Der Mieter von Geschäftsräumen muss beim Vertragsschluss darauf achten, dass ein kalkulierbarer Rahmen hinsichtlich der Höhe der abzuwälzenden Betriebskosten vertraglich festgelegt wird. Andernfalls läuft er Gefahr, auf Zahlung von Nebenkosten in Anspruch genommen zu werden, die viel höher wie laut vereinbarter Vorauszahlung ausfallen.
Laut höchstrichterlicher Rechtsprechung ist zwar die formularmäßige Abwälzung der Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerberaummieter nur dann wirksam, wenn die Klausel eine Beschränkung der Höhe nach enthält (BGH, Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 158/01).
Anders verhält sich aber mit den Kosten der Verwaltung.
Mit Urteil vom 04.05.2011 (XII ZR 112/09) entschied nun der XII. Senat des BGH, dass die formularmäßige Vereinbarung über die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“, die bei der Gewerberaummiete gewöhnlich ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters begründet, auch wenn keine Begrenzung der Höhe nach festgelegt worden ist. Eine solche Klausel ist weder überraschend, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot.
Vor überhöhten Verwaltungskosten ist der Mieter durch das von dem Vermieter zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Demnach können Kosten lediglich bis zur Grenze des Ortsüblichen umgelegt werden. Da der Mieter die ortsüblichen Gegebenheiten kennt, ist er auch in der Lage, die auf ihn zukommende Forderung einzuschätzen.
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