Wärmeschutz durch WDVS, Isolierglasfenster, Dämmung der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke, moderne Brennwerttherme statt Kohleofen – Energetische Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden.
LG Berlin, Beschl. v. 29.7.2015 – 65 S 144/15
Das Landgericht Berlin hatte über bauliche Maßnahmen im Rahmen einer Duldungsklage gegen einen modernisierungsunwilligen Mieters zu entscheiden. Der Vermieter wollte die vorhandenen Holzkastenfenster durch doppelverglaste Isolierglas-Kunststofffenster austauschen, die Kohleöfen in den Wohnräumen entfernen und eine Gasetagenheizung mit Heizkörpern in allen Räumen einschließlich Küche und Bad einbauen. Der Mieter weigerte sich, die Maßnahmen zuzulassen, und der Vermieter klagte auf Duldung. Das Amtsgericht Köpenick gab dem Vermieter Recht; das Landgericht beabsichtigt, die Berufung des Mieters zurückzuweisen.
Was ist eine Modernisierung?
Mieter haben gemäß § 555d Abs. 1 BGB Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, soweit sie ordnungsgemäß mit 3-monatigem Vorlauf angekündigt sind und keine unzumutbare Härte darstellen. Zu dulden sind insbesondere „bauliche Veränderungen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder
durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.“
Energetische Modernisierung muss nicht „warmmietenneutral“ sein
Die Pflicht zur Duldung der Baumaßnahmen besteht auch dann, wenn die nachfolgende Umlage der Modernisierungskosten (Mieterhöhung nach § 559 BGB) hoch ausfällt. Denn wenn die Modernisierungsmieterhöhung für den Mieter eine Härte bedeutet, kann er die Mieterhöhung, nicht aber die Baumaßnahmen selbst ablehnen, § 559 Abs. 4 BGB. Im Rahmen dieser Härtefallprüfung sind die Modernisierungskosten gegen die zu erwartenden Einsparungen bei den Heizkosten abzuwägen. Überwiegt die Kostenumlage die Heizkosteneinsparung erheblich und ist das für den Mieter unzumutbar, kann der Mieter die Mieterhöhung ablehnen. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Kosten einer energetischen Modernisierung vollständig durch eine Ersparnis bei den Heizkosten aufgefangen werden muss, die Modernisierungsmaßnahme also von Anfang an „warmmietenneutral“ sein muss. Manche Gerichte begrenzen die Mieterhöhung aber auf 200 – 300% der Energieeinsparung – obwohl eine solche Obergrenze keine Stütze im Gesetz findet (Blümmel Grundeigentum 2002, 1244)!
Nachhaltige Energieeinsparung: Das Wieviel ist nicht entscheidend
In der Entscheidung des LG Berlin vom 29.7.2015 lagen die U-Werte der Isolierglasfenster mit 1,2 bis 1,3 W/m²K weit unter den U-Werten der alten Fenster (2,6 – 2,8). Anschaulich formuliert das Gericht: „Der Wärmedurchgangskoeffizient ist ein Maß für die Wärmedurchlässigkeit eines Bauteils. Je niedriger der U-Wert desto höher die Wärmedämmung des Bauteils. Bezogen auf den Wärmeschutz finden Wärmeverluste durch Wärmeleitung statt, je höher der U-Wert ist.“ Da die alten Fenster einen höheren Wärmeverlust hätten als die geplanten Kunsttofffenster, trete mit der Modernisierung eine nachhaltige Einsparung von Endenergie ein. Für die energetische Modernisierung komme es nicht auf das Ausmaß der Verbesserung an. Außerdem sei es eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung, dass nun auch die Küche und das Bad eine Heizung erhalten. Als Gebrauchswerterhöhung werde auch angesehen, wenn Kohleöfen durch eine Gasetagenheizung ersetzt würden. Denn dann müsse der Mieter keine Kohle kaufen, einlagern und in die Wohnung tragen, Asche entsorgen, den Ofen reinigen usw., sondern könne mit einem jederzeit verfügbaren Energieträger heizen, ohne Schmutz und Mühe in Kauf nehmen zu müssen.
Praxistipp: Energetische Modernisierungen sind eine politisch und rechtlich hoch umstrittene Angelegenheit. Nur durch eine perfekt formulierte Modernisierungsankündigung kann der Vermieter die Duldungspflicht und den reibungslosen Ablauf der Bauarbeiten sicherstellen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass Mieter die Arbeiten behindern oder sogar mittels einstweiliger Verfügung gegen die Modernisierung vorgehen. Vermieter sollten in jedem Fall die Hilfe eines auf das Modernisierungsrecht spezialisierten Fachanwalts zu Rate ziehen.
Rechtsanwalt Mathias Münch
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin
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