Der Bundesfinanzhof hat in einer aktuellen Entscheidung zur Besteuerung von Immobilien Stellung genommen. Mit Urteil vom 9. Juli 2014 entschied er, dass der Anteilserwerb an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft wegen mittelbarer Änderung des Gesellschafterbestandes dann grunderwerbsteuerpflichtig ist, wenn der beim Veräußerer verbleibende Anteil aufgrund getroffener Vereinbarungen wirtschaftlich dem Erwerber zuzurechnen ist.
Übertragung von Gesellschaftsanteilen an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft
Dem Urteil (Az II R 49/12) lag ein Sachverhalt mit einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft zugrunde. Das Halten und Verwalten von Immobilien in einer Personengesellschaft bietet zahlreiche Vorteile, insbesondere im Hinblick auf die Übertragung von Grundstücken, Häusern, Wohnungen etc. auf die nächste Generation sowie zur Bündelung von Vermögenswerten und dem Schutz vor dem Zugriff unerwünschter Dritter (Gläubiger, Finanzamt, Schwiegerkinder etc.).
Nicht ganz einfach sind Fragen im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer, wenn die Immobilien im Eigentum einer Gesellschaft stehen. Ändert sich der Gesellschafterbestand einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft, greift die Grunderwerbsteuer, wenn 95 Prozent der Gesellschaftsanteile innerhalb von fünf Jahren unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter übergehen.
In dem vom BFH zu entscheidenden Fall hielt der Erwerber nach dem Geschäft 94,4 Prozent der Anteile. Außerdem bekam er eine Kaufoption für die restlichen Anteile und die Gewinne auf diesen Restanteil wurden ihm abgetreten. Hierin sah das zuständige Finanzamt insgesamt einen vollständigen Gesellschafterwechsel und forderte entsprechend Grunderwerbsteuer.
BFH gibt dem Finanzamt bzgl. Grunderwerbsteuer Recht
Hierüber kam es zum Streit, der schließlich vor dem Finanzgericht und dann beim BFH landete. Dieser bestätigte die Auffassung des Finanzamtes. Aufgrund der Vereinbarungen zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber, sei der Erwerber vollsträndiger wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks geworden. Die Tatsache, dass dem Veräußerer noch das Stimmrecht hinsichtlich des Restanteils verblieb, sei - so das Gericht - wirtschaftlich bedeutungslos. Alle Risiken und Chancen zukünftiger Veränderungen des Wertes der Immobilien in der Gesellschaft würden schließlich vom Erwerber getragen.Finanzbehörden und BFH stellen also auf das wirtschaftliche Eigentum ab. Dies kann vom zivilrechtlichen Eigentum abweichen. Der Fall zeigt, wie wichtig es bei Fragen zur Besteuerung von Immobilien ist, alle in Betracht kommenden Probleme zu kennen. Gerade wenn Häuser, Grundstücke etc. in einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft gehalten werden, ist eine Zusammenarbeit des Steuerberaters bzw. Rechtsanwalts für Steuerrecht mit einem Fachanwalt für Gesellschaftsrecht geboten.