Das Dach und alle tragenden Bauteile eines Gebäudes, das in Teil- und Wohnungseigentumseigentum aufgeteilt ist, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch für die Dachkonstruktion einer Garage, die ansonsten dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zugeordnet ist.
BVerfG v. 28.7.2014 – 1 BvR 1925/13
Ein verheerendes Urteil stellten die Karlsruher Verfassungsrichter dem Amtsgericht Euskirchen aus. Dort war ein Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern von der falschen Abteilung entschieden worden und noch dazu derartig “rechtsfehlerhaft”, dass das Bundesverfassungsgericht das Willkürverbot (Art. 3 Abt. 1 GG) verletzt sah.
Beiden Parteien war jeweils zu Ihrer Eigentumswohnung eine Garage als Sondereigentum zugeordnet. Im Zuge vorgerichtlicher “Streitigkeiten” beschmierte ein Eigentümer ein zu beiden Garagen gehörendes Verblendstück mit Farbe. Der Schadensersatzklage des anderen Eigentümers wurde vom Amtsgericht stattgegeben. Was kann daran falsch sein?
Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?
Schadensersatz für die Beschädigung einer Sache steht grundsätzlich dem Eigentümer zu. Ist ein Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt (§ 8 Wohnungseigentumsgesetz), so steht nur das Sondereigentum an der Wohnung dem jeweiligen Eigentümer zu, das Gemeinschaftseigentum dagegen allen Eigentümern gemeinschaftlich. Für die Geltendmachung von Rechten am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Eigentümergemeinschaft zuständig, nicht der einzelne Eigentümer.
Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist mitunter schwierig und Gegenstand zahlreicher Gerichtsentscheidungen. Nach § 5 Abs. 2 WEG können die Teile eines Gebäudes, “die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind”, nicht zum Sondereigentum gehören. Die Dachkonstruktion und die tragenden Wände des Gebäudes gehören damit zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Dass die betroffene Dachverblendung Gemeinschaftseigentum ist, war für das Bundesverfassungsgericht derartig offensichtlich, dass es das Amtsgerichts-Urteil für “unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar” hielt. Im Ergebnis hätte also die Eigentümergemeinschaft klagen müssen.
Sonderzuständigkeit für WEG-Sachen
Das Amtsgericht hätte die Klage der Eigentümerin der betroffenen Garage nicht nur abweisen, sondern es zuvor an die zuständige Abteilung abgeben müssen. Der Anspruch auf den gesetzlichen Richter, Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG, beinhaltet auch, dass WEG-Sachen von der zuständigen WEG-Abteilung entschieden werden und nicht von der Abteilung für allgemeine Zivilsachen. Eine WEG-Sache liegt in den in § 43 WEG beschriebenen Fällen vor, u.a. auch bei Streitigkeiten zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem einzelnen Wohnungseigentümer.
Dass er gar nicht zuständig ist, hatte der Amtsrichter erst nach der mündlichen Verhandlung herausgefunden. Hierzu das Bundesverfassungsgericht: “Die zu späte Verschaffung der erforderlichen Rechtskenntnisse berechtigt ein Gericht nicht, sehenden Auges falsche Entscheidungen zu treffen.” Deutlicher geht es nicht.
Rechtsanwalt Mathias Münch
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin
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