Der Vermieter hat bei Zahlungsverzug des Mieters die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. So räumt § 554 I BGB dem Vermieter ein solches Kündigungsrecht dann ein, wenn der Mieter mit der Zahlung einer Summe im Umfang von zwei oder mehr Monatsmieten länger als zwei Tage in Verzug ist. Diese für Fälle außerordentlicher Kündigung einschlägige Regelung hält der Bundesgerichtshof aber für Fälle der ordentlichen Kündigung von Mitverhältnissen für nicht anwendbar. Hier erachtet der Gesetzgeber nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch eine unerheblichere Zahlungspflichtverletzung als ausreichend, um das Mietverhältnis zu kündigen. Der BGH geht in diesem Zusammenhang von einem Rückstand von mindestens einem vollen Monatsmietenbetrag aus.
Der ordentlich gekündigte Mieter kann nach Meinung des BGH im Gegensatz zum außerordentlich gekündigten Mieter die Kündigung nicht dadurch abwenden, dass er, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt worden ist, innerhalb von zwei Monaten den Mietrückstand ausgleicht. Der BGH stellt bei seiner Beurteilung auf die Schutzfunktion des § 554 I BGB ab, die den außerordentlich Gekündigten vor einer durch die Kündigung verursachten Obdachlosigkeit schützen soll. In den Fällen ordentlicher Kündigung sieht der BGH diese Schutzfunktion wegen der Einräumung der Kündigungsfristen für nicht relevant an.
BGH, Urteil v. 10. Oktober 2012, VIII ZR 107/12
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05.12.2012