Bei Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es immer wieder zum Streit über die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung.
Das Landgericht Hamburg-Wandsbek hatte nun als Berufungsinstanz über die Ordnungsgemäßheit von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung zu entscheiden,,durch die die Errichtung eines Fahrradständers auf einem konkreten Tiefgaragenstellplatz genehmigt und den entsprechenden Miteigentümern L. dort die Aufstellung zweier Elektrofahrräder gestattet, ferner die Entfernung eines Zauns um den Spielplatzbereich beschlossen wurde.
Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat die Beschlüsse für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die beschlossene Genehmigung der von den Miteigentümern L. installierten Fahrradständer auf dem Stellplatz in der Tiefgarage widerspreche den in der Teilungserklärung bei zutreffender Auslegung enthaltenen Zweckbestimmungsregelungen. Eine Öffnungsklausel enthalte die Teilungserklärung nicht. Ein Stellplatz sei nach dem nächstliegenden Wortsinn wie auch nach den Definitionen der Garagenverordnung (GarVO) und der HBauO zum Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt. Daran gemessen sei die Befestigung eines Fahrradständers und das Aufstellen von Fahrrädern eine Zweckentfremdung. Hinzu komme, dass hierdurch auch ein Befahren der Stellplatzfläche mit einem PKW unmöglich gemacht werde. Dies gelte in entsprechender Weise für die beschlossene Genehmigung der Aufstellung zweier Elektrofahrräder. Der gefasste Beschluss, den Zaun um den Spielplatz ersatzlos entfernen zu lassen, komme einer Entwidmung gleich. Dadurch werde der Sache nach eine Instandsetzung abgelehnt und eine Nutzung als Spielplatz nicht mehr ermöglicht.
Das Landgericht Hamburg-Wandsbek hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen, da die beschlossene Genehmigung der von den Miteigentümern L. installierten Fahrradständer zwecks Abstellens von Elektrofahrädern auf dem Stellplatz in der Tiefgarage nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Dies ist der Fall, wenn im Beschlusswege eine von einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter abweichende Nutzung genehmigt wird, weil die Wohnungseigentümer Gebrauchsregelungen nur insoweit durch Mehrheitsbeschluss treffen können, als keine Vereinbarung gemäß § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht. Dies ist hier jedoch der Fall.
Auch nach Ansicht des Landgerichts enthält die Teilungserklärung eine Zweckbestimmung, weil darin der Rahmen der zulässigen Nutzung der Flächen festgelegt wird. In der Teilungserklärung werden die Flächen als „Tiefgaragenstellplatz“ bezeichnet. Dies ist nach dem Wortlaut und nächstliegendem Sinn dahingehend zu verstehen, dass diese Flächen als Abstellplatz für Kraftfahrzeuge dienen sollen. Bei der Auslegung einer Zweckbestimmung in einer Teilungserklärung ist – entsprechend den Auslegungsgrundsätzen für den Grundbuchinhalt – auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Danach dient eine Tiefgarage dem Abstellen von Kraftfahrzeugen. Ob sich dies auch aus den Regelungen der Garagenverordnung (GarVO) ergibt, weil gemäß § 2 Abs. 9) GarVO Stellplätze als „Flächen, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen…dienen“ definiert sind und ob deshalb die Nutzung als Fahrradabstellplatz nicht zulässig ist, kann letztlich dahinstehen, weil es vorliegend um die Auslegung der Teilungserklärung nach den o.g. Maßstäben und Kriterien geht. Ebenso wenig kommt es daher darauf an, ob und welche öffentlich-rechtlichen Vorgaben in Bezug auf die Errichtung von KfZ-Stellplätzen es nach der HBauO (noch) gibt und wie dort die Begriffe definiert werden (§ 48 HBauO: „Stellplätze für Kraftfahrzeuge“ sowie „Fahrradplätze“). Das Landgericht ist zudem der Meinung, dass allerdings auch die Regelungen der GarVO und der HBauO die o.g. Auslegung stützen.
Soweit die Beklagten geltend machen, an dem betreffenden Tiefgaragenstellplatz sei Sondereigentum begründet worden, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Auch der Gebrauch des Sondereigentums unterliegt den durch eine Zweckbestimmung gesetzten Grenzen zulässig. Gemäß der Teilungserklärung ist insoweit unter dem Titel „Instandhaltung Sondereigentum“ auch geregelt, dass Gemeinschaftsflächen („Abstellflächen für Kraftfahrzeuge“) nicht zu Lagerzwecken verwandt bzw. „zweckentfremdet“ werden dürfen.
Die Nutzung als Fahrradabstellplatz mit einem auf dem Boden befestigten Bügel ist bei generalisierender Betrachtung auch nicht weniger störend oder beeinträchtigend als die Nutzung als Kraftfahrzeugstellplatz. Dabei kann dahinstehen, ob dies schon deshalb der Fall ist, weil das Befahren der Stellplatzfläche mit einem PKW aufgrund des Bügels nicht ungehindert möglich ist. Dies mag bei einer dem einzelnen Stellplatzinhaber zugewiesenen Sondereigentumsfläche hinnehmbar sein. Jedenfalls aber ist aufgrund des baulichen Eingriffs in den im Gemeinschaftseigentum stehenden Boden der Tiefgarage die Genehmigung der Nutzung durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich. Ebenso wie ein sich im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG haltender Gebrauch nicht durch Mehrheitsbeschluss verboten werden darf, kann umgekehrt ein über den Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehender Gebrauch nicht durch Mehrheitsbeschluss erlaubt werden.
Auch der gefasste Beschluss, den Zaun um den Spielplatz ersatzlos entfernen zu lassen, war für ungültig zu erklären, denn auch dieser Beschluss widerspricht den Regelungen der Teilungserklärung.
So wird in der in der Teilungserklärung in Bezug genommenen Abgeschlossenheitsbescheinigung ausdrücklich eine Spielfläche „Kleinkinder“ ausgewiesen. Diese bedarf aufgrund baurechtlicher Vorgaben einer Abgrenzung gegenüber Gefahrenquellen, wie z.B. Straßen. Der Beschluss, den Zaun ersatzlos zu entfernen, kommt der Ablehnung einer Instandsetzung und damit einer Entwidmung gleich. Dies kann nicht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses erfolgen. Auf die Frage, wie die Fläche in der Vergangenheit genutzt wurde und ob sich dort ein Kinderspielplatz befand, kommt es dabei nicht an.
LG Hamburg, Urteil vom 17.06.2015 – 318 S 167/14