Fast jeder hat schon über Schönheitsreparaturen gesprochen, wegen ihnen Auseinandersetzungen erdulden müssen oder sie schlichtweg vor dem Auszug ausgeführt.
Nur den wenigsten Mietern und Vermietern ist klar, welche Schönheitsarbeiten bei vertraglicher Vereinbarung vorzunehmen sind und mit welcher Qualität die Arbeiten auszuführen sind.
Diese Unsicherheit ist die Quelle immerwährender Rechtsstreite. Ein oft auftretendes Problem ist beispielsweise, ob die zu Schönheitsreparaturen verpflichtende Klausel überhaupt wirksam ist und was passiert, wenn die Unwirksamkeit erst im Nachhinein, also nach Auszug aus der Mietwohnung festgestellt wird.
In einer Vielzahl von Fällen sehen die Mietverträge eine sogenannte Abgeltungsklausel vor. Hier besteht die Möglichkeit eine Zahlung an den Vermieter zu leisten, statt die zeitraubenden Schönheitsreparaturen selbst oder mit Familien- und Freundeshilfe zu bewerkstelligen. Oder der Vermieter soll berechtigt sein nach Ablauf einer gewissen Zeit statt der Schönheitsarbeiten, einen Ersatzbetrag zu veranschlagen.
Interessant wird es, wenn beispielsweise 11 Monate nach Auszug festgestellt wird, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist und Beträge zu Unrecht vom Mieter geleistet wurden. Etwa weil der Mietvertrag einen starren Fristenplan für die Arbeiten vorsah.
In einem solchen Fall hat der BGH jüngst entschieden (BGH, Urteil vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 12/12), dass dem Mieter eine Rückforderung verwehrt sei. Die Begründung ist im Kern simpel. Der Anspruch auf Rückzahlung ist verjährt. Verjährt in der kurzen sechsmonatigen Frist des § 548 Abs.2 BGB.
Sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, unterliegen laut BGH der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB. Also auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10). Der achte Zivilsenat ist der Auffassung, es mache keinen Unterschied, ob der Mieter – bei Unwirksamkeit der Klausel – die Schönheitsreparaturen selbst durchführt beziehungsweise durchführen lässt und vom Vermieter schließlich die aufgewendete Summe fordert, oder ob der Mieter an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen zahlt.
Der BGH stellt weiter fest, dass sowohl die geldwerte Sachleistung als auch der Abgeltungsbetrag der Verbesserung der Mietsache dienen und deshalb als Aufwendungen auf die Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB anzusehen sind.
Das Landgericht Berlin (Berufungsgericht) hatte noch gemeint, die Ausführung der Schönheitsreparaturen und Zahlung eines Abgeltungsbetrages seien hinsichtlich der Verjährung deshalb unterschiedlich zu betrachten, weil es sich bei der Rückforderung eines Abgeltungsbetrags nicht um einen Anspruch handele, der vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhänge.
Der BGH erläutert, dass der Bereicherungsanspruch nach rechtsgrundlos durchgeführter Renovierung – wegen unwirksamer Reparaturklausel – dem Grunde nach unabhängig vom Zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses ist.
Es handele sich jedoch in beiden Fällen (Renovierung und Zahlung von Abgeltungsbetrag) um Ansprüche, die im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache stehen. Zahlung oder Ausführung der Schönheitsreparatur sind Aufwendungen des Mieters, die er im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erbracht hat.
Sinn und Zweck des § 548 Abs. 2 BGB ist es, nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit zu schaffen. Klarheit soll damit auch über eine mögliche Ersatzpflicht von Mieterleistungen herbeigeführt werden, die nicht hätten gefordert werden dürfen.
Der Bundesgerichtshof sieht keinen sachlichen Grund, den Schönheitsreparaturen ausführenden Mieter, hinsichtlich der Verjährung seines Bereicherungsanspruchs anders zu behandeln als den Mieter, der zur Abgeltung einer vermeintlichen Renovierungsverpflichtung an den Vermieter einen Geldbetrag zahlt.
Es ist also unbedingt darauf zu achten, dass Leistungen des Mieters nicht erfolgen, wenn keine vertragliche Verpflichtung besteht, da bei Ausführung oder Zahlung innerhalb der kurzen Frist von sechs Monaten Ansprüche verjähren. Vermieterseits sollten auf Grund unwirksamer Klauseln Schönheitsreparaturen nicht gefordert werden, um einen unnötigen und schnell zu veranlassenden Rechtstreit zu vermeiden. Deswegen ist es für alle Beteiligten ratsam sich Gewissheit über die Wirksamkeit der jeweiligen Klausel zu verschaffen.
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