Untervermietung – Teil 2/2
Im Rahmen des § 540 BGB besteht grundsätzlich kein Anspruch auf Erlaubniserteilung. Wird ohne Mitteilung oder bei verweigerter Erlaubnis oder entgegen den Bestimmungen (bspw. an eine andere als die in der Erlaubnis genannte Person) der Erlaubnis untervermietet, so hat der Vermieter die Möglichkeit eine Unterlassungsklage zu veranlassen und den vertragsgemäßen Gebrauch wiederherzustellen, § 541 BGB. Eine Abmahnung hat normalerweise vorauszugehen, da dem Mieter das vom Vermieter missbilligte Verhalten mitgeteilt werden soll und der Mieter Maßnahmen ergreifen können soll, die unzulässige Untervermietung abzustellen.
Erst wenn die Abmahnung keine Früchte trägt, ist die Unterlassungsklage oder gar eine Kündigung berechtigt.
Im Rahmen des § 553 BGB (Wohnraummiete) besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis nur dann, wenn nicht die gesamte Wohnung, sondern nur ein Teil der Räumlichkeiten zur alleinigen Benutzung eines Dritten abvermietet werden soll. Ein Vermieter kann also auch bei Wohnraummietverhältnissen eine Gesamtüberlassung mit Ausschließlichkeitscharakter an den Untermieter ablehnen.
Da der Wohnraummieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat, kann er bei Versagung folglich auf Erteilung klagen. Außerdem kann auch hier eine Kündigung ausgesprochen und womöglich entgangener Untermietzins geltend gemacht werden.
Der Anspruch auf Zustimmung durch den Vermieter nach § 553 BGB hat folgende Voraussetzungen:
-berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten
-Entstandensein des Interesses nach Abschluss des Mietvertrages
-keine wichtigen Vermietergründe (§ 553 Abs.1, S.2 BGB).
Der reine Wunsch zur Aufnahme eines Dritten reicht für die Durchsetzung der Erlaubniserteilung nicht aus. Jedoch genügen vernünftige Gründe des Mieters. Diese Gründe können persönlicher und auch wirtschaftlicher Natur sein. Sollen also Wohnkosten reduziert werden, eine Wohngemeinschaft gebildet werden, um das Privatleben nicht mehr allein verbringen zu müssen oder ein Freund aufgenommen werden, damit ihm bei familiären Problemen geholfen wird, so sind dies anerkannte Gründe. Selbst wenn der häufig abwesende Mieter eine dritte Person aufnehmen will, um das Einbruchsrisiko zu verringern, muss hier ein berechtigtes Interesse gesehen werden.
Wichtig ist die bereist betonte Teilüberlassung. Der Mieter muss also einen Teil der Wohnung weiter nutzen. Dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung auch weiterhin inne hat, ist keine Voraussetzung für das Vorliegen eines berechtigten Interesses (BGH, Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05).
Der Mieter hat allerdings im Zweifel darzulegen, dass das Interesse nachträglich entstanden ist und nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages bestand.
Der im Gesetz genannten Ablehnungsgründe des Vermieters können zur berechtigten Versagung der Erlaubnis führen. Der Mieter muss den Untermieter namhaft machen, um dem Vermieter eine personenbezogene Prüfung zu ermöglichen. Hat der Untermieter dem Vermieter in der Vergangenheit nämlich beispielsweise Sachen gestohlen oder den Hausfrieden gestört, so muss er dessen Aufnahme nicht dulden.
Unter Umständen steht dem Vermieter eine Mieterhöhung zu, § 553 Abs.2 BGB.
Nimmt der Wohnraummieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine Pflichten aus dem Mietvertrag selbst dann, wenn er einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 –VIII ZR 74/10).
Ein Verstoß des Mieters gegen die Pflicht zur Einholung der Erlaubnis des Vermieters kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigenden, wenn unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls diesem Verstoß großes Gewicht beizumessen ist.
Hier ist aber zu beachten, dass bei rechtzeitig erbetener Erlaubnis zur Untervermietung durch den Mieter, eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist und ihm damit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt.
Außerdem ist bei einer (zunächst) unerlaubten Untervermietung im Zusammenhang mit einer ordentlichen Kündigung stets beachtlich, welche persönlichen und wirtschaftlichen Gründe der Mieter ins Feld führen kann, um gegen eine erhebliche Vertragsverletzung zu argumentieren.
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