausgeführt werden, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG. Wie die Sanierung ausgeführt wird und ob höherwertiger oder günstiger, entscheiden die Eigentümer durch Beschluss; sie haben insoweit Gestaltungsspielraum. Kosten und Nutzen dürfen durchaus gegeneinander abgewogen werden. Ist aber eine Wohnung aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum unbewohnbar, so muss Abhilfe geschaffen werden. Der betroffene Eigentümer hat Anspruch auf die Sanierung und auf Übernahme der Kosten durch Sonderumlage. Liegt dagegen ein Mangel am Sondereigentum vor, muss sich der Betroffene selbst behelfen.

Schnell handeln, sonst Schadensersatz

Sind der Keller und das Fundament von Feuchtigkeit betroffen, ist schnelles Handeln angesagt. Die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, so § 16 Abs. 2 WEG, soweit die Eigentümergemeinschaft nichts anderes beschlossen hat. Der BGH meint: Genauso wenig wie die Eigentümer der Dachgeschosswohnung allein die Dachsanierung bezahlten müssen, müssten die Inhaber der Kellerwohnung die Kosten der Feuchtigkeitssanierung der Kellerwände allein tragen. Verzögern und verhindern einige Eigentümer eine Beschlussfassung über die Sanierung, so tragen sie den Schaden, der durch den Zeitverzug entsteht.

Rechtsanwalt Mathias Münch
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin

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Quelle des Artikelbildes: © Fersing / pixelio.de