Ordentlich kann ein Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.
Es kommt nicht selten vor, dass Mietverhältnisse zwar auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, diese jedoch erst nach einer bestimmten Zeit (ordentlich) kündbar sind.
Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 120/11 – erneut bestätigt.
Vorliegend enthielt der Mietvertrag über Wohnraum folgende Klauseln:
“Ziffer 3. Mietzeit: Ab dem 01.11.2007 Unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!”
Ziffer 4 des Mietvertrages enthielt zur Höhe der Miete eine Staffelmietvereinbarung. Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Dezember 2008 zum 31. Dezember 2008. Die Vermieterin widersprach der Kündigung unter Hinweis auf die Vereinbarung in Ziffer 3 des Mietvertrags.
Zu Recht.
Bei Staffelmietvereinbarungen ergibt sich die Möglichkeit, das Kündigungsrecht des Wohnraummieters für höchstens vier Jahre seit dem Abschluss dieser Vereinbarung auszuschließen, bereits aus dem Gesetz.
Andernfalls ist ein einseitiger Kündigungsverzicht zulasten des Mieters nur im Wege einer Individualvereinbarung zulässig.
In Formularverträgen setzt die Wirksamkeit eines Kündigungsausschlusses voraus, dass sich der Vermieter ebenfalls bindet; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, wie der BGH in seinem Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04 – entschieden hat.
Wie auch der VIII. Senat des BGH in seinem Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 – ausführte, ist die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses in Anlehnung an die Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB (Kündigungsausschluss bei Staffelmietvereinbarungen) zu ziehen und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht ausgeschlossen werden.
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