Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil die Rechte von Mietern beim Erwerb von vermieteten Wohnraum durch Personengesellschaften gestärkt. Eine Eigenbedarfskündigung durch eine Gesellschaft sei grundsätzlich möglich, allerdings nur unter Einhaltung der dreijährigen Kündigungs-Sperrfrist.
Nach über 30 Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt
Der betroffene 70 Jahre alte Mieter hatte im Jahr 1981 von einer Vorgängerin der jetzigen Wohnungsgesellschaft eine Vierzimmer-Wohnung in Frankfurt am Main gemietet. Im Jahr 2015 ist dann eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin und Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten. Nur fünf Monate später kündigte die Gesellschaft wegen Eigenbedarfs einer ihrer Gesellschafter das Mietsverhältnis. Der Mieter bezweifelte den von der Gesellschaft geltend gemachten Eigenbedarf und klagte gegen die Kündigung.
In allen Vorinstanzen konnte der Mieter bisher Erfolge feiern.
Grund: Die Gesellschaft habe die gesetzliche Sperrfrist nicht eingehalten.
Eigenbedarfskündigung ja – aber unter welchen Voraussetzungen?
Die nun ergangene Entscheidung des BGH konkretisiert erneut die Bedingungen, unter denen auch für eine Personengesellschaft eine Eigenbedarfskündigung in Frage kommt.
Die Richter stellten klar, dass es der Gesellschaft zwar an sich möglich sei, sich in Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag auf Eigenbedarf einer ihrer Gesellschafter zu berufen. In diesem Fall sei aber bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist die Kündigung unwirksam. Auf eine Klärung der Vorinstanzen, ob tatschlich Eigenbedarf vorläge, komme es daher nicht mehr an. Vielmehr befasste sich der BGH mit der Frage des gesetzgeberischen Willens eines neu eingeführten Paragraphen im Immobilienrecht (§577a Abs. 1a BGB)
„Münchener Modell“ führt zur Kündigung langjähriger Mieter
Hintergrund des Rechtstreites ist nämlich das sogenannte „Münchener Modell“. Bei diesem verzichtet eine Gesellschaft oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kündigt sie den betreffenden Mietraum wegen Eigenbedarfs und umgeht so die einschlägige Kündigungssperre bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Mit der Einführung des §577a Abs. 1a BGB hatte der Gesetzgeber versucht, eine solche Umgehung zu unterbinden.
Gesetzgeber hat Schutz von Wohnraummietern durch das Immobilienrecht im Sinn
Die Richter am BGH gehen in ihrer Entscheidung aber noch weiter. Der Gesetzgeber bezwecke mit der Neueinführung der Vorschrift im Immobilienrecht jeglichen Umgehungstatbestand der Sperrfrist für Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstückes an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu unterbinden.
Damit stellte der BGH abschließend klar, dass der vorgesehene Kündigungsschutz beim Erwerb vermieteter Wohnungen durch eine Gesellschaft nicht notwendig eine beabsichtigte Wohnungsumwandlung, wie es der Paragraph eigentlich vorsehe, erfordere. Für das Eingreifen der dreijährigen Sperrfrist reiche vielmehr jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstückes aus, auch ohne eine beabsichtigte Wohnungsumwandlung.
Damit ist das Urteil ein deutliches Signal in Richtung Kündigungsschutz von Wohnraummietern.
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