Rechtsanwalt Mathias Münch

Betriebskosten können im Urkundenprozess doch eingeklagt werden!

Kurzmeldung

BGH, Urteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14

Wenn pünktlich zu Weihnachten vielen deutschen Haushalten die Betriebskostenabrechnungen für das Vorjahr ins Haus flattern und kräftige Nachzahlungen fällig werden, landet so mancher Fall vor Gericht. Mancher Vermieter macht es sich leicht und klagt im Urkundenprozess. Doch ist das überhaupt zulässig?

Ja, sagt der Bundesgerichtshof und bestätigt damit die Berufungsentscheidung des LG Darmstadt. Der Urkundenprozess soll eine schnelle und auch kostengünstige Entscheidung ermöglichen, weil Zeugen- und Sachverständigenbeweise nicht möglich sind: Streitige Anspruchsvoraussetzungen müssen durch Urkunden bewiesen werden. Nachteil für den Mieter: Meint er, bestimmte Betriebskostenpositionen seien falsch, weil z.B. Heizkostenverteiler nicht korrekt funktionierten, die Hausreinigung, Gartenpflege oder Schneebeseitigung nicht ausgeführt wurde oder weil der Hausmeister nicht greifbar war, so kann der Mieter dass in der Regel nicht beweisen. Denn über solche Tatsachenbehauptungen liegen selten Urkunden vor. Dasselbe Problem ergibt sich, wenn der Mieter wegen Mängeln die Miete mindert und eine Überzahlung gegen die Betriebskostenabrechnung rechnet: Auch Mängel können meist nicht mit Urkunden bewiesen werden. Viele Mietrechtler und auch Richter an Amtsgerichten halten Betriebskostenklagen für unzulässig; auch in dem vorliegenden Fall die erste Instanz. Das Argument ist, der Vermieter müsste jede einzelne Position der Betriebkostenabrechnung beweisen, was mittels Urkunden ebenfalls überwiegend nicht möglich ist.

Falsch! Bewiesen werden muss grundsätzlich nur, was bestritten ist. Offenkundige oder unbestrittene Tatsachen müssen nicht belegt werden. Es muss darum noch nicht einmal theoretisch möglich sein, unstreitige Tatsachen mit Urkunden zu beweisen. Hierzu der BGH: „Vielmehr bedürfen unstreitige, zugestandene oder offenkundige Tatsachen auch im Urkundenverfahren … keines Beweises und somit auch keiner Urkundenvorlage.” Hoffentlich kommt diese Erkenntnis jetzt auch bei den Instanzgerichten an!

Rechtsanwalt Mathias Münch
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