Wenn aus einer erwarteten Rückzahlung dann doch eine saftige Nachzahlung wird, bezweifeln Mieter oft die Richtigkeit ihrer Nebenkostenabrechnung – mal zu Recht und mal zu Unrecht.
Das aber lässt sich erst mithilfe der Belege klären, die sich beim Vermieter befinden. Unstreitig haben Mieter ein Einsichtsrecht. Aber wann, wo und in welcher Form ist der Einblick zu gewähren?
Zulässige Abwälzung der Nebenkosten auf Mieter
Eigentlich sind die Kosten für Heizung, Wasser, Hausmeister, Kanalisation, Müllgebühren etc. Sache des Eigentümers. In den meisten Mietverträgen ist aber geregelt, dass ein Großteil der Nebenkosten von den Mietern zu tragen ist.
Das ist zulässig und zumeist auch sinnvoll, insbesondere für die verbrauchsabhängigen Kosten. Schließlich hat es der Mieter in der Hand, wie sparsam er mit dem Wasser umgeht oder wie sehr er die Heizung aufdreht und wie hoch die entstehenden Kosten letztlich sind.
Einsichtsrecht in die Belege beim Vermieter
Bei einer Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter müssen Vermieter jährlich über die entstandenen Nebenkosten abrechnen und ihren Mietern eine entsprechende Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Die zugrunde liegenden Belege müssen nicht beigefügt sein, dürfen aber vom Mieter eingesehen werden. Wo und in welcher Form das allerdings zu geschehen hat, ist gesetzlich nicht geregelt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) besteht das Einsichtsrecht regelmäßig dort, wo sich die Belege tatsächlich befinden – nämlich am Sitz bzw. Wohnort des Vermieters oder gegebenenfalls bei der Hausverwaltung.
Mieter können dagegen nicht verlangen, dass ihnen die Originalunterlagen in den eigenen vier Wänden zur Verfügung gestellt werden. Auch haben sie grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihnen Kopien der Belege nach Hause schickt.
Versand von kopierten Belegen nur im Ausnahmefall
Andererseits darf die Einsichtnahme durch die örtliche Beschränkung nicht faktisch unmöglich gemacht werden. Das haben Gerichte bereits mehrfach klargestellt.
Liegen beispielsweise nach einem Studienplatzwechsel und Umzug des Mieters mehrere hundert Kilometer zwischen den ehemaligen Vertragsparteien, kann der Vermieter im Einzelfall eben doch zur Übersendung von Belegkopien verpflichtet sein.
Gleiches entschied das Amtsgericht (AG) Dortmund vor einiger Zeit im Fall einer 82-jährigen sehbehinderten Mieterin. Auch sie durfte auf die Zusendung kopierter Belege bestehen. Das gleiche Gericht entschied nun eine weitere Fallvariante zugunsten der Mietpartei.
Keine Verweisung auf weiter entfernten Hauptsitz
Der Mieter lebte in einer größeren Wohnanlage, die aus einer Reihe mehrstöckiger Gebäude bestand. Auf insgesamt mehr als 8700 Quadratmeter Wohnfläche befanden sich dabei über 100 Appartements.
Innerhalb dieser Anlage betrieb die Vermieterin auch ein sogenanntes Stadtteilbüro mit wöchentlichen Mietersprechstunden. Dort verlangte der Mieter mehrfach die Belegeinsicht. Die Großvermieterin erklärte jedoch, dies sei nur an ihrem rund 16 Kilometer entfernten Hauptsitz in der Nachbarstadt möglich.
Der zuständige Richter am AG Dortmund sah das anders. Es spreche nichts dagegen, die Belegeinsicht in dem von der Vermieterin in der Wohnanlage selbst betriebenen Büro durchzuführen. Die Verbringung der Originalunterlagen dorthin sei ohne größeren Aufwand möglich und daher nicht zu viel verlangt. Im Übrigen könnten auch noch weitere Bewohner Interesse an einer Einsicht haben.
Der Verweis auf eine lediglich in der Nachbarstadt bestehende Einsichtsmöglichkeit – trotz des Büros und der Sprechstunde vor Ort – widerspreche daher Treu und Glauben.
(AG Dortmund, Urteil v. 03.02.2015, Az.: 423 C 8722/14)
Armin Dieter Schmidt
Rechtsanwalt und Redakteur bei anwalt.de
Artikel
18.05.2015