Rechtsanwältin Simone Weber

Airbnb, Wimdu: Abmahnung und sogar fristlose Kündigung drohen

AirBnB, Wimdu oder ähnliche Vermietportale boomen. Fällt das unter reinen Besuch, ist es eine erlaubnispflichtig Untervermietung oder gar eine unzulässige Weitervermietung bei der eine Kündigung droht?

Besuch kann ein Mieter in seiner Wohnung grundsätzlich immer empfangen. Hier hat er gegenüber dem Vermieter auch nur eine Anzeigepflicht wenn eine gewisse Dauer überschritten wird, so dass nicht mehr von einem reinen Besuch auszugehen ist. Von Besuch auszugehen ist jedenfalls dann nicht mehr, wenn Anzeichen auf eine Untervermietung deuten, z.B. wenn der Untermieter einen eigenen Namen an der Klingel oder dem Briefkasten angebracht hat. Da bei der Vermietung über Vermietportale aber eine Miete eingekommen wird, fällt das keinesfalls unter reinen Besuch.

Könnte es eine Untervermietung sein und eine pauschale Genehmigung des Vermieter, z.B. im Mietvertrag selbst, zur Untervermietung würde dann diese Vermietung abdecken?

Eine klassische Untervermietung liegt dann vor, wenn die Wohnung oder besser ein Teil der Wohnung auf unbestimmte Zeit oder für einen befristeten Zeitraum gegen Zahlung von Entgelt an Dritte überlassen wird. Hierfür ist grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Diese vorherige Zustimmung ist durch den Vermieter auch grundsätzlich zu erteilen, wenn der Mieter an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse hat und keine Gründe gegen die Untervermietung sprechen. Ohne Zustimmung des Vermieters ist eine Untervermietung stets unzulässig und eine Pflichtverletzung. Deshalb droht dem Mieter dann eine Abmahnung und in Folge dann sogar eine Kündigung wenn er ohne Zustimmung weiter untervermietet.

Deshalb muss der Mieter bei einer klassischen Untervermietung jedenfalls folgendes beachten:
• der Mieter muss dem Vermieter rechtzeitig mitteilen, wer der Dritte ist und aus welchen Gründen er untervermieten will, d.h. das berechtigte Interesse des Mieters muss nachvollziehbar durch ihn dargestellt werden,
• der Mieter muss die Wohnung auch weiterhin selbst zu Wohnzwecken nutzen
• Der Mieter hat keinen Anspruch, auf die Weitervermietung der gesamten Wohnung;
• der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben; dies kann in wirtschaftlichen aber auch in persönlichen Umständen begründet sein, z.B.
– Notwendigkeit der Erzielung von Nebeneinkünften aufgrund Auszug oder Tod eines Familienmitgliedes, der bisher Mietzins mitgezahlt hat.
– Gründung eines Lebensgemeinschaft mit einem Dritten
• dieses Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein

Die Vermietung von Wohnungen über Airbnb ist allerdings keine klassische Untervermietung!

Dies hat der BGH am 08.01.2014, Az. VIII ZR 210/13 bereits entschieden: Die tageweise Überlassung von Räumen an Touristen stelle keine klassische Untervermietung dar, sondern eher eine kommerzielle Weitervermietung und hierfür sei eine besondere Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. In diesem Fall hatte der Mieter die Räume auch im Internet präsentiert mit der Überschrift „Bed & Breakfast“, Fotos hierzu veröffentlicht und die Umgebung angepriesen.

Laut BGH reicht es also eben gerade nicht aus, wenn der Vermieter z.B. im Mietvertrag seine generelle Zustimmung zur einer Untermietung erteilt hat. Vielmehr bedarf es für die Vermietung z.B. über Airbnb einer besonderen Zustimmung des Vermieters, die sich gerade auf eine solche Vermietung an Touristen etc. bezieht. Hierauf besteht dann allerdings kein Anspruch des Mieters, da diese eher kommerzielle Nutzung grundsätzlich eine Zweckentfremdung der Wohnung darstelle.

Dies bedeutet für Mieter, dass Sie bei ihrem Vermieter in jedem Fall eine ausdrückliche Zustimmung dazu einholen müssen, dass eine Vermietung ihrer Wohnung an Touristen oder sonstige interessierte Mieter über die Vermietportale wie Airbnb, Wimdu etc. gestattet wird. Selbst wenn im Mietvertrag eine pauschale Genehmigung zur Untervermietung vorliegt, ist diese nämlich nicht ausreichen.

Das LG Berlin hat im Februar 2015, Az. 67 T 29/15, im Rahmen einer Kostenentscheidung dann konsequenterweise auch festgestellt, dass Vermietung der Wohnung durch den Mieter über „airbnb“ an Touristen die fristlose Kündigung rechtfertigt, wenn ein Mieter die Wohnung über das Internetportal “airbnb” an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung des Vermieters dies weiter betreibt.

Wenn der Mieter nicht zuvor die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung eingeholt habe, sei die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen vertragswidrig, wie sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 8. Januar 2014 – Aktenzeichen VIII ZR 210/13 bereits ergibt.

Dies sei ein derart schwerwiegenden Pflichtverstoß, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten sei. Dies gelte selbst dann, wenn, wenn Mieter nach der Abmahnung durch den Vermietung seine Wohnung weiterhin im Internet anbiete, aber es nach der Abmahnung nicht mehr zu einer Überlassung an Dritte gekommen sei. Der Mieter bringe durch die Anzeige auf dem Vermietportal unmissverständlich zum Ausdruck, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen entgegen dem Willen des Vermieters auch in Zukunft fortzusetzen.

Dies ist ein vertragswidriges Verhalten und eine gravierende Pflichtverletzung und stellt einen verhaltensbedingten Grund zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB dar. Zudem hatte der Mieter in diesem Fall sogar die gesamte Wohnung weitervermietet, was ohnehin kein Fall der Untervermietung mehr ist.

Es handelt sich bei der oben ausgeführten Entscheidung zwar  zunächst nur um eine Entscheidung in einem konkreten Fall. Allerdings ist zu vermuten, dass auch andere Gerichte sich dieser Auffassung anschließen werden.

Dies bedeutet dann in der Konsequenz, dass alle Mieter ohne spezielle Zustimmung des Vermieters zur Vermietung über Airbnb mit einer fristlosen Kündigung rechnen müssen. Insbesondere müssen die Mieter dann aber auch darauf achten, dass sie jedwede Anzeigen in den Vermietportalen löschen und nicht weiter vermieten.

Es ist allen Mietern, die ihre Wohnung zeitweise an Dritte in Vermietportalen anbieten wollen, deshalb nur dringend anzuraten, ihre Vermieter hierüber detailliert zu informieren und sich von den Vermietern genau für diese Form der Weitervermietung die ausdrückliche schriftliche Zustimmung einzuholen.

Worauf müssen Mieter noch achten wenn die ausdrückliche Zustimmung des Vermieter vorliegt?

Der Hauptmieter hat für das Fehlverhalten der Untermieter oder anderweitiger Personen, die die Wohnung unentgeltlich mitnutzen, stets wie für eigenen Fehlverhalten einzustehen. Es haftet also grundsätzlich immer erstmal der Hauptmieter wenn irgendetwas passiert. Dies betrifft sowohl Störungen des Hausfrieden als auch Sachbeschädigungen in der Wohnung oder im Haus selbst. Wird der Hausfrieden durch den Untermieter gestört, lärmende und betrunkene Untermieter die von der Wiesn kommen und im Hausflur grölen oder sogar noch Schlimmeres, sind für anderweitige Mieter ein Ärgernis und so kann der Vermieter auch gegenüber dem Hauptmieter in solchen Fällen selbstverständlich auch eine Abmahnung aussprechen oder im Wiederholungsfall u.U. sogar kündigen.

Vermieter von Privatzimmern, Pensionszimmern oder Ferienwohnungen trifft zudem unter Umständen eine Gewerbeanzeigepflicht gegenüber dem zuständigen Gewerbeamt. Eine Anzeigepflicht besteht nur dann nicht, wenn der geschäftliche Umfang der Vermietung vernachlässigbar gering ist sowie eine klare zeitliche Begrenzung vorliegt. Eine gewerbliche Vermietung wird wohl dann nicht vorliegen, wenn lediglich ein Wohnraum der ansonsten selbst genutzten Wohnung nur über eine kurze Zeit vermietet wird und keine zusätzlichen Leistungen wie Frühstücksservice, Wäschewechsel, Reinigung oder ähnliche Leistungen wie in einem Hotels oder einer Pension angeboten werden. Ob eine solche Bagatellvermietung vorliegt ist immer die Frage des Einzelfalls. Wer Zuhause aber so etwas wie eine Pension mit Frühstücksservice betreibt, oder gar mehrere Wohnungen dauerhaft an Gäste vermietet, muss in jedem Fall gewerbe- und steuerrechtliche Vorschriften beachten. Wird gegen die Gewerbeanzeigepflicht verstoßen, drohen Bußgelder und Unterlassungsanordnungen.

Wenn Wohnungen oder Zimmer mit einer hotel-, pensionsmäßigen Nutzung vorliegen, d.h. Vermieter halten Wohnungen oder Räume zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereit und die Beherbergung soll nicht länger als sechs Monate dauern, wird steuerlich in der Regel von einem Gewerbebetrieb ausgegangen, mit der Folge, dass steuerbare Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen. Auch dies sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.

In größeren Städten wie München, Berlin und Hamburg sind zudem Zweckentfremdungsatzungen zu beachten. Im Rahmen solcher Zweckentfremdungssatzungen soll Wohnraum geschützt werden und deshalb darf Wohnraum nur mit einer Zweckentfremdungsgenehmigung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken dauerhaft genutzt werden. Wer also eine Privatwohnung dauerhaft zur Beherbergung von Gästen nutzt, benötigt dann eine Zweckentfremdungsgenehmigung. Die ungenehmigte Zweckentfremdung kann teuer werden, es droht ein Bußgeld bis zu € 50.000,00.

Insbesondere Eigentümern von Wohnungen, die diese dauerhaft an wechselnde Mieter vermieten wollen, ist dringend anzuraten, im Vorfeld mit ihrem Rechtsanwalt oder Steuerberater abzuklären, ob eine gewerbliche Vermietung vorliegt und eine Gewerbeamtsanzeige notwendig ist. Zudem ob eine Zweckentfremdungssatzung besteht und dann bei der zuständigen Behörde eine schriftliche Bestätigung darüber einzuholen, dass durch die Vermietung kein Verstoß gegen die Zweckentfremdungssatzung vorliegt, sogenanntes Negativattest.

Zu dieser Thematik wurde ich auch von der Wirtschaftswoche interviewt und ein ausführlicher Artikel “Vermieter auf Zeit” ist in der Wirtschaftswoche Nr. 13, ab dem 23.03.2015 am Kiosk erhältlich, nachzulesen.

Rechtsanwältin Simone Weber, München
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Rechtsanwältin Simone Weber, München, Mietrecht, Arbeitsrecht

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