Mängel an der Mietsache können zur Mietminderung berechtigen. Das ist bekannt. Wenn der gleiche Mangel wieder und wieder auftaucht, so kann dies auch grundsätzlich wieder und wieder zur Mietminderung berechtigen. „Grundsätzlich“. Dieses Juristenwort bedeutet in der Regel, es gibt zumindest eine Ausnahme oder es sind gewisse Voraussetzungen zu erfüllen.
Bei Mängeln an der Wohnung – Schimmel, kaputte Fenster, nicht funktionierende Heizung etc. – ist dem Vermieter Gelegenheit zu geben den Defekt beziehungsweise die Ursache der Unzulänglichkeiten zu beseitigen. Dafür ist in erster Linie eine Mängelanzeige notwendig. Nur so erfährt schließlich der Vermieter im Normalfall davon, dass er verpflichtet ist die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.
§ 536c BGB bestimmt demnach ausdrücklich, dass Mängel anzuzeigen sind, damit durch den Vermieter Abhilfe geschaffen werden kann.
Wörtlich heißt es im Gesetz: „Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen“.
Kommt der Mieter dem nicht nach ist die Folge ein Verlust einiger Mieterrechte. Hierhin gehören die Mietminderung, Schadensersatzansprüche nach § 536a BGB und die Möglichkeit zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 3, Satz 1 BGB.
Das Bürgerliche Gesetzbuch formuliert das Vorgenannte wie folgt:
„Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,
2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder
3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen“.
Das Amtsgericht München – Urteil vom 08. November 2011, Az. 431 C 20886/11 – hatte sich in einem Fall mit einem derartigen wiederkehrenden Mangel und der Anzeigepflicht des Mieters auseinanderzusetzen. Es trat nach Schimmelbeseitigung erneuter Schimmelbefall auf. Die Mieter hatten ohne Mängelanzeige ihre Rechte geltend gemacht. Zu Unrecht.
Das Amtsgericht entschied, dass nach einer Mangelbeseitigung der Mieter seinem Vermieter auch dann den neuerlich entstandenen Mangel anzeigen muss, wenn es sich um den gleichen Mangel handelt, welcher schon zuvor aufgetreten (und beseitigt) war. Ansonsten verliert er sein Recht auf Schadenersatz. Die Verletzung der Anzeigepflicht versagt dem Mieter nämlich seinen Anspruch auf Kostenerstattung.
Es ist also unbedingt zu unterstreichen, dass eine erneute Anzeigepflicht den Mieter auch dann trifft, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen ist, wie beispielsweise eine temporär gelungene Schimmelbeseitigung. Dies gilt zumindest, solange sich die Beseitigungsmaßnahme nicht als völlig ungeeignet darstellt.
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