Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung setzt die Rückgabe in diesem Sinne grundsätzlich eine Besitzveränderung zugunsten des Vermieters voraus. Durch die Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft wird er in die Lage versetzt, die Sache ungestört auf Veränderungen oder Verschlechterungen zu untersuchen.
In einem neulich vom BGH (Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11) entschiedenen Fall wurde das Mietverhältnis durch den Mieter „wegen Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum Ende September gekündigt. Der Mieter zog bereits Ende Juni aus und bot der Vermieterin die Wohnungsschlüssel an. Nachdem die Vermieterin die Rücknahme verweigerte, warf er diese in den zu der Mietwohnung gehörenden Briefkasten. Die “offizielle” Abnahme der Wohnung erfolgte aufgrund einer Absprache der Vertragsparteien am 1. Oktober.
Da nicht die Beendigung des Mietverhältnisses, sondern die Besitzerlangung durch den Vermieter Voraussetzung für den Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist ist, vertrat der Mieter die Ansicht, die Vermieterin durch die Aushändigung der Wohnungsschlüssel in Annahmeverzug gesetzt zu haben.
Zu Unrecht. Denn jedenfalls ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen. Die Vermieterin ist durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort “an der Haustür” entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Mieter angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten, so der Bundesgerichtshof.
Da die Vertragsparteien kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe einvernehmlich einen “offiziellen” Übergabetermin vereinbarten und in der Folgezeit auch einhielten, bestand auch kein Anlass, die Vermieterin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche nach Treu und Glauben so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits Ende Juni und somit drei Monate vor der offiziell erfolgten Übergabe erhalten, führte der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs weiter aus.
Maßgeblich für die Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft war vorliegend der offizielle Übergabetermin am 1. Oktober. Mit der am 19. März des darauf folgenden Jahres erfolgten Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen hielt die Vermieterin die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ein.
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