Rechtsanwältin Sandra Voigt

Will ein Vermieter seinen Mieter loswerden, ist das gar nicht so leicht. Schließlich wird dieser durch das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) besonders geschützt. So muss der Vermieter stets ein berechtigtes Interesse bzw. einen wichtigen Grund für die Vertragsbeendigung haben. Das ist unter anderem der Fall, wenn er keine Miete mehr erhält. Allerdings darf eine Kündigung erst ausgesprochen werden, wenn die Zahlungen für mindestens zwei Monate bzw. in Höhe von zwei Monatsmieten ausbleiben. Die meisten Mieter begleichen spätestens jetzt ihre Mietschulden – doch können sie mit diesem Vorgehen ihren „Zwangsauszug“ überhaupt noch vermeiden?

Mietzahlungen erst nach Erhalt der Kündigung

Der Mieter eines Reihenhauses verweigerte – zu Unrecht – seine Zustimmung zur Mieterhöhung durch den Vermieter sowie die Zahlung des höheren Mietzinses. Als er schließlich für die Monate September und Oktober gar keine Mietzahlungen mehr tätigte, reagierte der Vermieter prompt mit einer fristlosen – hilfsweise ordentlichen – Kündigung des Mietverhältnisses.
Die hielt der Mieter jedoch für unwirksam. Er sei nämlich schwer krank geworden und habe bis zu seiner Genesung Ende August im Krankenhaus liegen müssen. Es sei ihm daher gar nicht möglich gewesen, die Mieten für September und Oktober zu überweisen. Obwohl der Mieter unverzüglich nach Erhalt der Kündigung die zwei fälligen Monatsmieten an den Vermieter zahlte, beharrte dieser auf der Vertragsbeendigung. Ferner zog er vor Gericht und verklagte den Mieter auf Räumung sowie Herausgabe des Hauses.

Mieter muss das Reihenhaus räumen

Das LG (Landgericht) Berlin bejahte die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung – der Mieter musste ausziehen.

Fristlose Kündigung ist unwirksam

Soll ein Mietverhältnis nach den §§ 569, 543 BGB fristlos gekündigt werden, benötigt der Vermieter einen wichtigen Grund. Ein solcher liegt unter anderem nach § 543 II Nr. 3a BGB vor: Zahlt der Mieter – wie vorliegend – mindestens zwei Monate lang keine bzw. größtenteils keine Miete, ist es dem Vermieter schließlich nicht mehr zumutbar, an dem Vertragsverhältnis weiter festzuhalten.
Den Mieter trifft die fristlose Kündigung jedoch zumeist sehr hart – muss er doch quasi unverzüglich aus der Wohnung ausziehen und sich eine neue Bleibe suchen. Bei der außerordentlichen Kündigung ist deshalb stets § 569 III Nr. 2 BGB zu berücksichtigen: Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter spätestens innerhalb von zwei Monaten, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt wurde, seine Mietschulden ausgleicht, sog. Schonfristzahlung. Diese Frist hat der Mieter vorliegend zweifellos eingehalten – schließlich hat er die fällige Miete nach Erhalt der Kündigung sofort an seinen Vermieter überwiesen. Damit war die fristlose Kündigung unwirksam.

Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands

Wirksam war jedoch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB. Die Schonfristzahlung nach § 569 BGB lässt nämlich nur die fristlose Kündigung unwirksam werden. Da die Vorschrift bei einer ordentlichen Kündigung aber nicht gilt, spielten die nachträglichen Mietzahlungen hier keine Rolle. Voraussetzung für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung ist stattdessen, dass der Vermieter bei Ausspruch und Zugang der Kündigung ein berechtigtes Interesse hatte. Und das war vorliegend der Fall – der Mieter befand sich mit den Zahlungen für September und Oktober im Rückstand. Wer jedoch seine Miete nicht entrichtet, begeht gemäß § 573 II Nr. 1 BGB eine erhebliche Pflichtverletzung, was wiederum den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Erschwerend wertete der Richter darüber hinaus die unberechtigte Weigerung des Mieters, dem Mieterhöhungsverlangen seines Vertragspartners zuzustimmen, sowie die Nichtzahlung der höheren Miete.

Mietzahlungspflicht auch bei Krankenhausaufenthalt

Ein Vermieter kann nach Erhalt des geschuldeten Geldbetrags mit seinem Mieter vereinbaren, dass die Rechtsfolgen der ordentlichen Kündigung nicht eintreten sollen – er muss aber nicht.
Hält er also weiterhin an der Kündigung fest, handelt er nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn er unverzüglich nach Kündigungsausspruch das geschuldete Geld erhält und der Mieter einen nachvollziehbaren Grund für das vorherige Nichtzahlen der Miete vorweisen kann. Im zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter zwar sofort nach Erhalt der Kündigung seine Schulden beglichen – allerdings keinen Grund für die unterlassenen Überweisungen nennen können. Schließlich musste er sich nur im August stationär in einem Krankenhaus behandeln lassen. Danach war er gesundheitlich wieder fit, um die Mieten für September und Oktober zu zahlen.

(LG Berlin, Urteil v. 16.09.2014, Az.: 67 S 290/14)

Sandra Voigt
Assessorin und Redakteurin bei anwalt.de