Rechtsanwalt Ralf Mydlak

Die Bundesregierung hat sich (mal wieder) eine Modernisierung des Mietrechts vorgenommen. Nach Auffassung der Regierung fördert das geltende Mietrecht die "energetische Modernisierung" des Gebäudebestandes nicht ausreichend. Darüber hinaus hat sie sich eine Verbesserung bei der Vollstreckung von Räumungsurteilen vorgenommen. Verbesserungen sind nach Auffassung der Bundesregierung auch beim Mieterschutz erforderlich, soweit es um die Umwandlung von Miethäusern in Eigentumswohnungen geht. 


Dazu liegt ein Referentenentwurf vor. 

• Zur Erreichung der o.g. Ziele soll das Recht der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen neu geregelt werden. Ein neuer Tatbestand der "energetischen Modernisierung" wird eingeführt. Dabei wird es in der Praxis wohl idR um die Fassadendämmung von Mietwohnungen gehen. Hier soll während der ersten 3 Monate der Bauphase ein Minderungsrecht ausgeschlossen sein. Es verbleibt jedoch bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB mit jährlich elf Prozent durch Mieterhöhung auf die Miete umgelegt werden können.
  
• Zahlt nach bisher geltendem Recht der Wohnraummieter die Kaution nicht, kann der Vermieter auf Zahlung klagen und den Vertrag ordentlich  gemäß § 573 Abs 2 Nr 1 BGB kündigen. Der neue § 569 Abs. 3a BGB soll vorsehen, dass eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Verzugs von zwei Kautionsraten möglich sein wird, ohne dass der Vermieter zuvor den Mieter abmahnen muss.
  
• Hält sich eine andere Person ohne Wissen des Vermieters im Mietobjekt auf, ist die Räumung nach bisherigem Recht problematisch. Mit der geplanten Änderung des § 940a ZPO soll hier Erleichterung verschafft werden. Der neu zu schaffende Absatz 3 ZPO soll es dem Vermieter erlauben vorzeitig eine Räumungsverfügung zu beantragen, wenn der Mieter während eines laufenden Räumungsprozesses die rückständigen Mieten nicht hinterlegt. Die bisher schon weit verbreitete "Berliner Räumung" soll im Gesetz verankert werden.
  
• Schließlich will der Entwurf für einen verbesserten Schutz der Mieter vor Eigenbedarfskündigungen sorgen. Nach bisherigem Recht darf der Eigentümer dem Mieter nicht unmittelbar wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Regional unterschiedlich ist der Mieter zwischen drei und zehn Jahren vor Eigenbedarfskündigungen geschützt. Anders aber, wenn mehrere Gesellschafter ein Miethaus kaufen, die Mietwohnungem wegen Eigenbedarfs kündiguen und diese erst danach in Eigentumswohnungen umwandeln. Der Entwurf will  die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem geschilderten „Münchener Modell“ unterbinden.

Zum Entwurf: hier